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« 最近融資と堅い不動産投資のスタートについてチト考えてみる。 | トップページ | 都内物件、途中経過。 »

2010年10月28日 (木)

もうちょっと、堅い不動産投資ついて徒然に考えてみる。

今日も、偏重ありの、個人的な見解です。正解ではないです。ご参考まで。

br_decobanner_20100211233439 <--んー、ランキングが下落ですねー。偏りすぎ?興味あればクリックお願いしますねー。

 

不動産投資って、「ミドルリスクミドルリターン」って言われます。

うん、確かにソウですね。確かな建物を確かな場所で買えば。

でも、「確かな場所」ってのがなかなか難しいですよね。

確かな建物は、それなりに見る目が付いてくれば素人でもある程度の判断はできると思います。(もちろん、一定の勉強は必要ですよ。)

確かな場所ってのが難しく、いい場所(まー、例えば銀座の一等地、とか六本木界隈とか、要は都内のいいところ)ってまぁ、初心者がソウ簡単にゲットできるもんじゃないです。

ましてや、その条件で確かな建物となると、皆無でしょう。(もちろん、例外はあります。それが世の難しさでもあります。)

 

さて、どうするか?

 

確かな建物って、意外と郊外に多かったりしますよね。しかも土地も広かったりして。

でもって、「地方の物件を高利回りでゲット!」なんてフレーズを聞いちゃえば、「ウーシ、これからは地方で高利回り物件だぜ!」っていう思考。

わかります。理解できます。(自分もソウでした。)

 

確かに、ここまで不動産投資がメジャーになってきている昨今。数年前ほどのように確かな建物を確かな場所で仕入れるのは難しくなっているのは確かです。事実です。

まずは一棟なんとかゲットしたい志向の方には、最近の事情は歯がゆいでしょう。とっても。

 

では、地方の高利回り物件を得て安定収入を得るのががたやすいか?

 

僕は答えはNOではないか?と思ってます。(思い切り偏重な意見だと思いますが。)

高利回り物件はあります。ネットで検索すりゃ、地方にはそこらじゅうにあります。あるんです。物件は。(15%とかへたすりゃ20%越えもありますもんね。)

 

融資だって、頑張ればいけるはずです。

 

ただ、本当にその数字でまわるの??長期的に??って思うんです。

利回りが高い≒効率がよい。

間違いじゃないです。でもこれ正解でもないんです。

利回りが高い≒リスクも高い。

こういうこともあるということも忘れてほしくないんです。

ちょっと前まで御世話になっていた担当さんが言っていました。

『kanaloaさん。僕はお客様にぜったい地方の物件はお勧めしない。首都圏の利回りの高い、と、地方の利回りの高い、は持っている意味が全然違って来るんです。(理由は上記)。僕は買ってもらったお客様に数年後に「おめーから買った物件、今全然だめじゃん!」って言われることだけはしたくない。だから僕は多少時間はかかっても堅い首都圏の主要駅近くの物件をお勧めするんです。』

彼から購入した川崎の物件、もちろん、数回にわたり退去が出たり、物件自体はちょっと傷んでましたがこれも治して今やそれなりの物件に変貌しました。

場所がいいから、周っています。(想定より1~2%稼働率は低いですが、まぁ誤差範疇でしょう。)

 

物件入手が困難なこんな時期、所有を目的に高利回りの地方物件に闇雲に手を出すことだけは注意したほうがいいと思います。

ただし!地方で高利回りで安定して稼動実績をたたき出している大家さんはいます。現存します。なので否定はしてはいません。安易に手をだすことを注意してほしい、と言っているのです。

 

ここでは「堅い不動産投資」にそのフォーカスを絞っているためこのような偏重した内容になっているだけです。

 

堅い不動産投資に加え、僕が言いたいのは、都市部・地方・RC・アパート・区分・戸建・ソシアルいずれもその道の「確かな不動産投資手法」というのがあります。

 

その手法をフラットに見つめ、自分になにがあっているか、を考えて初めてほしいないぁ、って事です。

 

そのときの風潮や気持ちに流されて安易な手法を採ることは場合によっては致命傷になるよ。といいたいのです。

 

ここ数年は新規参入組みには難しい風が吹くと思います。が、ここは焦らず、所有欲負けることなく、コツコツ(例えば昨日僕が書いたような手法など)数年頑張ってみてください。

そして、その実績を「キチンと誇張せず誠実に伝える」ことがその数年後に金融機関にできたなら、新しいステージがあなたに待ち構えているはずです。

 

今、僕の友人がこの考え方に賛同してくれて、一歩踏み出しているところです。彼の属性なら、最初は足取りは亀ですが、あっという間に投資家として大きく羽ばたくことと思ってます。

 

それがレバレッジの力。ですから。(何もローンでレバレッジ利かせるのが全てじゃないと思いますよ。)

 

、、、うーん。決まった。。。

 

おやすみなさい。。。

 

br_decobanner_20100211233439 <--偏重しまくってますね。。。ま、たまには個の意見をいうものアリかな。って。明日以降は例の都内物件の話があるかもです。ご興味あれば、読んでみてください。ではでは。

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コメント

かもじゅうも首都圏ばかりで、総じて低利回り、レバ効かせてるのでリタイアなんて夢の話しです。

地方高利回り物件なら短い期間での回収を想定できるので、最近悪魔がささやきはじめてます。

おっしゃる通りリスクが高くて踏み出せるかは。。。

かもじゅうサラリーマン業界はセイホです。
(生活保護のことではありません)

かもじゅうさん。どーもですー。

オォー!

「ザ・セイホ」ですね。(せ、生活保護って、、、)


確かに地方の利回りの高さは魅せられる感がありますが、でも、きっと、実際にそこまで稼働率が高くなかったり、一部屋あたりの維持費は都市部と変わらなかったりで結果的にどうなの?ってこともあると思います。

首都圏ばかりって、素晴らしいじゃないですか!

絶対、価値ありますって!

必ず「真のレバレッジ」が効き始めますから、そこまでお互い頑張りましょー!

#いずれ京浜地域は我々の手に、、、(無理か。笑)

ではではー。

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