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2010年10月30日 (土)

都内物件、途中経過。

むぅ。ランキングが下落が止まらん。。。まぁ、いいか。

br_decobanner_20100211233439 <--読んで頂ける方に、確かな情報を。応援クリックお待ちしてますよー。

 

さて、都内物件。その後。

物件自体の動きは特にないですが、(あ、担当さんのほうではいろいろ動いてくれているようですが)その担当さんが、

  • 私の作った資料一式(Ver1.0、now進化中)
  • 物件の概要

を先日のブログでちょっと書いていた某金融機関へ紹介してくれたようです。

個人と物件をきちんと分けて審査いただくとの事で、まぁ、かりに今の物件がお流れになった場合でも、個人として審査してもらって次の物件でスピード感のある作業ができると思っています。

 

今後はこういった活動も少しずつ広げていかねばと考えています。(広げすぎもなんですがね。ある程度選択・集中です)

 

金融機関名、気になりますかね?

 

別に隠すつもりもないのですが、なんにも決まっていないのに公表したところで意味ないので、何か進展あったら、個別に情報共有していこーかなーって思ってます。

 

なんとか年内に追加投資したいなぁ。。。

 

、、、と、焦りは禁物。じっくり構えて、判断はあくまで合理的に。

 

そして手に入れたらその物件を愛し切ること。

 

。。。楽園を目指す不動産投資家のモットーでもあります。

 

#ふー、実は今日、本業で超ドデカ級のトラブルに見舞われ、責任者の僕が、お詫びと現場対応(時間と、技術と、正確性とコミュニケーション能力が短時間で問われる現場でしたので)しました。

まー、先方の課長にはチクチク文句言われるはで、結構ストレスでしたが、キチンと対応すると最後には感謝の言葉をもらえます。

仕事って、要は、こういうことですよね。(最近の若い連中は、こういった当事者意識が低いんですよねー。って、言い始めた僕はもうオジサンなんでしょうかね。。。)

 

おやすみなさい。。。

br_decobanner_20100211233439 <---ランクがエラく下落しましたが、ま、気にせずマイペースでコツコツいくです。読んでくれるあなたへ何か役に立つ情報を。を心がけます。あなたの愛のワンクリック。おまちしてますです。

2010年10月28日 (木)

もうちょっと、堅い不動産投資ついて徒然に考えてみる。

今日も、偏重ありの、個人的な見解です。正解ではないです。ご参考まで。

br_decobanner_20100211233439 <--んー、ランキングが下落ですねー。偏りすぎ?興味あればクリックお願いしますねー。

 

不動産投資って、「ミドルリスクミドルリターン」って言われます。

うん、確かにソウですね。確かな建物を確かな場所で買えば。

でも、「確かな場所」ってのがなかなか難しいですよね。

確かな建物は、それなりに見る目が付いてくれば素人でもある程度の判断はできると思います。(もちろん、一定の勉強は必要ですよ。)

確かな場所ってのが難しく、いい場所(まー、例えば銀座の一等地、とか六本木界隈とか、要は都内のいいところ)ってまぁ、初心者がソウ簡単にゲットできるもんじゃないです。

ましてや、その条件で確かな建物となると、皆無でしょう。(もちろん、例外はあります。それが世の難しさでもあります。)

 

さて、どうするか?

 

確かな建物って、意外と郊外に多かったりしますよね。しかも土地も広かったりして。

でもって、「地方の物件を高利回りでゲット!」なんてフレーズを聞いちゃえば、「ウーシ、これからは地方で高利回り物件だぜ!」っていう思考。

わかります。理解できます。(自分もソウでした。)

 

確かに、ここまで不動産投資がメジャーになってきている昨今。数年前ほどのように確かな建物を確かな場所で仕入れるのは難しくなっているのは確かです。事実です。

まずは一棟なんとかゲットしたい志向の方には、最近の事情は歯がゆいでしょう。とっても。

 

では、地方の高利回り物件を得て安定収入を得るのががたやすいか?

 

僕は答えはNOではないか?と思ってます。(思い切り偏重な意見だと思いますが。)

高利回り物件はあります。ネットで検索すりゃ、地方にはそこらじゅうにあります。あるんです。物件は。(15%とかへたすりゃ20%越えもありますもんね。)

 

融資だって、頑張ればいけるはずです。

 

ただ、本当にその数字でまわるの??長期的に??って思うんです。

利回りが高い≒効率がよい。

間違いじゃないです。でもこれ正解でもないんです。

利回りが高い≒リスクも高い。

こういうこともあるということも忘れてほしくないんです。

ちょっと前まで御世話になっていた担当さんが言っていました。

『kanaloaさん。僕はお客様にぜったい地方の物件はお勧めしない。首都圏の利回りの高い、と、地方の利回りの高い、は持っている意味が全然違って来るんです。(理由は上記)。僕は買ってもらったお客様に数年後に「おめーから買った物件、今全然だめじゃん!」って言われることだけはしたくない。だから僕は多少時間はかかっても堅い首都圏の主要駅近くの物件をお勧めするんです。』

彼から購入した川崎の物件、もちろん、数回にわたり退去が出たり、物件自体はちょっと傷んでましたがこれも治して今やそれなりの物件に変貌しました。

場所がいいから、周っています。(想定より1~2%稼働率は低いですが、まぁ誤差範疇でしょう。)

 

物件入手が困難なこんな時期、所有を目的に高利回りの地方物件に闇雲に手を出すことだけは注意したほうがいいと思います。

ただし!地方で高利回りで安定して稼動実績をたたき出している大家さんはいます。現存します。なので否定はしてはいません。安易に手をだすことを注意してほしい、と言っているのです。

 

ここでは「堅い不動産投資」にそのフォーカスを絞っているためこのような偏重した内容になっているだけです。

 

堅い不動産投資に加え、僕が言いたいのは、都市部・地方・RC・アパート・区分・戸建・ソシアルいずれもその道の「確かな不動産投資手法」というのがあります。

 

その手法をフラットに見つめ、自分になにがあっているか、を考えて初めてほしいないぁ、って事です。

 

そのときの風潮や気持ちに流されて安易な手法を採ることは場合によっては致命傷になるよ。といいたいのです。

 

ここ数年は新規参入組みには難しい風が吹くと思います。が、ここは焦らず、所有欲負けることなく、コツコツ(例えば昨日僕が書いたような手法など)数年頑張ってみてください。

そして、その実績を「キチンと誇張せず誠実に伝える」ことがその数年後に金融機関にできたなら、新しいステージがあなたに待ち構えているはずです。

 

今、僕の友人がこの考え方に賛同してくれて、一歩踏み出しているところです。彼の属性なら、最初は足取りは亀ですが、あっという間に投資家として大きく羽ばたくことと思ってます。

 

それがレバレッジの力。ですから。(何もローンでレバレッジ利かせるのが全てじゃないと思いますよ。)

 

、、、うーん。決まった。。。

 

おやすみなさい。。。

 

br_decobanner_20100211233439 <--偏重しまくってますね。。。ま、たまには個の意見をいうものアリかな。って。明日以降は例の都内物件の話があるかもです。ご興味あれば、読んでみてください。ではでは。

最近融資と堅い不動産投資のスタートについてチト考えてみる。

今回は、個人的見解が大半占めてます。あまり客観的ではないです。

 

br_decobanner_20100211233439 <--それでも興味があったらワンクリックお願いします。

 

最近の金融業界ってちょっとしたジレンマに陥っているのではないでしょうか?

融資したいのに、融資がおもうようにできない。みたいな。

 

2007年以降、サラリーマン大家さんを目指す方々には厳しい日々が続いていると思います。(できなくはないでが、物件選びができても自己資金タンマリ必要とか、そもそも融資されないとか、、、)

 

リーマンショック以降それに拍車がかかっているような。。。

 

でも、金融機関って、やはり、「お金を預かって、預かったお金を貸してその金利の差分で食べている」商売だと思うんです。多分。

 

預かる際の金利が安いのに、貸し先があまりない、(どの投資先も明るい材料がない。)

 

頼みの住宅ローンは、フラット35で民業圧迫。。。

 

さて、どうするか、、、コマッタ。。。って感じではないんでしょうか。

 

そこで脚光を浴びているのが、2007年に以前に大家業を始めた方々。

僕も金利交渉では想像以上に金利を下げてもらえたし、知り合いにも同様のことが言える模様。そして、さらには「なにかいい物件あったら教えてください。是非検討させて頂きます。」とまでも。

 

昨日のブログの内容もその類です。しかもその金融機関というのがあまりに意外だったので目を丸くした次第です。

 

やはり、金融機関は不動産が好きなんです。これは不変なんでしょう。

 

ただし、担保価・そしてなによりCFが取れるもの、多少の外的ストレスに耐えうる物件であることが前提なのは言うまでもないですが。

 

新興のサラリーマン大家さん(でなかなか購入できない人)は、

  • 小さく始める
  • 経験を積む(不動産・税金・マネープラン・資料を書くスキル・運用スキル)
  • 実績を作る
  • 小さい自信をつける(成功のスパイラルを作る)

目的で、ほぼ現金で、条件のいい場所の区分1つを現金買い。ってのも一つなのかもしれませんね。(区分1戸はどうせ融資つかないし)

もちろん、これが全てとは思いませんが。

現金買いで、上記経験を3年ほど積み、実績を積み上げるころには、資産もそこから得られるキャッシュとその数年間の本業からの収入で、そこそこお金たまりませんかね?

B/S上では、プチ資産家扱いになるはずなんで、でもって、その間じっくり勉強してきた知識と経験を生かして次の投資ってのもアリなのかもしれません。

 

決して効率がいいわけじゃないですが、堅いのではないかなー。

 

あ、でも、絶対わすれちゃいけないのは、「価値ある物件を買うこと」です。ここ間違うと、不動産投資は挽回がとっても大変です。間違いなく。

 

おやすみなさい。

br_decobanner_20100211233439 <--どうですかね?偏重なないようですかねぇ。。。応援クリックお待ちしてます。

2010年10月27日 (水)

都内物件状況。

遅いので今日は簡単に。

 

br_decobanner_20100211233439 <--興味あったらワンクリック!おねがいします。

 

例の都内某所の物件、リスクの道路付け、判明しました。問題なく2項道路に4M以上接しているとのこと。。。と聞きましたが、よくよく考えると「ん?」という感じ。

 

2項道路って公図でいうところの前面道路なのか?という疑問。

 

なんとなく、僕、理解が薄い気がしてきました。

 

もうチョイ、細かく確認が必要そうです。FPでもこの辺不動産で勉強するのですが、やはり「知る」のと「できる」は違いますね。

 

「できる」にもっていきます。

 

あと、融資面でも面白い話がでてきました。(意外や意外。)

まだ、現実味は帯びてませんが、話を聞く限り悪いことではなさそうです。

抽象的な表現ですいませんが、やはり、川崎物件を3年間、キッチリ回した実績は大事だったようです。

 

いつぞや聞いた、「信用のレバレッジ」が効き始めているのかも。

 

さ、どうなりますかね。(もはや、物件云々より、こちらの融資面の話が自分の中で大きくなりつつあります)

 

br_decobanner_20100211233439 <--話に興味があれば推してください。

2010年10月25日 (月)

物件見学。(都内某所)

早速行ってまいりました。

 

br_decobanner_20100211233439 <--行動こそが成功への一歩。応援お願いします。

 

一般的に「城西」と呼ばれるエリア、新宿が程近い駅から数分の好立地。

 

車を走らせ見に行きました。(Jr.が電車に耐えられなさそうでしたので)

 

このエリアは土地勘がさっぱりないので逆に車で周りをウロついたのは結果的によかったです。

いい場所ですね。閑静で。

さて、現地、私鉄の駅を2駅徒歩10分圏内にとらえ、ちょっと頑張れば中央線もロックオンできます。

、、、賢明なる不動産投資家さんたちなら、これが何を意味するか、、わかりますよね。

 

スンバラスィです!!

場所はなんら問題ありません。

物件自体も見ました。

建物自体は、まぁ、1980年代のオーソドックスなデザイン。だいたい想定範囲でした。

エクステリアをきちんとすればパリっとするかなと思います。

 

ただ、問題1点。

 

道路付けです。いわゆる2項道路となっており、かつ、その道路を同じ所有者がもつ2つの物件で分けるようにもっています。

 

僕は2つを買う力はないので、恐らく片方のみ。

となるとその道路の問題をクリアできないと本件、お流れになります。

この辺のリスクを勘案し、(当然、銀行評価にはマイナス要素になりますから)相応の指値をするつもり。

 

それで無理なら買いません。(所有が目的じゃないですからね)

 

明日から、細かい話を進めることにします。

 

では、おやすみなさい。。。

br_decobanner_20100211233439 <--いい方向に向かいますように。。応援クリックお待ちしてます!!

2010年10月24日 (日)

気になる物件の話。

今日はヘトヘト。

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックおまちしてますよ。

 

朝はJr.を近所でお散歩させて、一緒にクタクタになるまで遊んで、おうちに帰って二人で気を失って(寝て)、奥様にたたき起こされて、会社に行って、問題解決の為にいろいろ試行錯誤して道筋つけて、、、

これで一日が終わる予定でしたが、、、

 

昨日の気になる物件の情報を業者さんに問い合わせたところ、なるほどそういうわけか、ということでもしかしたらモノになるかもしれないということで、

 

「ゼヒ、お話したい。日曜、どすか?」

といったところ、業者さん、曰く

『、、、スミマセン、私明日お休みなんです。。。』

(ナンジャトー!、、、むー、時は金なり!あきらめられん!)

「じ、じゃぁ、今日(土曜)の夕方以降はどすか?」

『夜8時以降でしたら大丈夫ですよ』

 

「リョーカイであります。仕事片付けてマッハで参ります!」

 

ちゅうことで、土曜の仕事なのに(いつも、ノホホーンと仕事するんですが)、スーパー効率UPの仕事をして冒頭のように道筋つけて、一旦帰宅、マッハで交渉資料(これが今、僕の強み)を準備し身なりを整え、ダッシュで都内某所の業者事務所へ。

 

途中、乗り継ぎ間違えて、成田へ行きかけました、、、(あぶねー)

 

新橋で気付いて、ケータイで某所への駅を探索。

 

待ち合わせ予定の20:00ギリギリに到着。

 

到着まで、ひたすらダッシュ。どんだけ走ったの?という感じで膝が痛くなりました。

肩で息をするのもなんなので、深呼吸を3分ほどして、事務所へ。

 

担当の方と挨拶&名刺交換。すぐさま本題へ入ります。(彼も明日が休みだから無駄話は悪いと思って。の僕の気遣いでーす。)

交渉資料で、僕の説明をして、現状の投資へのスタンスを説明。

内容には自信ありました。(実績あるし、説得するための文の書き方は本業で鍛えられれている(本業の説得相手はヒジョーにキビシィ方々なので)ので、説明と説得ではその他大勢の投資家さん負ける気がしません。)

『はぁー、こんなシッカリした内容の説明資料あまりみないですねー。これだと我々も金融機関も動きやすいです。要件わかりましたので融資関連の話は早速とりかかりましょう。』

 

「ハ。そういっていただけると光栄です。もう少し本格的交渉に入ったら他の必要書類も容易済みですので言ってください。マッハで送付いたします。」

 

で、御題の物件の話を1時間ほど。

 

他の物件の話もいくつか見せて頂きました。ホー、これもおもしろそー。

 

物件の内容はちょっと明らかにできませんが(センシティブな時期なので)一点、リスク要因をどう片付けるか、を押さえて価格交渉をしていけば、(採らぬ狸のなんとかといわれればおしまいですが)面白い案件になりそうです。

さっき帰ってまいりました。帰りも乗り継ぎがシビアでダッシュ・ダッシュ。モウクタクタ。

でも、明日、物件を見に行ってきます。(頑張る!)

 

僕はやはり、物件の下見って好きです。ワクワクします。別に案件が流れてもそれはそれでかまいません。きっと次の糧になりますしね。お金をたいしてかけずにこのワクワク感が得られる。

 

ウーン、不動産投資って楽しい!

 

いい結果になればいいかなーくらいにして、今日は寝ます。

 

 

br_decobanner_20100211233439 <--おやすみなさい。応援クリックお願いしますね。

2010年10月23日 (土)

久々に気になる物件を見つけましたが、、

羽田空港。大騒ぎですね。

 

br_decobanner_20100211233439 <--久々の連日更新。応援クリックお待ちしてます。

 

明日、早速羽田に以降と思いましたが、なんと、本業で凡ミス原因の大きな問題を出してしまって、その責任を取って休日出勤であります。(泣)

ま、自分が気付けなかったわけですから、しょうがないです。納得してもらうまで対応するのみです。(胃が痛いですがね(笑))

 

さて、久々にネットで徒然に物件情報を見ていたら、どうも気になる物件を都内に見つけました。

ぱっと見は、優秀に見えます。キャッシュも取れそうですし、出口も取れそうに見えます。銀行評価も積算で売値上回りそうな、、、(取れる情報からの概算と都内でそれなりの土地もあるようですし、、、)

 

ただ、こういうのってふたを開けると、「なーんだよー」ってのが多いんですよね。

 

とりあえずは詳細情報をもらってどうかって事でしょう。

 

いい感じなんだよなぁ。。。

 

br_decobanner_20100211233439 <--いいことあるかな?応援クリックお待ちしてます。

2010年10月21日 (木)

川崎物件リフォーム部材の検証。

羽田空港。テイクオフしましたねぇー。

 

br_decobanner_20100211233439 <--更新少なくてスミマセン。頑張りますので応援お願いします。

 

川崎物件の空室、先日伝えましたとおり、初めてリフォームをした部屋で、かつ耐久性に優れた部材を使ってリフォームしました。

 

本部ログの左下の検索欄にて

  • 「このブログを検索」
  • キーワードに「INK」

と入れていただくと、関連のブログがズラっと出てきます。

 

。。。当時はすごく詳しく書いてあんなー。(燃えていたのねー。)

 

最近は、シンプルでわかりやすい文にこだわって書いているのでちょっと密度低いですが。

 

INK社製の部材を壁紙・床材に使って、どれほどのコストパフォーマンスがあるか、を定量的に評価してみたいと思います。

 

僕の同物件では、他の部屋に関しては、いわゆる大手の量産部材を使ったリフォームを施しています。

 

INK社製での今回のリフォーム代金と、他物件の次の空室時のリフォーム代金を比較し、次回のリフォームの手段としてどちらを選ぶか考えてみたいと思います。

 

まぁ、多少の個別事情は組み込んで評価してみるつもりです。(できるだけフェアに見てあげたいですからね。)

 

週末は、羽田空港にいってみたいなぁと思ってます。ただ、我がJr.がそれを許してくれるかどうか、、、

 

「コラァ!俺と遊べやぁ!!近所の公園でぇ!」

 

。。。パパは大変です。

br_decobanner_20100211233439 <--Jr.がエレベーターで綺麗なお姉さんのお尻をナデナデしてました。。。奥様に「二人そろってチカンでつかまんないよーにね。」って。。。応援、お願いします。。。

2010年10月17日 (日)

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<valuecommerce   ptnOid="2726700" url="http://utopia-investor.cocolog-nifty.com/" />

不動産の世界には面白い人っているもんです。

最近、Jr. を寝かしつけようとして、彼の横に添い寝して寝かしつけるのですが、Jr.より先に親が寝てしまってます。。。(笑)。

ま、それを見てJr. がしばらくジタバタしているらしいのですが、あきらめて寝てくれるそうです。

、、、あきらめて、、ってのがいいですね。

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックお待ちしてます。。

 

前からお付き合いさせてもらっているとある青年から、とてもよい本の紹介を受けました。

 

お勧めの本です。

著者は女性です。アメリカのコーコランっていう高級物件を取り扱う不動産会社のバイスプレジデント(日本で言うところの副社長ですかね)が書かれています。

 

御年 80歳(!)

 

彼女はパワフルで、80歳の現在もお元気で、セールスウーマンとして活躍中。そして100歳で女優としてスクリーンデビューをする夢をもたれています。

 

おもしろいでしょ。

 

彼女が成功した背景とかは、本を読んで頂くとして、しかし、すごいですね。最近36歳になって「あー、俺も年取ったなー」って思っている自分が出てきています。

この本を読んで、「うひゃぁ、恥ずかしくってこんなこといえないや。」と反省しきりです。

まだ、彼女の歳まで44年あるのに。。。

 

これまでも、不動産業界にいる方で素晴らしい方々にお会いして来ました。(業界関係者、不動産投資家含め複数名)

彼女はまた、ちょっと異色ですが、やはりとても面白い人物なんでしょう。あってみたいものです。

で、本の紹介をしてくれた青年は来週からNYへ飛んで実際にあってくるとか。

 

帰国したらその辺の話もいろいろ聞かせてもらおうと思います。その彼も僕より若いのに非常にバイタリティあふれる人物で尊敬に値する人物です。

彼の力添えになれないかと今、いろいろお手伝いさせてもらってます。

 

ま、とにかく。

 

この本は、不動産投資やっている方、サラリーマンの方には是非是非読んで頂きたいものです。

 

秋の夜長にぴったりです。

 

じゃ、僕、寝ます。

br_decobanner_20100211233439 <--役立ったなら、ワンクリック応援お願いしますねー。

2010年10月13日 (水)

川崎物件、退去!さぁ、ワクワクだ!

今日は、大家さん、Kanaloa としての記録です。

川崎物件の管理会社担当さんからメールが、、、

 

br_decobanner_20100211233439 <--察しはつきますが、、、応援クリックお待ちしてます。

 

やはり、退去でした。

2年ほど前に初めてフルリフォームをかけた部屋の退去でした。某娯楽施設の店員さん向けの部屋として借りて頂いていたのですが、ここにきて退去のお知らせです。

 

理由は、「利用の必用がなくなった為」。。。切ない。。。

 

ま、しょうがないですね。2年借りて頂いていたんですから、感謝・感謝であります。

 

さて、本空室、確かに空室という意味ではネガティブなんですが、今回はちょっと趣が違います。

 

というもの、先日実施した大規模リニューアル初の空室!!!また、2年前に実施したいくつかのリフォーム施策の検証があるからです。

 

検証したい点がいくつかあるため、これをポジティブに捕らえています。

[検証したい点]

  • 成約家賃がどの程度まで伸びるか?
  • 2年前に導入した「洗えるクロス」・「傷の付きにくい床材」の実力はいかほどか?どの程度のコストパフォーマンスがあるか?

前者は、外観をまともにしたことによる、影響の確認ができます。で、ここで成約した家賃が今後の同物件の家賃設定のベンチマークとなるからです。

後者は、恐らく僕がかずある大家さんの中でもいち早くこの素材を取り入れたと自負しています。多分。ですが。

先行者として、当然、その辺の効果の度合いをチェックする責務もあると思っています。

この辺の話はまた、別途、本ブログにて報告したいと思います。

 

では、大家さんっぽい、いいネタができたので、少しずつ、細かく砕いて今後の進捗を報告していきます。

 

お楽しみに。

 

br_decobanner_20100211233439 <--興味があれば、是非、ワンクリックお願いしますね!

2010年10月11日 (月)

ハワイと日本の二重生活に向け。ブログの方針を再確認。

不動産投資ブログランキングにおいて、「ハワイを目指す不動産投資家」としては一番古しと自称しているのですが、後発のブロガーに抜かれています。(情けなし)

 

br_decobanner_20100211233439 <--ま、しょうがなし。応援クリックたまによろしくであります。

 

気付けばダラダラと3年近くブログを続けていますが、御題と内容がイマイチマッチしない、まさにダラダラブログと化してますねぇ。。。

 

てことで、情報発信をする立場になって現在我がブログを愛してくださっている方々、そして、今日、たまたま本ブログを訪れてくださった方々(そこのあなた)にもう少し役に立つ情報を発信せねばとつい5分ほど前に考えを改めました。

 

改めて、本ブログについて目的・想定読者・読者への利点を完結にまとめてみました。

 

1.本ブログの目的はなにか?

  • ハワイと日本の二重化生活を目指す投資家のその達成までの道のりを示し、同様の志を持つ人たちへ極力役立つ情報を理念・戦略・手段・実績をベースに発信することである。
  • また、たまには、息抜きとして、我が人生の一部も日記程度に綴って筆者のひととなりを知って頂くことである。

2.本ブログの想定読者は誰か?

  • 上記著者と志を同じくする方々である。年齢層は厳密には定義しないが、概ね20代後半から40代までである。(但し、年齢はあくまで筆者側のまことに勝手な想定であり、本ブログをご愛顧いただける方の年齢制限は「一切無」である。)
  • また、その実現手段の一つとして不動産投資を組み入れ手いる人である。
  • また、ハワイを歴史・文化・自然・音楽等様々な観点にてこよなく愛する人である。

4.読んで頂いた方々は何を得ることができるか?

  • 筆者と同じ志を持ち、筆者が目的を達成することができたのであれば、読んで頂いた方々も同様の成果を得ることができる(可能性が)ある。
  • 当然、不動産投資家である以上、我が投資・他人の投資手段で「これは学ぶ価値アリ」と判断したものは積極的に公開・紹介させていただく。
  • ハワイへの知識を現在よりももう少し高いレベルに持っていくことができる。
  • ハワイの素晴らしさを共感(共有)できる。
  • (これは、最終的に得られることかもですが)筆者の目指す目的への過程を共有することで、心のレベルを高めることができる。

 

ウンウン。3年を経て、ブログについて改めて整理することができました。

 

まぁ、開始当初は、「メローなノリでいきましょー」と書いていたようなので、なんとなくここまで書いてきたというカンジでしょうか。

 

今後は上記を明確な「軸」に切り替え、他不要な情報は極力押さえていくようにしていこうと思います。

 

不動産投資に関する情報はできるだけわかりやすく(変にりくつっぽくなく)、ハワイに関する情報は(少なくとも本ブログランカーの誰よりも)価値あるものを。そして楽しく・感動できるものを提供させて頂こうととふんどしを締めなおした次第です。

 

では、病み上がりなので今日は早く寝ます!

 

お休みなさい。

<valuecommerce   ptnOid="2726700" url="http://utopia-investor.cocolog-nifty.com/" />

 

br_decobanner_20100211233439 <--「楽しく」というキーワードも忘れちゃいません。応援よろしくお願いします!

2010年10月10日 (日)

複数の収入手段を持つこと。

ようやく体調が戻ってきました。午前中Jr.を散歩に連れて行って近所の公園で一緒にあんよの練習してましたが、病み上がりなのか親父の僕の方が息上がってしまいました(笑)

 

br_decobanner_20100211233439 <--あら、ランキング下落。応援まってますよー。

 

数日前友人から電話がありました。「折り入って相談事なんだけどさー。」

いつも、アゲ調子の楽天家の友人がいつになく神妙な感じだったのでこちらもまじめに『どしたの?』

「いや、私の兄の会社が不況のあおりですさまじいリストラやっているらしく、とにかく収入がガタ落ちなんだよねー。で、今別の仕事を(同じ業界で)探しているんだけど、そういや、君んとこと同じ(広い意味で)業界だから何かいいところ知っていたら教えてほしいなって思って。。。」

 

『そ、そか、(まぁ、業界は広義では一緒だけども、、)まぁ、兄さんと話してみるよ。電話するように言って』

 

で、その後彼と話をしました。確かに業界は一緒ですが、畑は僕とは全然違いました。パッケージを提案してお客に売る立場の人でした。以下、その彼との会話。

「どうもすみません。いろいろ無理いっちゃって」

『あーいやいや、困ったときはお互い様ってことで、なにか協力できればと思ってます。ちょっとあたってみますよ。それにしても、やっぱし不況が影響してますか?』

「えぇ、モロですね。我々のような末端企業には特にそうです。。。kanaloaさんところは大丈夫でしょうが、、、」

『イヤー、明日はわが身です。僕なんて首切られたらそれこそ次の雇い手いないですよ。ナハハ。。。』

 

と、まぁ、いろいろ会話して、情報整理したら連絡することを伝えいったんきりました。

 

不況、、というか、今の日本の実情を肌身で感じた瞬間でした。

僕が上記のように「わが身~」といっているのは社交辞令でもなんでもなく、本音です。我が業界も言わばゼネコン見たいな発注構造になっているので、モトジメが財布の紐を少しでもきつくすると、末端の協力会社さんから苦しんでいく、そんな仕組みになってます。

 

業界問わず、皆、一緒でしょう。

 

人の親になってから、上記のような瞬間に居合わせると自分の人生に照らし合わせています。人事ではありません。

企業だってリストラをやりたいからやっているわけではなく、企業として存続をかけるために必死でやっているのです。(ま、リストラの本質を取り違えている行為もあるみたいですが)ここをせめてはいけない。

いつ、自分が憂き目にあうかわかりません。(必要とされなくなった時点で役割を終えるのがある意味さだめです。悲しいですが)

 

だからこそ、これからは、複数の賢明なる収入の手段を保持しておく必要があると思うのです。

複数とはいえあまり多すぎてもそれはそれで舵取りが難しいとは思いますから、ある程度集中は必要ですね。

 

僕を支えてくれる奥様、いつも元気な(元気すぎですが、、、)笑顔を与えてくれるJr.を不幸にしないためにも、今、その仕組みを構築中です。

 

、、、なかなか、優秀な投資家さんと同じように早くは構築できないのがなんですが、がんばってますよ。

 

さて、友人の力に少しでもなれるよう、来週もチョイと頑張ります。

 

ではでは。

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2010年10月 9日 (土)

風邪でダウン。。。

油断しました。。。結構きつかったです。

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週の中ごろに奥様がちょっと体調を崩して、Jr.の面倒をみてあげました。「親が体調崩しちゃだめよー。」って言っていたら、2日後、今度は自分が体調不良に。。。

 

インフルエンザでなく、扁桃腺がはれちゃったんですねー。結構これきっついですよ。

 

体の節々が痛む上に高熱でるので、速攻で点滴を受けてきました。それでも夜は熱がでて節々が痛くて、、、ここ2日ほどろくに寝てません。。。

今日の夕方からようやく本調子が戻ってきました。

 

今回の医療費、

  • 診察&点滴:1500円(意外と安い)
  • 薬代:1500円

\3000なり。

ちょっと前も耳鼻科で鼻炎の薬もらったりと、、、ちょっと体調悪すぎですねぇ。。。(ここ半年ほど結構ストレスフルな生活を続けてましたから免疫力がさがりまくっていると思われます)

 

そんな中でも、一応、物件探しは頑張っています。でも、めぼしいものがなかなか現れませんね。

お、いい場所だ。と思いきや、CFはとれても、積算が取れないから銀行的に無理なのが多いです。

 

しかし、いつも積算を計算していて思うのですが、掛け目ってのが理解できませんね。。。

 

銀行によって結構変わるそうですが、担保価がエラく低くなります。。(まぁ、それだけ銀行さんもリスクを見ているってことで見方を変えれば正しいのかもしれませんが)

 

僕の喫緊のテーマとしては、B/S改善ですので、CFとれてもあまりに担保価の取れない物件だとよろしくないのです。

 

難しいのは、担保価が高い物件って地方が多い(土地広くて幹線道路沿いだと大体そうですよね)んで、僕の投資方針である首都圏での投資だとなかなかってこと。

 

収益還元でジャカスカ融資が取れていた4,5年前が夢のようですねぇ。。。

 

ま、ある意味今のほうが正しいのかな。無謀な投資家を生み出さないためにも。

 

不動産のキモは、「コツコツ、コツコツ、石橋をたたきまくって(こわさないように)でもって、ヨシ!と思ったら思い切り渡る!」です。

 

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2010年10月 6日 (水)

(7) ライフプランニング・リタイアメントプランニング-4

セオリーどおりでない、ファイナンシャルプランニングをする。と前回のブログで書きました。

 

br_decobanner_20100211233439 <--なかなか評判がいいようです。おもしろければ愛のワンクリックお願いします。

 

収支チェックをして、ある年齢を境に赤字に転落するような家族に対し、

 

  • 現在の収支は赤字だから
  • 無駄な出費を抑えて(旦那の小遣い抑えて、奥さんがパートに出て家計を支えて、保険を見直して、できるだけ利率の高い貯蓄(もしくは投資に近い投資商品を買うなどして)をする。
  • そうすれば、老後の生活は何とか大丈夫。

 

のような、月並みなファイナンシャルプランニングが世で言う「正解」にあたります。

先日も言いましたが、間違いではないんです。でも、正解でもないんです。きっと。

 

これって、収入を上げるための提案がないんですよね。いや、べつに上記が悪いと言っているんじゃなく、

 

他の選択肢もあっていいでしょ?(人の人生なんだから)

 

といいたいのです。いろんなライフイメージ(こうありたい、いわば願望)を持つクライアントにたいし、「現実をみなさい。財布を閉め、皆でシコシコはたらきなさい」だけじゃ、なんか味気ないなって。

 

僕なら、複数の選択肢を用意してもいいかなって思います。

 

松・竹・梅みたいな。

 

イメージで言うと、

  • 梅:冒頭の提案と同様「より確実に、慎ましやかに生きていくあなたの人生」
  • 竹:投資枠にミドルリスクミドルリターンの収入増を考えた投資案件を加えた「すこしリスクとって、未来を少しあかるくしませんか人生」
  • 松:投資枠もちょっと大胆に、そして、過去には自分でやりたいことをビジネスに変えてより幸せな人生をおくった人もいるので、それを参考にして生きていく人生ばら色、人生」

こんな感じ。

 

もちろん、これはあくまで選択肢なので、選択権はクライアントにあります。

例えば、竹には、不動産投資の長期投資なんて組み込むに値するでしょう。またIPOを狙ってシコシコ頑張ってみる(これは意外と堅いんです。風さえあっていれば、風を読み間違えても、痛手はすくないんです)てのも提案に値します。

 

例えば、松には、不動産投資で、フルローン・オーバーローンを駆使して(あくまで)価値ある物件を中期で投資し、リスクを最大限に抑えつつ、の投資や、FXのレバをうまく使ったスイングトレード・スキャルピング投資(損切りのテクニックを駆使してできるだけリスクヘッジする)とか、クライアントで実はこんなことがしてみたくて、、、にたいしてマッチするパートナー・コンサルタントを紹介し、新しい人生を考えてあげる。

。。。但し、結果はあくまでクライアントご本人の責任である。と。(こんな提案のらないかな。。。)

 

なんて。要は1つの堅い生き方だけでなく、一歩進んだ希望もてる生き方を提案できることも大事かなー。って最近思います。

当然、求められるプランナーへのレベルも高くなりますが。

 

なんてことを、今回の自分のライフプランの組み立てで考えていました。

僕の場合の収入源は、

  • 現自分の仕事からの収入
  • IPOからの収入(不定期:最近はめっきり風悪し)
  • 不動産投資(中期投資)からの収入
  • 株式からの(すずめの涙ですが)配当収入

こんなもんです。で、現状は圧倒的に自分の仕事からの収入が高いです。

 

今はいいですが、これ以上上がることも期待できませんし、期待するのもいけないのかもしれません。(時代が時代ですから)

会社に入ったら右肩上がりに給料が上がる時代は終わっています。

 

故に、自分の人生には上記のような複数の収入の(可能性も含めた種も含めて)手段を組み入れています。(今は、不動産が主流でこれに対し集中投資中です)

あと、二つほど組み入れる予定です。

 

経済的自由!と軽くはいえませんが、でもそうなりたいと常日頃考えています(なぜか?は既に書いたとおりです。)。ですが、経済的自由を手に入れるためにはそれ相応の努力はつき物です。

 

※世に言う不労所得という考え方はあまり好きではないです。(簡単に不労所得は絶対にありえません)。

 

その努力ができるのが30代から40代なのかなと。そう考え最近は休日もいろいろ考えて勉強してます。

 

さて、脱線しつつも、kanaloa家のファイナンシャルプラン練り直しはほぼ完了しました。(途中、あるイベントがあり、もう少し修正の余地はありますが、大体は整理できました。)

 

といっても、人生は何が起きるかわかりません。せっかく書いたプランの想定を超えたことが起きるかもしれません。でも、ま、それはそれでいいんです。それもまた、人生。

 

きっと想定を超えるといっても、それはハッピーな方向であることを信じています。

 

さて、明日はどんなことが待ち受けているでしょうか。

 

、、、ゲ、明日の仕事で一つやり忘れていたことがあった。(ゾー)

 

br_decobanner_20100211233439 <--、、、人生、そんなもんです。面白かったら応援クリックをお願いしますね。(さて、明日からなにを書こうかなと。)

2010年10月 4日 (月)

(6) ライフプランニング・リタイアメントプランニング-3

昨日の続きです。

 

br_decobanner_20100211233439 <--書き始めは自分のライフプランの見直しだったような気が、、ま、いいですか。応援クリックお願いしますね!

 

昨日のブログを読み返すと、

 

新時代を迎えるファイナンシャルプランとは、今、FPの教科書にあるそれとはちょっと違うものになります

 

、、、まぁ、大それた事を書いていますねぇ。我ながら恥ずかしや。

でも、セオリーどおりのファイナンシャルプランって大体以下のようになってます。

  • 現在の収支は赤字だから
  • 無駄な出費を抑えて(旦那の小遣い抑えて、奥さんがパートに出て家計を支えて、保険を見直して、できるだけ利率の高い貯蓄(もしくは投資に近い当市商品を買うなどして)をする。
  • そうすれば、老後の生活は何とか大丈夫。

 

的な話で、これがFPの試験では「正解(により近い高得点)」となります。

 

、、、果たしてそれでいいのでしょうか?

  • まず、収支が赤なのは何故?
  • 旦那の小遣いを抑えて、奥さんが働きに出て、本当にそれでいいのか?
  • 老後の生活は何とか大丈夫。それでいいの?

疑問です。収支が赤なのは、収入が低くなっている現実に目を向けるべきです。

旦那の小遣い抑えて、奥さんが働きに出て、、、それで家庭は本当に幸せなんでしょうか?、、、んー、まぁ、ここは人それぞれかもしれませんね。でも、僕は正直疑問。子供とのコミュニケーションが減ったりしませんか?奥さんまでストレス抱えて仕事して、本当にそれでいいんでしょうか?

、、、んー、まぁ、人それぞれかもしれませんが。僕は正直疑問。

 

ま、とにかく、最後の老後。これは僕は絶対に引けません。老後が豊かでなくして何が人生でしょうか。心の豊かさ、確かに大事です。これなくして人生の意義はないも同然です。これを実現するために不可欠である要素として欠かせないのは「お金」です。

老後は特にそうでしょう。もちろん、老後は今よりはるかに食費はかからなくなりますしレジャーもそこまでアクティブではないです。

 

ですが、圧倒的存在感をしめすのが「医療費!!」。

 

ここをカバーできるのは保険もありますが、ちょっと心配です。現状の健保でどこまでカバーできるのか?(今はいいですよ。でも数十年後の日本の健康保険が本当にまともかどうか?僕には正直疑問。

 

老後に治したいところがあっても、「すいません、、保険対象外の症状なもので、、、」と惨めな思いもしたくない。。。

 

そんなことを考えてしまいます。

 

こういった思いをしなくするためにも、FPのセオリーどおりでない新しいファイナンシャルプランニングを通じた「収入を増やすためのファイナンシャルプラン」が必要だと思うのです。

 

、、、まぁ、大体察しは着くかと思いますが、、、

 

続きは次回ということで。

 

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2010年10月 3日 (日)

(5) ライフプランニング・リタイアメントプランニング-2

さて、続きです。

P1050569

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ライフイベントをある程度落とし込んだら、さて、それに一体どれほどの費用がかかるかを数字として組み込んでみます。

ここで目の前に突きつけられる現実に唖然とする人もいるはずです。

ライフイベントなので、10人の人生があれば10人それぞれのライフイベントがあるわけで、ここではそれについて一つ一つ書くことはできませんが、あえて汎用的に書くとしたら、以下の要素が挙げられます。

  1. 教育費
  2. 食費
  3. 居住費
  4. 交際費
  5. 老後を考えた出費(保険・年金)
  6. 預金・投資(費用として考えて見ます)

30代から40代にかけて最もかかるのが上記の1・2かな。1.2は、子供が一人増えるごとにそれが単純計算で比例増加します。

教育費は、親たるもの、子供の人生を左右する大事な費用であるためここは削れないと思います。(人の親になって僕もこの辺を感じております)

2は、なんとかうまくやりくりすれば(身の丈にあった使い方をすれば)大丈夫かな。ここは一家の財務省兼厚生労働省長官の奥様の腕の見せ所でもあります。(もちろん、旦那さんでも結構ですよ)

これに、交際費用、あ、書き忘れましたが、車・レジャー費を加えここに老後を想定した積み立て(4・5・6)を加えると、たいていの場合、現状の収入と支出のバランスでは赤字になる事がほとんどです。

別にこれはそのご家庭が不真面目に生きているからではありません、まっとうに仕事をして、普通に家庭を考えているごく普通のご家庭ででも発生しうる事態です。

 

問題は、これが、日本のご家庭のかなりの割合で発生しうる(いや、発生している)ということでしょうか。

 

恥ずかしながら、結婚当初の僕のライフプランというものはまったくというほど何も考えておらず、若き日の奥様と結婚後の生活を相談していたときにあまりの無スケジュール具合に奥様にあきれられたものです。

 

この話題に振ったのは、上記の3(居住費の話)をしたかったから。

 

当時は、僕は結婚後も普通に「ん、住む家?、へ?いや、賃貸でしょ?お金あんましないし。」という僕の無計画な発言に

 

『ドアホウ!結婚する覚悟決めたらなら、家買えやぁ!賃貸なぞしてられるかー!(超怒)』

 

と奥様に一括(ま、上記の言われ方はウソですが、彼女の当時の心持はそんな感じでしょう。)。てっきり新築かと思いきや、層でなく「いや、今私達で帰る物件にしようよ。背伸びはいけない」

。。。僕にとってはその考え方自体が目からうろこでした。

当時の二人の貯金と収入から無理せず返せる物件を探して今の家(マンションですが)を買いました。

あのときの彼女の思考(指向)は、不動産投資家の目から見て「非常に賢明な考え方」でした。

今も我がマンション、購入時とほぼ変わらぬ取引価格だそうです。(場所、いいですから)

 

と、話を費用に戻すと、まぁ、こういった費用を如何に押さえて収入から出て行く支出全体を下げていけるか、これがリタイヤメントを考えていくときに重要なファクターとなるのです。

 

、、、というのが通常のFPの提案のしかたです。(セオリーどおりとでもいいましょうか。)

 

間違いではないです。でも、正解でもない。

 

それは、なぜか。時代がその考え方さえも超越するほど不安定さを増しているからです。

今正しいと思われるファイナンシャルプランでさえも時に「間違い」といわれてしまう可能性もあるのです。(怖いですね)

新時代を迎えるファイナンシャルプランとは、今、FPの教科書にあるそれとはちょっと違うものになります。

 

続きはまた、次回。

 

あ、そそ、冒頭の写真、我がJr. の誕生日記念の(なぜか)キリンビアビレッジでの写真です。工場見学、最近ハマりつつあります。何故って?それは無料で楽しく・ちょっとオマケ付くから(笑)

ディズニーランドも悪くないですが、近くの無料の工場見学だってちょっとしたアトラクションですよー。

、、、って、ウチはレジャー費をうまく抑えたりしてます。ムフフ。

 

P1050564 (Bigな一番搾りのビン。)

 

考えかたもビッグに!!そしてハッピーになりましょう!!

 

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