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2010年11月25日 (木)

昨日物件紹介受けました。の報告。

久々に数時間たちっぱなしのお仕事(展示の説明員)をやらせてもらいましたが、いや、非常に疲れますね。

 

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体調もだいぶ戻ってきており、さらにパワーアップすべく

  • 養命酒
  • にんにく卵黄

を摂ろうと思ってます。養命酒は既に開始。にんにく卵黄はいろいろ調べていたらいかがいいみたいです。ってことで先日発注。11/29にモノが届きます。

扁桃腺を腫らす人にはいいらしいですよ。ためして、よければご紹介しますね。

っと、御題からずれました。

昨日物件の紹介受けました。今日も受けたのですが、これは又後日。

結論は「見送り」。物件概要はこうです。

  • 神奈川県央エリアの某私鉄主要駅(乗降客数5万人越え)
  • 駅から徒歩10分圏内
  • 木造・築あさ(5年モノ、、、てことは、ですね)
  • 表面9%(ちょっとね。。。)

僕は駅名を聞いて「アァ、これはパスだな」と直感的に思いました。

 

このエリアは、数年前、不動産投資ブームのときに新築ブームが巻き起こったエリア。(最初の投資で自分が見つけたのもこのエリアでしたが、、、タッチの差で他の投資家さんにもってかれました。これは安くてよかったんです)

 

で、数年後の現在、乱立の結果、結構苦戦しているとの話を聞きます。(もちろん、物件の運営能力如何では回ると思いますが、、、でもそれなりにパワーをかける必要があります。きっと。)

で、この物件は5年モノ。。。不動産の譲渡税は短期(39%)、長期(20%)ってのがあって、恐らくこの物件は、購入から6回目の正月を乗り切ったのかな?と。

 

現状の家賃設定、から空室損(約10%、ちょっとキビシめです)、 各諸経費を抜いたネット収入をもって、    この地域で不動産投資を実施するならこの実質利回り(9%を想定)    で還元して割り戻した結果の想定物件価格は売り出し価格より1900万安い。

銀行評価もあまりでなそう。。

 

てのが見送りの判断に至った根拠です。

 

また、家賃設定も新築プレミアムが乗っかった数字でした。この辺も上記に織り込んでいます。

 

一応、2件目はじっくり探す、かつ、資産性高めの物件を追いかけていく前提でいますので、ストレステストもきつめに考えています。

 

いやしかし、そのようにすると、購入できる物件ってホント一握りですね。

  • あせらず
  • 冷静に(数字と、実物をよく見て)
  • いざとなれば大胆に!

その時点での自分にとってベターな物件にめぐり合うべくまいりたいですね。

 

ではでは。

次回ももう一件の物件。(イヤ、これは正直ほしかったんですが、、、てお話です。)

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