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2010年11月 3日 (水)

その人にとって妥当な不動産投資の始め方。(投資を開始するにあたり、何を気にすべきか?)

今、Jr. としこたまお外で遊んで、彼がバタンキューしているのでその隙にブログ書いています。(まぁ、よく歩きます。あいつは。こっちもクタクタになりますね。)

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さて、巷にあふれる物件。ネットでも様々な物件の情報が出ています。利回りの高いものから低いものまで。

不動産投資をはじめるにあたり、どうやれば堅実に着手できるのか?

それは、大半の不動産投資家のたまごさんたちが持っている課題かと思います。(僕もそうでした。そして、今もそうです。)

 

その人にとってどういう投資がより堅実なのか?いつも考えてしまいます。

 

今回から数回に分けて僕が物件を選ぶときに

  • 何を気にしてきたか
  • 現所有の物件の運営に携わって素直に反省すべき点は何だったか?
  • 物件の価格を自分で「これなら自分の投資目標を達成する手段として妥当だ!」と判断してきたか

を半分は読んで頂いている人の為、そして半分は自分の頭の整理の為、書き綴っていこうと思います。

 

まずは、物件を選ぶ際に何を第一に気にしてきたか?です。

一般的な投資で大事なのはいわゆる「利回り」ですよね。確かに利回りが低ければ貯金のほうがよっぽど安全です。(ただ、お金がジャブジャブに世の中に供給されている昨今においてはそのような保持の考え方もリスクであることはなーんとなくわかりますよね?)まぁ、すくなくとも一般の方はそう考えます。

 

ですが、こと不動産投資で重要視すべきは、個人的には

 

マーケット

 

だと考えます。平たく言うなら「まず、投資対象としている物件がかせるのかいな?」という考え方です。

 

不動産投資は、「投資」という名称が付いてますが、この3年勉強と実践を重ねる中で、より「事業性」の高いものであるという結論に至っています。

事業という枠組みに入る以上、利益を出してナンボですから、利益を出すためにはその物件周辺の市場性(マーケット)の有無をまず考えるべきだと考えています。

あー、小難しい表現ですね。すいません。要はこの物件を借りてくれる人が沢山いるか?いないかってことに着目すべきということです。

 

となると、次に考えるべきはその借りてくれるであろう人が、沢山いるところはどこかいな?ということですよね。

銀座の一等地→当たり前だけど絶対いる。

田舎の田んぼの中→うーん、いないよね。。。

極端にいうとこういうことです。(現実的には銀座の一等地なんてまず買えませんから、あくまで極端な例として捕らえてくださいね。)

 

さて、このお話は、基本的にこれから堅実に不動産投資を開始したい人に対して書いているつもりです。

「イヤ、投資は高利回りが基本だ!」

そういうかたは、この記事を読むこと自体時間がもったいないのでその筋の記事をお読みになることをお勧めします。

 

っと、話を戻します。

借りる人が沢山いるところはどこかなー。と考えます。まじめに。

僕の場合は、たまたま、住まいが首都圏(具体的には横浜ですが)なので直感的に都内か横浜のターミナル駅周辺がそれにあたると考えました。

更に言うと、ターミナル駅でも一定の乗降客数(あ、乗りる・降りるを合わせて、「乗降客数」と言います。まれに「乗客数」と表現する場合は、その数字を2倍すれば乗降客数と捉えることができます。ここを勘違いすると目算を誤りますのでご注意。)を超える駅か、または、その駅から近くてそれなりに乗降客数がある駅が好みです。

 

首都圏にお住まいの方は肌感覚でお分かりでしょうが、大きな駅が近くにあるってのは何かにつけ便利であるということです。

またその駅から徒歩圏(例えば10分以内)であればその立地はいいね。と考えてくれる人がほとんどだと思います。(例外はありますよ)

 

マーケットを考える際、大衆にフォーカスを絞るか、ニッチなところにフォーカスを絞るかで見方は変わるかと思いますが、まず、不動産投資の一歩目を歩みだしたい方は、「大衆」をターゲットに合わせるべきだと考えます。(要は沢山の借主さんが潜在的に多い場所を選ぶことが重要だと言っています。)

 

地方で不動産投資で成功されている先人の不動産投資家の方々がいらっしゃいます。僕はやっていないのであーだこーだいえる立場にはないですが、恐らく彼らも地方におけるマーケティングに長けているのではないかと思います。(土地勘をもっていたり、特定エリアの市場性を把握していて、自分でその辺をコントロールできる力をお持ちなのだと思います。)

 

長くなりましたが、不動産投資は、まずマーケット(その物件が貸せるのか?)という切り口で入っていくことが重要だ。

 

これを今回の記事の〆とさせて頂きます。

 

次回は、僕の3年間の経験から、もう少し具体的に首都圏でどのあたりが投資として堅実に・面白く参加できそうなのか?

その辺について書いてみたいと思います。

 

キーワードは、「その駅周辺、貸せるの?」です。

ではでは。

 

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