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2010年11月29日 (月)

都内南部で出た物件のその後。

む、気のせいか??にんにく玉、のんで2日目にして、ずーっとくすぶっていた扁桃腺の鈍い腫れからくる痛みがなくなりました。

 

。。。気のせいか??わからんですね。とりあえず、今日も3粒ほど飲んでおきました。

 

br_decobanner_20100211233439 <--奥様に、「信ずるものは救われるのよ。きっと。」って言われました。。。こんな僕を応援いただけるかた、ワンクリックお願いします。

 

昨日記事にさせていただいた都内南部の未公開物件。徒歩17分なので見送り、としたのですが、実は10分付近ではないか?ということが判明。(確認してないですよ。確認はこれからにしました。)

 

どうやら、僕がマピオンキョリ測で引っ張った道順だとキョリが伸びるみたいですね。。。

 

未公開物件だけにまだ外形しか確認できないんでアレですが、とりあえず距離感を肌感覚でもちたいので、実際に物件を見に行くことにします。

 

あとはもう少し数字が見えてきたら、そろばんはじいてみることにします。

無理して入手はしません。

 

、、、と、アラ。今度は『楽待』から未公開物件の紹介が、、、お?田園都市線某人気駅の物件。さて、分析してみますか。

 

ではでは。

 

br_decobanner_20100211233439 <--結果をお楽しみに。(まぁ、そう簡単にいい物件なんて出てこないとは思いますがねー♪でも信じて待つのみです♪)

2010年11月28日 (日)

物件分析の日々。(都内、南部某駅)

今日も新たに物件の紹介が、、、(水面下情報でした)

br_decobanner_20100211233439 <---応援クリックで元気でます。

 

土地もそこそこ、建物(鉄骨造)もなかなかでした。しかも都内南部エリア。

 

「つ、ついにきたか!」

 

と喜んだのですが、、、残念ながら駅から徒歩18分。。。

 

近くに他の地下鉄等がないためいわゆる都内の「面のメリット」が弱い場所なんですよね。。。

 

不動産投資で最重要視しているのが「物件の立地」、大枠の立地はいいのですが(都内だから)いかんせん駅からの絶対キョリは僕は譲れないので、、、見送りとしました。

 

でもかなり僕の条件に近いモノですとは担当さんに伝えました。

 

信じて、待つことにします。

 

#そそ、例の にんにく卵黄、とどきました。ちなみに、下記お店から買いました。

数あるにんにく卵黄の中でもここは「カプセル錠剤でない素のにんにく玉」にこだわっており、これがにんにく卵黄の本質的力をはっきできると主張されております。

 

で、ぼくはこの「にんにく玉ゴールド(60粒1280円で楽天よりゲッツ)飲んでみました。(3粒ほど)

、、、眠くなります。(副交感神経が活発になるためだそうな)

さて、今後扁桃腺がはれないといいけど。数ヶ月ほどつづけてみますね。これで以後扁桃腺がはれなければ「効果アリ!」とはんだんします。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックお待ちしてます。

2010年11月25日 (木)

昨日物件紹介受けました。の報告。

久々に数時間たちっぱなしのお仕事(展示の説明員)をやらせてもらいましたが、いや、非常に疲れますね。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリック、お待ちしてます。

 

体調もだいぶ戻ってきており、さらにパワーアップすべく

  • 養命酒
  • にんにく卵黄

を摂ろうと思ってます。養命酒は既に開始。にんにく卵黄はいろいろ調べていたらいかがいいみたいです。ってことで先日発注。11/29にモノが届きます。

扁桃腺を腫らす人にはいいらしいですよ。ためして、よければご紹介しますね。

っと、御題からずれました。

昨日物件の紹介受けました。今日も受けたのですが、これは又後日。

結論は「見送り」。物件概要はこうです。

  • 神奈川県央エリアの某私鉄主要駅(乗降客数5万人越え)
  • 駅から徒歩10分圏内
  • 木造・築あさ(5年モノ、、、てことは、ですね)
  • 表面9%(ちょっとね。。。)

僕は駅名を聞いて「アァ、これはパスだな」と直感的に思いました。

 

このエリアは、数年前、不動産投資ブームのときに新築ブームが巻き起こったエリア。(最初の投資で自分が見つけたのもこのエリアでしたが、、、タッチの差で他の投資家さんにもってかれました。これは安くてよかったんです)

 

で、数年後の現在、乱立の結果、結構苦戦しているとの話を聞きます。(もちろん、物件の運営能力如何では回ると思いますが、、、でもそれなりにパワーをかける必要があります。きっと。)

で、この物件は5年モノ。。。不動産の譲渡税は短期(39%)、長期(20%)ってのがあって、恐らくこの物件は、購入から6回目の正月を乗り切ったのかな?と。

 

現状の家賃設定、から空室損(約10%、ちょっとキビシめです)、 各諸経費を抜いたネット収入をもって、    この地域で不動産投資を実施するならこの実質利回り(9%を想定)    で還元して割り戻した結果の想定物件価格は売り出し価格より1900万安い。

銀行評価もあまりでなそう。。

 

てのが見送りの判断に至った根拠です。

 

また、家賃設定も新築プレミアムが乗っかった数字でした。この辺も上記に織り込んでいます。

 

一応、2件目はじっくり探す、かつ、資産性高めの物件を追いかけていく前提でいますので、ストレステストもきつめに考えています。

 

いやしかし、そのようにすると、購入できる物件ってホント一握りですね。

  • あせらず
  • 冷静に(数字と、実物をよく見て)
  • いざとなれば大胆に!

その時点での自分にとってベターな物件にめぐり合うべくまいりたいですね。

 

ではでは。

次回ももう一件の物件。(イヤ、これは正直ほしかったんですが、、、てお話です。)

br_decobanner_20100211233439 <---応援、お待ちしております。

2010年11月23日 (火)

最近紹介してもらった物件。

ようやくJr. のケホケホが治ってきました。結構本人辛そうで、初めて病気した息子を見て親のほうがアタフタ、アタフタしてました。こういうときに、バァチャンの存在って大きいですね。感謝です。

 

br_decobanner_20100211233439 <--そういう僕もまた咳がでて喉が痛くて、、、今日、ビックカメラでOMRONの吸入器を買ってきました。結構調子いいです。後日モノをご紹介しますね。

 

さて、先日業者さんから紹介してもらった物件ですが、結論から言うと「見送り」でした。

場所は、埼玉で都内に直近の某私鉄沿線の駅。

 

それなりに駅の規模(乗降客数5万人超え)で、土地も結構デカク駅から10分圏内。

直感的に「面白そう」と思いました。

ただ、よくわからないのが、埼玉というところ。まったくといっていいほど土地勘がないのです。東京都心部、神奈川東部の主要路線の駅は大体降りて土地勘養ってきたのでそれなりに自信があるのですが、埼玉は全然知らない。。。

 

でも、上記の条件を聞く限りは、面白そう。

 

なので、資料を取り寄せて、そろばんはじいてみました。

それなりのストレスをかけているシミュレーションにもかかわらず、
(年間稼働率90%(5年後から85%)、金利3.2%の20年)

税引き前CFが200万で推移しているので悪くない。「これはいけそうかも。」と思って、次は銀行評価の試算をしてみました。

 

で、路線価をみてアングリ。

 

安い、、、安すぎるのです。。。建物が20年越え物件なのでとにかく評価が出ないのです。乖離しすぎ。。。

こういう場合は、

  • 自己資金をその分積む。
  • 鬼の指値をする。

ですが、いずれも現実的ではないです。なのでこれは却下。

仮に何かの間違いで、僕の属性を加味してくれてそれなりの融資を出してくれたとします。

ですが、現在B/S改善を目指す僕としては、この手の融資はしてもらいたくないんですね。

下手するとこの物件をポートフォリオに組み込んだことでいわゆる「債務超過」状態になりかねないのです。

次の追加投資までかなりの年数を要してしまうと思います。

 

ですが、数字はいいのですよね。。。

 

埼玉エリアの土地勘がないのと、買い急ぐ必要性がないので結局は「見送り」とした次第です。

 

最近は物件情報から、

  • その物件の妥当な価格はいくらくらいか?(買うべき価格はいくらであるべきか?)
  • 自己資金はどのくらい積むべきか?
  • 銀行評価はどのくらいでるもんか?
  • で、その物件、貸せるのか?

この辺の全体のバランスをとりながら投資判断をしております。

いくつか投資判断シートを購入していますが、その前の簡単なスクリーニングをしてます。(自前のへっぽこツールに書き下ろしているところです。)

 

でもって、「お、これは?」と思った時点で購入したツールで詳細分析をしてみる。これでも(まぁ、たいがいいい数字がでてしまうんですが)問題なければ、「買います」と言うことにしてます。

 

しかし、国税庁の路線価ってどこかでDB化しているところってないんでしょうかね。。。いちいち、PDFから箇所を探すのが面倒で面倒で。

あー、でも、そんなに簡単にDB化できる性格の情報でもないか、、、(んー、どうなんでしょ。わかんないや。)

 

不動産投資の分析って、結構奥が深いですよね。かといってあまり細部にこだわると、ちょっとの努力でお宝かできる買える物件をふるいから落としてしまう。そんなリスクもあります。

 

最後の判断のいわゆる「塩梅」が難しいです。

 

さてと、寝る前にもう一回吸入器でのどすっきりして明日からのサラリーマン業に専念するとしますか。

 

ではではー。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックお願いしますね!

2010年11月20日 (土)

いい本、見つけたのでご紹介

すいません、ここ数日Jr.がケホケホ言ってて、夜かなりグズってまして、思うようにブログのアップができません。前回のブログで書いた「最近紹介もらった物件の分析」については日を改めて。

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックお願いします。

 

なので、今日は短めに。今、とってもいい本読んでいる最中ですが、ご紹介。

 

この小さな本には、あなたが主どおりに生きるためのたった一つの法則が書かれています。

 

というのが本の帯のくだり。

ボリュームがあまりない割りに物語形式で、成功法則を読んでいけます。

話もシンプルでわかりやすいですよ。

 

70年以上にわたって世界中で読み継がれている本と聞けば読まずにいられませんね。

 

内なる心

外なる心

これをうまく制御できれば、宇宙の法則に従い、かならず成功できる。という話です。

 

ま、一読下さい。(1時間もあれば読破できます。ですが本質を抑えるならば、数十回よんでみたほうがいいようです。言葉を腹に落とすことが非常に大事なように思われます。いわゆる具体的なノウハウ本ではないので)

 

br_decobanner_20100211233439 <--さっきまでJr. が大泣き、、、原因は、、、「腹へったー。」でした。夜中だったのでアレですが、りんごの摩り下ろしを食べて水分補給したら、コテン。とねちゃいました。。。こんな僕に応援クリックお待ちしてます。

2010年11月17日 (水)

川崎物件(区分バルク)に投資GOをかけた理由。

ぬ、人気ブログランキングのランキング画面がちょっとゴージャスになってましたね。いいことなんですが、見出しの写真はどういう基準で選んでいるんでしょうか。。。(僕の、キリンビール工場の一角の写真でした。。。ハワイっぽくない。。)

 

br_decobanner_20100211233439 <--すっかり元気!と思ったら、今度はJr.がケホケホ言い始めました。ちょっと心配。応援クリックで元気にしてあげて頂けると嬉しいです。

 

さて、川崎物件(区分バルク)の紹介を受け、この物件に下記のリスクがあることを認識しました。

  • 物件がかなり荒れている。
  • 日当たりがちょっと、、、
  • 一本裏は風俗街。。。

でも、結局は、この物件の投資に踏み切りました。おもな理由は以下。(当時の判断軸です)

  1. JR(JRですよ)川崎駅から徒歩6分(実質6分であることを実際に歩いて確認しました。大抵2分は誤差が出るんですが、ほぼ誤差なしでした)
  2. 商業地域である。
  3. 圧倒的な賃貸需要の厚みが想定されること。
  4. ぎりぎり風俗街にはかかっておらず、そこを逆手にそういった層の需要も見込めるかもという点。(意外と高く貸せたりするそうで)
  5. ほぼ地元なので土地勘がある。何かあっても自分が飛んでいける。(まぁ、区分なんでできることって限られますがね。今にして思えば。)

などです。まぁ、なにより、1番が投資GO判断理由のほとんどを占めていましたが。

時に、2007年の夏でしたので、当時は不動産投資が過熱気味で加えて金融機関が融資を絞ってきていたこと、そのため物件価格が高いレベルで、金利が上昇気味の頃でした。

そのため、年間の税引き前キャッシュフローが年間稼動空室損を5%として想定した場合で140万程度。でした。

ただ、諸経費意外は金融機関が全部出してくれる、今では夢のような(裏を返せば若干リスキーですが)条件(投資初回の人間にとってですが)融資条件でしたので、

 

『今こそ行動すべきときである!』

 

と自分の中で声が聞こえました。奥様にもその旨伝え、「ウシ、しっかりやれやぁ!」と激励をうけ、当時の担当さんに

 

『買います!!』

 

と告げました。

ついに僕の不動産投資(事業家)としての人生が開始ということになります。

ですが、融資直前になって、金利が更に0.2%上がるという不運にあいました。まぁ、しょうがなし(そこまで影響は梨という判断として)で話を進めました。

 

あ、ちなみに、区分って単体だと融資が非常に付きづらいという点は皆さんご存知かもです。バルクの場合だと、ある一定戸数を超えると「一棟相当」として金融機関は評価してくれるところもあります。(今回の融資元がそういう扱いでした。)

 

不動産投資プチバブルがピークを迎えた当時、当時は気にもしていなかった僕の物件の路線価は、なんと

 

『560(千円)/㎡!』(行き過ぎです)

 

いまは、500(千円)まで下がっていますが。とはいえ、やはりJR主要ターミナル駅付近商業地域の路線価は強し!

 

今年の夏に金融機関に再評価してもらったら、「ちょっとだけ空き担保ありますよ。」とのこと。(まー、チョットだけなのでトントンと考えるべきなんでしょうが)要は、物件の評価額と債務残高がほぼイコールになっているということです。

当時はこの辺の知識が皆無でしたが、紹介してくれた担当さんはその辺のことが詳しい方でしたので、数年でほぼトントンとなることを想定して次の投資というシナリオを立ててくれていました。

※ここで、銀行評価が売値よりも出た場合にいわゆる「オーバーローン(諸費用込みのフルローン)」が可能になるんです。ただこれも諸刃の刀で、こういう物件は地方の新築RC(のデカイやつで、かつ主要幹線道路に面していて比較的路線価もでるやつ)とかでよく見るケースで、そこだけに目が行って実際に貸せるかは、、、という点を見落として盲目的に購入した方が今大変という話はよく聞きますね。

毎度繰り返しますが、地方でもその辺のバランスが取れる物件で市場性が合えばきっと融資受けられますし、長期的に安定して回るはずです。(最近は、一概に地方は辞めたほうがいいという表現はやめることにしてます。)

 

脱線しましたが、最後は結果論ですが、川崎物件はそういった資産性もある程度持ち合わせており、ある程度のCFが取れるそういう性格の物件ということになります。

(あくまで結果的にそうであっただけであって、当時の僕にそこまでの知識・理解度はなかったです。)

 

不動産投資は、事業性が高く、リスクを把握して対処さえできれば一定の市場性のあるエリア(都心部のみという表現はやめます)であればミドルリスク・ミドルリターンの優れた金融商品(or ビジネス)です。

ですが、併せて必要となる知識・ノウハウは多岐に渡り、それを自分できちんと勉強して生かせる優秀な投資家(いますよ。そういう方。)であればいいのですが、

そうでない方(僕がそうでしたが)やはり最初は自分なりの勉強を一定レベルまで実施し、その上で、不動産投資に強いと思われる業者さんをじっくり探して、「あ、この人なら協力して投資ができる!」と判断した方と慎重に投資に着手すべきかなと思います。

 

最初にだまされる(意図的・恣意的・無意識にかかわらず)とホントにリカバリに難儀します。(今でこそ、「あ、こりゃダメだわ」とかが判断できますが、開始当初はそんな判断軸なんてないに等しいですもん。)

 

最初の一手はよほど慎重にやったほうがいいと思います。

 

おかげさまで、本物件は年間稼働率は94%ほどで回っています。(1%ほど想定より少ないですが、、、ま、致命的な誤差ではないのでOK)

これも、当時本物件を紹介してくれた担当さんの力のおかげであることと、管理会社の担当さんが必死に客付けしてくれたからこそのの結果です。

 

、、、不動産投資って自分で勉強し、行動する。もとっても大事。信頼できるパートナーを何人見つけられるか?も同じくらい大事。そしてその信頼関係を継続していくことも。同じくらい大事。です。

 

いずれの条件もないがしろにはできません。

 

これから投資に入る方にチョっとでも参考になれれば幸いです。

くれぐれも所有欲に負けぬよう。。。(そういう僕も所有欲に負けそうになりましたが、なんとか踏ん張りましたよ。)

 

さて、次回は、ここ数回にわたり紹介を受けた物件(結果は見送りですが)の分析についてチョロリと書いてみます。

 

br_decobanner_20100211233439 <--がんばりましょ!(応援クリックおねがいしますね。)

2010年11月15日 (月)

(息抜き)お勧めの本。

先週末も、とある業者さんから都内の物件を「価格としてはお手ごろなので、、」と紹介されました。が、結論からすると見送り。です。また日を改めてその辺書いてみますね。

 

br_decobanner_20100211233439 <--いい物件って1000見て1あるかないか、だそうです。でもだからこその価値なんですよね。応援クリックお待ちしています。

 

ちょっと、一定のペースで記事が進んでいるので息抜きに。

お勧めの本の紹介。

さらりと読めて、なんとなく幸せな気分に慣れるので、是非是非。

 

 

なんか、うさんくさい御題ですが、面白いですよ。

絶対利益主義、ストレスに追われるサラリーマンの方々、いちどこの本を読むとなーんか「ホっ」としますよ。

唯物論を唱える(唯物論?なんでしょね、まだちゃんと理解していないです)彼ですが、これまでの人生で「宇宙にある方程式」といものを自分の中で2000ほど確立したのだそうです。

 

  • 病気にならない体を作る方程式
  • 倒産する会社の方程式
  • お金に困らなくなる方程式

 

とても興味がわきますよね。また、

  • 死ぬことはそれほど大変なことではない
  • 否定的な言葉をやめればどんどん健康になる
  • 体の中には核融合システムがある

 

、、、と、まぁ、若干「ウーム、まじめに読むべき内容なのかなぁ。。。」と思わせる内容も散見されますが、読んでみると「ハァー、なるほど、そう考えるのねぇー。」とうなづいてしまう教えがあります。

 

へんに肩肘張らず、軽い気持ちで読んでもらいたい本です。

 

理屈ゴリゴリのめがねで読むと、逆に読むことがストレスになります。

その人の人生が幸せかどうか、ってのが全て「その人の考え方如何できまる。」というのをいろんな成功哲学の共通項として語られているのは皆さんご存知のことかと思いますが、この本はそれをもっと軽く理解させてくれる良い本だと思います。

 

かの有名な斉藤一人さんもこの方の著作が好きらしく、(なぜか理由はわかりませんが)この方の著作がでるとまとめてウン百冊購入されるとか。

 

数年先の見通しがわからないこの時代において(日本の政治は数日先もよく見えませんがね)少しだけホッとできる時間を提供してくれるほんです。

 

時間があるときに一読されてはいかがでしょうか。

 

では、次回は前回の記事の続き、書きますね。

 

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2010年11月14日 (日)

2007年夏、ついに物件を入手。

ようやく咳が止まり、薬を飲まなくてよくなりました。いや、しかし、季節の変わり目は僕弱いです。

Jr.は「超」が付く元気さ。さっき、ようやく「まだ、遊びたいんじゃー!」とグズる彼をいさめながら眠りの世界へいざなったところです。。。

br_decobanner_20100211233439 <--応援ありがとうございます。はげみになります。今日もどうか一つ!

 

さて、2007年になり、徐々に金融機関の財布の紐がきつくなってくるさなかに現有の川崎物件にめぐり合います。

残業中に、担当の方から「kanaloaさん、ご無沙汰しています。川崎駅から徒歩数分のところに物件でだんですが、区分バルクって興味あります?」

『へ?あ、いや、そろばん合えば形態は気にしませんが。川崎?おもしろいですね。』

「ただ、ちと、癖がありまして、、、ちと、きちゃない物件ですが、、、」

『へ?あ、いや、ま、見てから考えますからまずは情報下さい。』

てことで、詳細情報をもらう前に、まずは場所情報を教えてもらい、仕事も早々に切り上げ速攻で現地入り。

川崎駅は、JR東海道線の超有名ターミナル駅。

駅の価値としては、目をつぶって「ハイ、OKです。」っていえる場所。

そこから数分。ウヒョー。(区分の強みって、一棟ものにはない、いわゆる「超一等地で勝負ができる」ですよね。あ、新築はナシですよ。大抵はそろばんあいませんから。)

しかもバルクかぁ、いい!

ってことでわくわくしながら現地へ。

しかし、現物を見た瞬間、僕の口から、、、

 

『キ、汚な。。。。』

 

そう、我が愛すべき我が物件、購入当初はかわいそうなくらい汚い状態でした。(いまは、すっかり外見は綺麗に、躯体も強力に補強して周りの同等物件と十分渡り合えるシロモノに生まれ変わってますよ。)

 

場所はいい、土地勘もある(横浜市民だけど、実質的にほぼ地元だし)、、、でも、、、、

 

物件を前に、20分ほど缶ジュース片手に、座って悩みました。挙句、、、

 

『。。。ウン。これで行こう!!!』

 

と決断しました。

正直リスキーな物件ながら、最終的に投資着手の判断をしたのはいくつかの明確な根拠を持っていたからです。

と、同時にいくつかの明確なリスクも「不安材料」として持っていましたが、前者の根拠が後者のリスクを十分カバーできること、そしてリスクも時間をかけてクリアしていけばよいことを、整理できていたからです。

 

次回はその辺についてチョロリと書いてみます。

 

 

br_decobanner_20100211233439 <--体調が復活してきてだいぶやりたいことができるようになりました。やはり健康(正しくは「命」ですが)あってもの種ですね。応援のおかげです。よろしくお願いします!

2010年11月12日 (金)

物件探し、しかし、意外と見つからない。。

だいぶ、調子が上がってきました。油断は禁物ですが、なんとか年末まで体調をキープしつつ前に進んでおります。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリック、お待ちしています。

 

さて、ようやく物件探しが始まったのですが、なかなか見つかりません。

 

まー、当たり前っちゃぁ当たり前、そんなに簡単に条件にあうぶっけんなんて見つかりっこないです。

ですが、先人たちのブログにあるようにサクサク物件が見つかるもんだと勝手に思い込みしていた当時の僕は「なんで見つかんないんだろ。。。」と(意味なく)悩んでました。

 

県央エリアで新築でいい物件が出た!と思って聞いたら「すでに買いつけ入ってます」でお流れ(今でしたらきっと手を出しませんが)。

横浜エリアでJR駅から徒歩1,2分で「新築がプランできるかも」と聞いてそれはすごい!と期待していたら、実際にプランが入らなかったりでお流れ。とか。

南武線エリアでRC中古が手に入るかも!とウキウキしていたら、価格面で折り合いが付かなかったりとか。

 

まぁ結構そのたびに凹んだもんです。このくらい当たり前なんですがね。。。

 

その間に、投資指標の勉強や、自分が気になっているエリアの駅とかをウロついたりして、なんとなく「あぁ、こういうエリアなら貸せそうだ」とかいう肌感覚を身につけていきました。

 

自分で見つけた物件で気になるものがあれば実際に見にいったりしたのですが、土地がやけに広いなとおもったら半分が崖だったりとか、、、実際に見ないとわからない問題があるというのもこういった経験で理解していくことになります。

 

と、まぁ、探し始めてから、1年近く物件が見つからず、走行している間にだんだん金融機関の融資がキツくなっていくという話がチラホラ聞かれるようになります。

 

そんな時期に、現在所有の物件を見つけることになります。

当該物件は若干癖がある物件でしたが、購入に踏み切りました。次回はその辺について書いてみたいと思います。

 

br_decobanner_20100211233439 <--しかし、寒いと体調崩しがちです。ハワイに行きたい。。。応援クリックおねがいしまーす。

2010年11月11日 (木)

2006年:kanaloa、具体的な一歩を踏み出す

くしゃみをすると肋骨に響きます。。。でも、今日はだいぶ調子がいいみたいです。

 

br_decobanner_20100211233439--ケガ・病気をすると健康のありがたみが身にしみますね。応援クリック、お願いします。

 

さて、前回のブログで、私の目標(あこがれ)の人からの一言(不動産投資は最も安全な投資手段の一つよ)に背中を押され、帰国した僕は早速不動産投資の本・セミナーを読みまくり、参加しまくります。

 

だんだん知識レベルが上がっていき、でも、それ以上にはならない(要は頭でっかちになってきた)ことを認識した僕は、意を決して、奥様に不動産投資を開始したい旨(先日の内容を参照)を打ち明け、そしてOKをもらいます。

 

いくつか参加したセミナーのうち、聞いていて、一番信頼が置けそうな某不動産運用管理会社さん(あえて名は伏せますが)に相談に行くことにしました。

 

某社の私が尊敬するコンサルタントさんと半日ほど(たまたま、その日は僕らだけしか予定が入っていなかったらしく、今考えると非常にラッキーだったのですが)個別相談(というか指導をうけた、という表現が正しいですかね)を受け、その場で、「不動産投資したい」意を告げました。

 

で、たまたま、当時僕らの担当になってくれた、若手の担当さんと知り合うことになります。(この出会いも非常に大きかったです。)

 

この日から、投資物件を彼に探してもらいつつ、自分でもいろんなサイトに登録して、「いい物件ないかなー」という日々を送ることになります。

 

合わせて、物件の見極めに必要な投資指標の読み方、市場調査のやり方、税金の云々、そして何より自分のライフプランを組み立てるための基礎知識を得るために資格取得を開始します。

 

FP3級から手始めに開始しました。

 

世は、サラリーマン不動産投資家華やかざりし時、また、「ウン年でウン億つくる」という某書籍が一世を風靡していた頃。(僕にはこの書籍の概念・理念がどうにも腑に落ちませんでした。)

 

kanaloaの不動産投資家の第一歩が始まります。

そして、そう簡単にはいい物件に出会えない、そして徐々に金融機関の財布の紐がきつくなっていく、、、時間との戦い、そういったジレンマを抱えることになっていきます。

 

次回は、その辺の苦労(というほどでもないですが)を徒然に。

 

br_decobanner_20100211233439 <--続きに興味があれば、ワンクリック、お願いしますねー。

2010年11月10日 (水)

2006年:不動産投資に着手するきっかけとなった出来事。

咳が止まらなくて辛い思いをしていましたが、今度は咳のし過ぎでなんと肋骨にヒビがはいっていたことが判明!!

???なんだ、厄年か?、、、いや、違いますね。。。

 

br_decobanner_20100211233439 <--まさか咳で肋骨ヒビ入るなんて、、、応援クリックで元気にしてください。。。

 

ちょっと、2回ほどパートナーへの投資の承諾を得るためのヒントを経験を踏まえて書かせて頂きました。

今回は、僕が初めて不動産投資を志した頃のことを簡単に。

 

投資という手段で、

  • 株式投資
  • FX(当時はまだ参考文献が2つほどしかありませんでした)
  • 投資信託
  • e-ワラント
  • 海外ファンド

をそれぞれ友人と勉強しつつ、小さい額で取り組んだりしていましたが、どうも性に合わず(FXはそれでも今後余裕がでたらやってもいいかなとは思ってます。)「さぁて、どうすっかな。。。」と考えていた2006年。

 

ロバート・キヨサキ氏が著書

を再度読み返していました。

(あ、たまに、彼の著書についてよろしくない(アメリカの不動産投資の考え方は日本では通用しないとか、イロイロ)批評をしている方がいるようですが、僕はそんなことはないと思っています。基本的な考え方は正しいですし、そもそもアメリカと日本の不動産の仕組みが違う以上、その辺を織り込んで読めない方のほうがよろしくないんじゃなかろうかって気もします。

要はどれだけ汎用性の高い考え方を抜き取れるかであり、それは読者の方の責務だと僕は考えます。)

 

そこで以前読んだ際にはスルーしていた「不動産投資」が目に留まります。

ですが、前回書いたとおり、当時の僕の不動産投資に対する考え方は非常に偏っており、「●昌男がやるようなヒジョーに危険な投資である。」だったので、そのときも「んー、残るはこれだけだけどやっぱしなー、ありえないよなー」でした。

 

そこへ転機が訪れます。

 

その夏、友人とマウイ島へウィンドサーフィンで旅をしたときです。宿泊先のオーナーさんとの出会いが僕の不動産投資に対する考え方を180度転換するきっかけとなります。

 

これまでにも、数回、私のブログの中で彼は登場しているので今更書くこともないかもですが、彼は、もとプロのウィンドサーファーで、今は(確か)不動産投資を中心にハワイで日本人が仕事をするためのコーディネーターとか多岐にわたるビジネスを展開し、いわゆる「成功者」と位置づけられるひと。です。

 

僕の憧れの存在で、目標でもあります。(やはり、考え方がいつもビッグでしなやかで、それ相応の気質も備えている人です)

 

その彼のB&Bタに泊まって、滞在中の宴会ので彼に人生についていろいろ教えをもらったことがきっかけでした。

彼は、27歳くらいからなんと、オアフでコンドミニアムを購入。これを皮切りに、オアフで数件、マウイで数件のコンドミニアムを購入し、そして最後に僕が泊まったマウイ島のプライベートビーチどまんまえのB&Bを購入。

購入当時の価格が5000万そこそこの物件が、今や憶超え。

 

、、、、マサニアメリカンドリームっちゅうやつです。

 

彼に僕から「あのー、僕もかくありたく、いろいろ考えてきたのですが、最後に残ったのが不動産だったんですよね。でも、おっかなくって。。」と切り出したところ。

『なんで?一番安全な投資でしょ。世のお金持ちって必ず不動産は所有してるもんよ。全てのベースになるものだからやらないっていうのはないでしょ。そして若いうちから始めるのが不動産投資の一番のコツ。時間が武器の一つだからね。貸せるところで少し長めもいいからコツコツできる不動産を買うことだよ。』

 

「ハー、そういうもんですか。でも、失敗するの怖いんですよね。。。」

 

『でも、何もしないってこともこれからの時代、それが失敗の原因になりうるってことも知っておいたほうがいいよ。もし失敗が怖ければ小さく始めてみればいいんだよ。だったらそこから学べるし、次の大きな投資に生かせるし。』

そのほか、ビジネスをする上での考え方とか、アメリカで日本人が成功するためにはどうすべきかとか、まぁ、いろいろお話してもらいました。

 

気付けば夜が明けそうでした。南の島特有のスローな夜明けの空気の中で、ぼくはマカダミアナッツフレーバーのコーヒーを飲みながら「ウシ、決めた、帰ったら不動産投資の勉強始めよう」と決意したのです。

 

世はサラリーマン不動産投資が熱を帯びていたころ、思えばこのときにすぐ参入していたら、もうすこし有利に投資が勧められていたかと思いますが、、、まぁ、結果論ですからやめましょう。

 

帰国した僕は、早速(この時点では奥様には内緒で)いろいろ書籍・ブログ・セミナーへ足を伸ばし始めます。

 

一番最初に読んだ日本人の不動産投資本は、沢孝史さんのお宝不動産シリーズでした。

 

「ヘェー、不動産投資ってやっぱおもしろそう。。。」

 

疑心暗鬼から始まった活動が、徐々に自分の中で「やろう!」という前向きな行動につながっていきます。

 

今日はこの辺で、次回は、「kanaloa、具体的な一歩を踏み出す」のまきです。

 

#アイテテ、咳をすると肋骨に響きます。。。今、サラシを撒いて肋骨を固定しているところです。。。

 

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2010年11月 8日 (月)

愛する奥様・奥様候補に不動産投資に「ウン♪がんばって!」と応援してもらうために。(後半)

 

全然関係ないですが、日本海周辺がどうもきな臭いですね。。。

日本は孤立せぬよう、うまく外交の舵取りをしてもらいたいもんです。

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さて、本題に。

堅実・倹約家のすばらしい奥様像の鏡ともいえる我が愛妻である彼女に対し、僕の不動産投資に対して「ウン♪頑張って!」と言わせることは並大抵の努力ではいかないことは最初からわかっていました。

でも、最終的には「ウシ、やるからにはシッカリ稼いで、成功せいやぁ!」って後押ししてもらうまでになりました。

どうのようにしたのか?

 

答えは

  • 誠実に(心から誠実に)家族の幸せを考えていることを伝える。
  • 行動にしてみせる。
  • 一緒に行動してもらう。

 

です。

我が奥様に不動産投資を切り出すときは、数週考えていました。そのようにすれば応援してくれるか?について。

 

で、結論に達したのは、「腹を割って時間をかけてゆっくりそうだんしよう。」ということでした。

相談するためには事前の勉強は不可欠です。なのでとにかく不動産投資に関する書籍や、先人のブログ等を3ヶ月ほど毎日欠かさず読みました。

そして、読んだ内容からいいところを拾って、自分のライフプランに不動産投資を組み入れるためにどう説明すればいいかをボソボソ口に出して整理していました。(これは2週間ほど)

 

同時進行で、セミナーにも参加したり。(そーっと)

 

走行しているうちに、自分の中で不動産投資というものが向いているんじゃないかと考えるようになっていったのです。(これはいい意味の副作用でした。)

 

で、ある土曜の夜遅く(確か12時くらいだったな。。。)彼女に切り出しました。

  • 現在の仕事での給与収入は今後右肩上がりでは上がると保障はできないこと。
  • kanaloa家として、こんなライフプランを目標としていること。(内容は、既に書いているのでここでは省略)
  • それを45~50歳をゴールに(前倒しも可)実現したい。
  • そのためには、給与収入だけでは実現できない。
  • 副収入を得るために、他の投資について振り返ってみた。(負けはしなかったが、紙の投資はどうも性に合わないことを話しました)
  • そこで最後の選択肢として不動産投資が残ったこと。
  • 不動産投資は意外と堅実なんじゃないか?自分でもある程度リスクコントロールできるんじゃないか?ということ
  • 元々今のマンションも二人で中古物件を自らの足で半年近く見て回って(結果新築でしたが)身の丈にあった物件を手に入れたこと。
  • その間二人で探していてその行為自体は全然苦ではなかったこと。
  • だとしたら、不動産投資って、僕らにとって一番マッチした投資手段なんじゃないか?
  • そう思いまへんか?だったら二人でやろうよ!セミナーとかも参加してさ!

 

、、、長い。ですね。

てなかんじで、真剣に膝を突き合わせてお話を聞いてもらいました。最初は怪訝そうな顔で見ていた彼女も次第に話を聞いてくれるようになって、「じゃぁ、まずはセミナーを聞いてみようか!」ということを了解してもらいました。

とにかく、真剣に・誠実に自分の考えを説明して「なんとなくやりたいんじゃなくて、まじめにやろうとしてるんだよ」ってことを理解してもらうことに終始しました。

 

終わったら明けがた4時くらいでしたか。(思い出します。)

 

そこから彼女との共同作業での不動産投資が始まりました。先日も言いましたが、不動産投資は他の投資手法と比較しより「事業性の高い」性質を持っています。

 

私の当たって砕けろ精神では、あぶないですし、かといって彼女の「石橋をたたきまくる」精神だけだとそれはそれで判断が遅れてしまう可能性があります。

 

二人で取り組んだことで、緻密・冷静・大胆に行動、がうまく作用して今現在の状態があります。確定申告では、彼女の緻密さが非常に有効に作用します。

 

僕一人で取り組んだたら現状は難しかったかもです。彼女には感謝しています。

 

てことで、まとめますと、やはりパートナーはいないよりいるに越したことはありません。で、そのパートナーに不動産投資を納得してもらうためには、

 

誠実に説明。(きちんと膝を突き合わせてお話しする)

 

これしかないと思います。誰しも、その人の真剣さって会話からわかりますもんね「あー、コイツマジで考えているな」みたいな。

 

あと、これは合意してもらって、投資に着手したときの話ですが、実際のキャッシュフローが記録として見えたとき、パートナーの目は輝きます。そうなれば後は二人でガンガン行くだけです。

 

とにかく、今、パートナーにそっぽを向かれている方、もう一度自分を振り返ってみて、何がパートナーをかたくなに拒否するように仕向けているのか、を見つけてください。

 

それがわかれば、そいつを改善し、行動するだけです。

 

さて、お役に立てたかどうか。。。

 

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2010年11月 7日 (日)

愛する奥様・奥様候補に不動産投資に「ウン♪がんばって!」と応援してもらうために。(前半)

先週、今週とズーっと風邪をひいており、しかも直りかけてきたと思ったら激しい咳に見舞われ、睡眠不足。。。今日、ようやく復活してきました。

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不動産投資を始める方に、すでに奥様がいらっしゃったり、まさに今奥様になろうという方がいたり、将来の奥様候補がいらっしゃる方があるかと思います。

 

その方々で、パートナーに不動産投資の話を切り出した際、

「アホか己は!まずは日々の仕事をしっかりせんかい!」

っていわれたり、

「連帯保証人だぁ?、ドアホ!死んでもならんわ!」

とか

「不動産投資は、●昌男がやるような危険なモノよ。やめようよ。」

とかいわれたした経験のある方、いらっしゃるかと思います。(まぁ、最後は極端ですが、、、)

 

パートナーに不動産投資を始めることに対して「ウン、がんばって!」と言わせることは簡単ではないですよね。

 

まぁ、逆の立場にたって考えると当たり前といえば当たり前です。いきなりウン百、ウン千、あるいはウン億っていう借金の連帯保証人になれって言われるんですから要は。

なんの説明も聞かされないで「そうなの♪、じゃ、がんばってー!」って応援してくれるパートナーの方が少ないと思います。

#というか、そういうパートナーは、ちょっと危険かもです。。

 

今となっては僕も不動産投資に対して何の抵抗感も持っていませんが、始める前はまさに

 

『不動産投資は、○昌男がやるような超バブリーな超危険な投資(投機)であって、素人は絶対やっちゃいけないモンダ!ロバート・キヨサキのやっている不動産投資は狂気の沙汰だ』

 

って思ってました。だから、様々な投資の勉強の一番最後に分類していたほどです。(のちに、一番堅い投資であるということに気付くのですが、それに1年ちょいかかりました。)

 

これを、さらに何の前提知識もない人にたいして切り出すのですから、納得してもらうこと自体が簡単ではないはずです。まずはそう考えるのが筋ってもんです。

 

これから僕の愛する奥様に、不動産投資を納得してもらい、最終的に応援してもらえるようになったいきさつを書いてみます。

全部が全部まねしたからといって、今、悩んでいる読者の方の問題を必ずしも解決できるとは思いませんが、なにか解決のヒントになればと思い書けるだけ書いてみます。

お役に立てれば幸いです。

 

さて、我々夫婦(まだ、当時はJrはいませんでした。)は、

  • 夢と希望に生きる楽天家の旦那(kanaloa)
  • 合理性と堅実さを絶対正義とする愛する奥様

で構成されています。(この構図は、今もかわりませんよ。基本的に)

 

僕は性格的に、「まずはやってから問題が出たら全力で取り組むべし、やらぬは機会損失。やってなんぼの人生だ!」という感じの人間です。仕事でも、とりあえず動いて、そこで出てきた問題はいろんな人と連携して「オリャア!」って解決してきました。し、今後もこのスタンスを変えるつもりはないです。(心情ですから。)

 

対し、我が愛する奥様は、「行動には、事前の十分な調査・確認が必須であり、それが無き行動は自殺行為である。そして合理性無き行動は無意味である。」的な考え方を心情としているようです。(あ、本人には聞いていませんが、これまでの生活で端的に表すとこうなりました。(今、横に奥様、いません。)

 

いずれも一長一短あり、それぞれの長所は最大限にお互い生かし、短所は、お互い補い合う。そんな感じで7年ほど幸せに生きております。(まー、ケンカもしますが、基本的に怒られるのが僕ですね。大抵、僕が悪いので『ワリーネー。許して』で終わりです。(笑))

 

堅実・倹約家のすばらしい奥様像の鏡ともいえる我が愛妻である彼女に対し、僕の不動産投資に対して「ウン♪頑張って!」と言わせることは並大抵の努力ではいかないことは最初からわかっていました。

 

でも、最終的には「ウシ、やるからにはシッカリ稼いで、成功せいやぁ!」って後押ししてもらうまでになりました。

 

なぜ、そこまでできたのか?

 

長いのでこれを明日、綴ってみます。

 

ポイントは「当たり前のことを当たり前にやった」だけなんですが。。意外とそれができていないってことがあります。

 

お休みなさい。。。

※あ、上記のような書き方ですと、我が愛妻、チョー怖い恐妻ととられるかもですが、違いますよ。キュートで優しい人です。

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スンマセン、前回書き忘れました。。。不動産投資開始の前に第一に考えるべきこと。

スミマセン。前回のブログで「不動産投資開始の前に第一に考えるべきことは、最後に、、、」と書きながらそのまま書き忘れて終わってしまっていました。。。

大変失礼しました。

それだけ、書きます。

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不動産投資を開始する前、(というか、投資全般ですかね。)にまず第一に考えるべきこと。

 

  • 何歳までに
  • どれくらいのお金を
  • スタートはどのくらいのお金ではじめるか?

 

これに尽きます。この概念は、下記書籍にしっかり書かれています。一読あれ。

 

 

以前も書きましたが、上記書籍は現在世に出回っている不動産投資指南本の中で「不動産投資をフラットな目線で汎用的に書かれている、現時点で最高峰に位置づけられる本」です。

 

僕の投資の根幹はこの書籍と実際に著者の方とお話をする中で得たエッセンスによって形成されているといっても過言ではありません。ご一読を。

 

てことで、

  • 何歳までに
  • どれくらいのお金を
  • スタートはどのくらいのお金ではじめるか?
  •  

    これを決めておけば、あとは手段を決めるだけです。(僕の場合は不動産投資だったというわけです。)

     

    、、、というのを前回の記事で書くつもりでした。。。スミマセン。。。

     

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    2010年11月 6日 (土)

    その駅周辺、貸せるの?

    昨日頂いたコメントに回答させて頂いている際に、ふと、「アカン、大事なこと書き忘れておる。。。」と反省した次第です。

     

    大事なこととは、、、本記事の末尾にて。。。(ムフーン)

     

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    先日不動産投資はより事業性が高いモノであり、マーケットを見定めるという考え方が大事であると書きました。

    既に不動産投資を開始されている方は、耳にタコができるくらい聞いている話です。

    僕は日本においては、首都圏エリアを限定に不動産投資をやらせて頂いています。学生時代から、かれこれ18年近く首都圏エリアに住んでいるもので、土地勘があることと、わざわざ土地勘のない地方でリスクテイクする度胸がなかっただけです。

    #重ねて言いますが、地方だって回るところは回るみたいです。

     

    で、僕は首都圏(千葉・埼玉・東京・神奈川)エリアでさらに東京・神奈川エリアに絞ってます。理由は上記と同じ。そのエリアを更に絞ったに過ぎません。

     

    で、狙っているのは、

    • 東京23区、駅10分以内
    • 東京都下、駅10分以内
    • 川崎エリア駅10分以内
    • 横浜エリア駅10分以内
    • 逗子エリア駅10分以内
    • 横須賀エリア駅10分以内
    • 鎌倉エリア駅10分以内

    上記に入るJR・私鉄各沿線で、「乗降客数が一定の人数を超えている駅、もしくは、最寄にターミナル駅があり、その隣の駅激近」が大好きです。

    更に言うと、京浜地区

    • JR東海道線
    • JR横須賀線
    • JR南武線
    • 京急線(大師線含む)
    • 東横線
    • 田園都市線(まず、物件出ませんが)

    がメチャ好きです。

    、、、マーあたりまですかね。(笑)

    京浜エリアは、やはり人口もそうですし、マーケットのバリエーションも多岐に渡ります。(超大金持ちから、芸人の卵さんや、外国人労働者、エリートサラリーマンから、日雇い労働者・お水のお姉さん達、風俗のお姉ちゃん達、、、まぁ、様々です)

    人口と人種の厚みがあれば、当然物件入居者としての可能性も多きなりますよね。(超大金持ちが、安いアパートには住みませんが、高給取りのサラリーマンでも「居住費はかけたくねぇ」って安いアパートに住んでいる人もいたりします。「厚み」のメリットってこれだったりします。)

     

    ある特定の大学・ある特定の企業の工場の賃貸需要に期待して立てた物件とかは一切手を出しません。それらがなくなったらアウトですからね。(まず、貸せません。)

     

    上記のエリアは当然誰しも「ほしい」エリアですので、当たり前ですが物件価格は高く、利回りも低いのが一般的。

    それでも、他の紙の投資に比べ、高いリターンが安定的に望めるのです。

    しかも、いろんな不動産を見て回ったり、が好きな(苦にならない)人であれば、こんなに楽しいワクワクした投資はないです。

    以前IPOで入手した銘柄を売りにかけましたが(この手法は、株投資では最も安全な手法だと理解はしていますが)高値で値が付かなくなって(要はこれはメチャ嬉しいことなんですが)「オィ、いったいこれどうなるのよ?」とドキドキして仕事が手に付かなかったことがありました。(結果的にこの銘柄、スンゲーリターンをもたらしてくれましたが)

     

    、、、でも、なーんか、性に合わないんですよね。。

    やはり不動産投資は面白いです。事業性が高い投資であるという点が自分にあっているんではないかと思ってます。

     

    と、話を戻しますと、僕は上記の通りのエリアをターゲットにして物件を捜し求めて、現在に至っている。そんなところです。

    川崎は、いいです。オススメです。羽田空港が国際化し、蒲田とならびお膝元の街として更に進化してくれることを望みます。東口エリアは新規に物件が建つような余地ないですから、現在の物件間での競争となります。皆で頑張って価値を下げなければこれほど安定したエリアはないと思ってます。

     

    で、次はいざ都内!と思っての昨日の物件だったわけですが。(今日のとある番組で、その物件の最寄り駅が特集されていた。。やはりいい物件だったのね。。。)

     

    人気あるエリアなので、しょうがないですね。じっくり構えて待つことにします。

     

    さて、次回は何を書こうかな、、、。

    物件を見つけるまでの話、、、あ、イヤ、その前に、僕の奥様に不動産投資を納得してもらうまでのいきさつをお話しますかね。結構これで悩んでいる方、いらっしゃるので。

     

    ではでは。

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    2010年11月 5日 (金)

    都内物件の顛末と新たな金融機関のパイプができたこと。と、ちょっとだけ思いを綴ります。

    すいません、昨日の流れを断ってしまうようで恐縮なんですが、一応少し動きがあったということで。

     

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    例の都内物件の顛末。残念ながら流れそうです。。。やはり売主が2棟まとめて売りたい意向が強いらしくバラで購入したい僕は敗北濃厚な予感。

     

    今さらネタバラシすると、これ、いわゆる任意売却物件なんです。(隠してたつもりはなくて、単に書き忘れてただけです。。)

     

    某商工ファンドの物件が焦げ付いたらしい、まぁ、ありがちなはなしです。

    この手の物件の持ち主は、(なにせこういうところからそそのかされて購入したのですから)あまりいい売主ではないのだそうですが、この所有者(元といったほうがいいですね。今は、債務処理のサービサーが所有者)はマシな方だったらしいとのことで。

     

    基準がないのでどのくらい、マシか?は知りませんがね。(笑)

     

    まぁ、ともかく、どうにも1棟というカタチでは折あいが付き層にもないということらしいです。

    数字は都内で表面12%は確定モノだっただけに、、、残念無念。

     

    ふー。ま、いっか。

     

    それより、物件とは別に担当の方が某金融機関に審査をして頂いたという話の結果を聞きました。

    全3行。

    • 某信託銀行
    • 某信金
    • 某信用組合

    某信託銀行は「物件の条件次第では是非やらせてほしい」

    某信金・信用組合は「是非、やらせてほしい」

     

    とのことです。信託銀行の枕詞は重要ですね。物件次第。ってことです。属性・実績等は「すばらしい」の一言につきる。だそうです。

    まぁ、やるべきことは関連各位との連携でキチンとやってますからね。これでそれなりに評価いただけなければ、切ないもんです。

     

    やはり、提出資料がキチンとできていることって重要。そして提出すべき情報は全て提供できることも重要。

     

    やはり、3年間、じっくり実績を積み上げてきた。これが一番の今僕のアピールポイントになっているようです。

     

    物件数を闇雲に増やしたところで、収入の大きさを自慢したところで、それは投資という観点ではあまり意味がないという「軸」だけはブレぬよう、言い聞かせてます。

    銀行評価に着目しすぎて、肝心のキャッシュが取れない、んじゃ話になりません。(もちろん評価がでるのはファイナンス上は重要なファクターですが、これが最優先と勘違いすると後で痛い目にあいます。きっと)

     

    2007年までの不動産購入に関する環境は今思えば「夢物語」です。2010年現在、当時と同じ感覚で物件を探していては、まず投資は開始できません。(物件、ないから。)

     

    フルローンが今も探せば出る。。。嘘じゃないんですが、今現在の市況でそれができる人はすでに不動産投資を始めてB/Sが一定のラインを突破している方だけです。多分これが現実です。

    今現在で最初の一棟もんからフルローンで仮に開始できたとしたら、、、その物件はきっと危険な部類の投資に入ると思います。

     

    最初の一歩は、現時点においては、「小さく、堅く」はじめるべきだと僕は思います。

    銀行さんは、キチンとその辺見てくれます。堅実さと実績を小さく確実に積み上げれば、あるポイントを境にグンと加速するはずです。

     

    あるセミナーで(過去に記事で書いたカモですが)講師がいい事を言っていました。

     

    成功できる人は、「信用のレバレッジ」が効いているんです。

    と。

     

    いい言葉でしょ。前にも書きましたが、なにも融資でバリバリレバレッジを効かせるだけがレバレッジではないんですよ。実績を積み上げることで、その人の信用度が上がり、結果、その後の活動に(いろんな要素の)レバレッジが効く、ということも非常に大事なんです。

     

    会社で大きい仕事で成果を出せている人ってこの「信用のレバレッジ」がビンビンに効いてますもんね。

     

    これからの10年は、数年前の不動産投資とはまったく違った風がふきます。

    生き残るのは、「堅く、着実に、焦らずに、実績を積み上げられる投資家」だけです。

     

    自分もかくありたいとおもいました。

     

    ちょっと脱線しましたが、今日はこの辺で。次回はまた前回の続きということで。

     

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    2010年11月 3日 (水)

    その人にとって妥当な不動産投資の始め方。(投資を開始するにあたり、何を気にすべきか?)

    今、Jr. としこたまお外で遊んで、彼がバタンキューしているのでその隙にブログ書いています。(まぁ、よく歩きます。あいつは。こっちもクタクタになりますね。)

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    さて、巷にあふれる物件。ネットでも様々な物件の情報が出ています。利回りの高いものから低いものまで。

    不動産投資をはじめるにあたり、どうやれば堅実に着手できるのか?

    それは、大半の不動産投資家のたまごさんたちが持っている課題かと思います。(僕もそうでした。そして、今もそうです。)

     

    その人にとってどういう投資がより堅実なのか?いつも考えてしまいます。

     

    今回から数回に分けて僕が物件を選ぶときに

    • 何を気にしてきたか
    • 現所有の物件の運営に携わって素直に反省すべき点は何だったか?
    • 物件の価格を自分で「これなら自分の投資目標を達成する手段として妥当だ!」と判断してきたか

    を半分は読んで頂いている人の為、そして半分は自分の頭の整理の為、書き綴っていこうと思います。

     

    まずは、物件を選ぶ際に何を第一に気にしてきたか?です。

    一般的な投資で大事なのはいわゆる「利回り」ですよね。確かに利回りが低ければ貯金のほうがよっぽど安全です。(ただ、お金がジャブジャブに世の中に供給されている昨今においてはそのような保持の考え方もリスクであることはなーんとなくわかりますよね?)まぁ、すくなくとも一般の方はそう考えます。

     

    ですが、こと不動産投資で重要視すべきは、個人的には

     

    マーケット

     

    だと考えます。平たく言うなら「まず、投資対象としている物件がかせるのかいな?」という考え方です。

     

    不動産投資は、「投資」という名称が付いてますが、この3年勉強と実践を重ねる中で、より「事業性」の高いものであるという結論に至っています。

    事業という枠組みに入る以上、利益を出してナンボですから、利益を出すためにはその物件周辺の市場性(マーケット)の有無をまず考えるべきだと考えています。

    あー、小難しい表現ですね。すいません。要はこの物件を借りてくれる人が沢山いるか?いないかってことに着目すべきということです。

     

    となると、次に考えるべきはその借りてくれるであろう人が、沢山いるところはどこかいな?ということですよね。

    銀座の一等地→当たり前だけど絶対いる。

    田舎の田んぼの中→うーん、いないよね。。。

    極端にいうとこういうことです。(現実的には銀座の一等地なんてまず買えませんから、あくまで極端な例として捕らえてくださいね。)

     

    さて、このお話は、基本的にこれから堅実に不動産投資を開始したい人に対して書いているつもりです。

    「イヤ、投資は高利回りが基本だ!」

    そういうかたは、この記事を読むこと自体時間がもったいないのでその筋の記事をお読みになることをお勧めします。

     

    っと、話を戻します。

    借りる人が沢山いるところはどこかなー。と考えます。まじめに。

    僕の場合は、たまたま、住まいが首都圏(具体的には横浜ですが)なので直感的に都内か横浜のターミナル駅周辺がそれにあたると考えました。

    更に言うと、ターミナル駅でも一定の乗降客数(あ、乗りる・降りるを合わせて、「乗降客数」と言います。まれに「乗客数」と表現する場合は、その数字を2倍すれば乗降客数と捉えることができます。ここを勘違いすると目算を誤りますのでご注意。)を超える駅か、または、その駅から近くてそれなりに乗降客数がある駅が好みです。

     

    首都圏にお住まいの方は肌感覚でお分かりでしょうが、大きな駅が近くにあるってのは何かにつけ便利であるということです。

    またその駅から徒歩圏(例えば10分以内)であればその立地はいいね。と考えてくれる人がほとんどだと思います。(例外はありますよ)

     

    マーケットを考える際、大衆にフォーカスを絞るか、ニッチなところにフォーカスを絞るかで見方は変わるかと思いますが、まず、不動産投資の一歩目を歩みだしたい方は、「大衆」をターゲットに合わせるべきだと考えます。(要は沢山の借主さんが潜在的に多い場所を選ぶことが重要だと言っています。)

     

    地方で不動産投資で成功されている先人の不動産投資家の方々がいらっしゃいます。僕はやっていないのであーだこーだいえる立場にはないですが、恐らく彼らも地方におけるマーケティングに長けているのではないかと思います。(土地勘をもっていたり、特定エリアの市場性を把握していて、自分でその辺をコントロールできる力をお持ちなのだと思います。)

     

    長くなりましたが、不動産投資は、まずマーケット(その物件が貸せるのか?)という切り口で入っていくことが重要だ。

     

    これを今回の記事の〆とさせて頂きます。

     

    次回は、僕の3年間の経験から、もう少し具体的に首都圏でどのあたりが投資として堅実に・面白く参加できそうなのか?

    その辺について書いてみたいと思います。

     

    キーワードは、「その駅周辺、貸せるの?」です。

    ではでは。

     

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    都内物件状況その後。

    あー、最近、地方物件投資についてネガティブなことばかり書いているので「地方投資撲滅派」に計上されそうですが、違いますよー。地方投資で成功されている方、います。なので手法自体は否定しません。きっと正しいやり方があるんだと思います。

    「盲目にやっちゃだめですよー」ってことを伝えたかっただけです。

     

    、、、あ、それは首都圏物件投資も同じか。。。スミマセン。

     

    br_decobanner_20100211233439 <--自滅しましたね。それでもお許しいただけるのなら、ワンクリックお願いします。

     

    さて、都内物件状況その後。

    結論は出てませんが、限りなく「購入は不可能そうである。」との連絡が入りました。

     

    私有地(2項道路)が公道からウンメートル入っているのですが、その私道を奥の2物件で持っているらしい。でもって、一応それぞれ道路付けてきには、4M接しているので道路付けてきにはクリア。

     

    ですが、現所有者的が片方のみを売るのを嫌がっているとのこと。

     

    そう、今回の物件2棟が同時に売りに出ているということなんです。(問い合わせて知りましたが)

     

    で、僕が選んだのは当然築年数の新しく、間取りも狭いながらもきちんとしている方。(値段は対して変わらずだったので)

     

    となるとバラで売った場合、条件の悪いほうの出口が非常に採りにくい。

    そりゃ売主さんも嫌だわな。です。

     

    ま、仮に分割売却アリよ。てことでしたら、前向きに検討していく予定です。

     

    ここも焦らず。じっくりと。です。

     

    とにかく、今は「所有欲」に惑わされることなく、「目的のCFを達成できるか?」にフォーカスを当てることをに集中しています。

     

    でも、物件見ると「ほしーなー」って思いますよねー。

     

    ま、とりあえず、物件の云々は別として、私個人としての査定を先日お伝えした某金融機関に見てもらっているのでその辺の話が今後のお話の軸になっていくと思います。

     

    現在これまでの自分の活動範囲をあえて広げています。やはりそこから得られるリターンは大きいですね。ですが、背負い込むリスクも大きくなるなぁ。

     

    そんなことを感じてしまう今日この頃です。

     

    次回は、物件を購入する際にどのようにその物件の価格が「妥当か?」を決める術について、これまでの学習と実体験に基づきできるだけ噛み砕いてお話できればと考えています。

     

    一応、限りなく最新の情報と、自分の実体験に基づいて自分の腹に落としている内容なのである程度汎用性はある考え方だと思います。

    お役に立てれば幸いです。

     

    br_decobanner_20100211233439 <--うーむ、自分でブログ内容のハードルを上げておる気がします。。。耐えられるのか??いや、がんばりますです!応援お願いします!

    2010年11月 2日 (火)

    都内物件ともう一つ別の気になる物件。

    気になる物件情報が入ったので、ちょっとイレギュラーですが、時間を作って見に行ってきました。

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    場所は、神奈川の結構西のエリアJR東海道線の主要ターミナル駅(乗降客数:12万人。「てんや」の出店条件は満たしてますね。(笑))

     

    物件価格は6000万ちょっと。駅から10分弱で12戸、鉄骨。

     

    レントロール情報から、満室で、家賃もホドホドで、FCR8.0%をターゲットに価格の妥当性を見たのですが、ナカナカよさげでした。

    (レントロール情報では。です)

     

    結構、買う気になってきました。(というか、業者さんには条件次第では購入するとの要望を伝えるところまでいきました。)

     

    実際に物件もみました。土地形状も綺麗で、150平米ちょっと。1987年築のわりに綺麗。

    聞いたところ、最近大規模リフォームをしたとか。

    確かにきれいになっています。。。が、その際、チョット気になる点が、、

    エントランスがやけにゴージャス(センスはイマイチでしたが)で、他はあまりお金をかけていなさそうでした。

    なーんか、臭います。。。

     

    気になったので、仲介業者さんに「妙に気になるんですが、このリフォーム。もしかして、転売目的の不動産業者じゃありません??」

    『お察しの通りですね。1年ほどまえに業者が購入して、リフォームを2000万くらいかけてやったそうです。』

    「ハァ、2000万ですか。。了解です。(ツテをたどり、本物件の成約情報を仕入れて、どうも最近ムリクリ空室をまとめて埋めている。かつ、敷金礼金ともにゼロ。1ヶ月フリーレント、定期借家できまった等の情報をいれマスマス怪しさ満点になってきたので)本件、当初の指値(諸経費分400万)じゃ効かないですね、てことで、見送らせてください。」

     

    と、しました。

     

    しかし、、、2000万のリフォームで、鉄骨のあの規模であの仕上げか、、、きっと嘘ですなぁ。。。(川崎物件、RCではるかに規模でかくて同じくらいのフルリフォームではるかにレベルが高い仕上がりですからね。。。)

     

    恐らく、その業者は、1年前に(勝手な想像ですよ。)

    1. ボロイ状態の物件を積算とほぼ同条件で買って
    2. 格安条件で(定期借家で場合によっては1年後に解約でもエェよとかもあるかもしれない)満室にして
    3. エントランスをゴージャスにして(センスはイマイチですが)
    4. 見た目をきれいにして、儲けを上乗せして売り抜ける。

    こんな感じじゃないですかね。。。

     

    1年での短期売買なので、不動産の譲渡税(短期)39%がかかるはずなので、その辺も見越しているはず。

     

    なので2000万のリフォームは、嘘。だとおもったのです。

     

    賃料も恐らく、レントロールの8がけで見ておかないといけないし、今後のリーシングも難しいかもです。(駅から10分なのに。です。)

     

    僕のリスク許容範囲からははずれました。

     

    本件、神奈川とはいえ、ほぼ地方に属するエリアでしたが、ギリギリ僕の投資範囲と捕らえていましたが、(一応湘南エリアなので、「楽園を目指す不動産投資家」として合う物件かなとも考えていたのです。)今回を機に、ターゲットからはずすことにしました。

     

    やはり、若干、リスキーです。

     

    まぁ、やってやれなくはないと思いますが、首都圏のそれと比べてケアすべき案件が増えると思います。

    それが好きで買うのであれば、今回の物件は好条件だとおもいます。(でも、長期保持前提でないと、結構出口とりにくいですよ。積算と売値が結構乖離してましたし。)

     

    ま、「地方高利回り物件を盲目的に手に入れるのは危険である」を提唱する僕ですが、一応、それに近い物件も扱ってみることで自分の言葉が正しいか確認したかった。

     

    今回はそういった目的もありました。(でもって、本当にそれが「お宝」だったらそれはそれで良いわけで(ナハハ)。)

     

    今回の経験で、自分のポリシーは正しいとの確信に至りました。

     

    ま、今回は湘南エリアに奥様とJr.をつれてプチ旅行できたということでよしとします。

     

    ではでは。

     

    br_decobanner_20100211233439 <--都内物件の状況は明日書きます。おやすみなさい。

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