川崎物件（区分バルク）に投資ＧＯをかけた理由。

ぬ、人気ブログランキングのランキング画面がちょっとゴージャスになってましたね。いいことなんですが、見出しの写真はどういう基準で選んでいるんでしょうか。。。（僕の、キリンビール工場の一角の写真でした。。。ハワイっぽくない。。）

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さて、川崎物件（区分バルク）の紹介を受け、この物件に下記のリスクがあることを認識しました。

• 物件がかなり荒れている。
• 日当たりがちょっと、、、
• 一本裏は風俗街。。。

でも、結局は、この物件の投資に踏み切りました。おもな理由は以下。（当時の判断軸です）

1. ＪＲ（ＪＲですよ）川崎駅から徒歩６分（実質６分であることを実際に歩いて確認しました。大抵２分は誤差が出るんですが、ほぼ誤差なしでした）
2. 商業地域である。
3. 圧倒的な賃貸需要の厚みが想定されること。
4. ぎりぎり風俗街にはかかっておらず、そこを逆手にそういった層の需要も見込めるかもという点。（意外と高く貸せたりするそうで）
5. ほぼ地元なので土地勘がある。何かあっても自分が飛んでいける。（まぁ、区分なんでできることって限られますがね。今にして思えば。）

などです。まぁ、なにより、１番が投資ＧＯ判断理由のほとんどを占めていましたが。

時に、２００７年の夏でしたので、当時は不動産投資が過熱気味で加えて金融機関が融資を絞ってきていたこと、そのため物件価格が高いレベルで、金利が上昇気味の頃でした。

そのため、年間の税引き前キャッシュフローが年間稼動空室損を５％として想定した場合で１４０万程度。でした。

ただ、諸経費意外は金融機関が全部出してくれる、今では夢のような（裏を返せば若干リスキーですが）条件（投資初回の人間にとってですが）融資条件でしたので、

『今こそ行動すべきときである！』

と自分の中で声が聞こえました。奥様にもその旨伝え、「ウシ、しっかりやれやぁ！」と激励をうけ、当時の担当さんに

『買います！！』

と告げました。

ついに僕の不動産投資（事業家）としての人生が開始ということになります。

ですが、融資直前になって、金利が更に０．２％上がるという不運にあいました。まぁ、しょうがなし（そこまで影響は梨という判断として）で話を進めました。

あ、ちなみに、区分って単体だと融資が非常に付きづらいという点は皆さんご存知かもです。バルクの場合だと、ある一定戸数を超えると「一棟相当」として金融機関は評価してくれるところもあります。（今回の融資元がそういう扱いでした。）

不動産投資プチバブルがピークを迎えた当時、当時は気にもしていなかった僕の物件の路線価は、なんと

『５６０（千円）／㎡！』（行き過ぎです）

いまは、５００（千円）まで下がっていますが。とはいえ、やはりＪＲ主要ターミナル駅付近商業地域の路線価は強し！

今年の夏に金融機関に再評価してもらったら、「ちょっとだけ空き担保ありますよ。」とのこと。（まー、チョットだけなのでトントンと考えるべきなんでしょうが）要は、物件の評価額と債務残高がほぼイコールになっているということです。

当時はこの辺の知識が皆無でしたが、紹介してくれた担当さんはその辺のことが詳しい方でしたので、数年でほぼトントンとなることを想定して次の投資というシナリオを立ててくれていました。

※ここで、銀行評価が売値よりも出た場合にいわゆる「オーバーローン（諸費用込みのフルローン）」が可能になるんです。ただこれも諸刃の刀で、こういう物件は地方の新築ＲＣ（のデカイやつで、かつ主要幹線道路に面していて比較的路線価もでるやつ）とかでよく見るケースで、そこだけに目が行って実際に貸せるかは、、、という点を見落として盲目的に購入した方が今大変という話はよく聞きますね。

毎度繰り返しますが、地方でもその辺のバランスが取れる物件で市場性が合えばきっと融資受けられますし、長期的に安定して回るはずです。（最近は、一概に地方は辞めたほうがいいという表現はやめることにしてます。）

脱線しましたが、最後は結果論ですが、川崎物件はそういった資産性もある程度持ち合わせており、ある程度のＣＦが取れるそういう性格の物件ということになります。

（あくまで結果的にそうであっただけであって、当時の僕にそこまでの知識・理解度はなかったです。）

不動産投資は、事業性が高く、リスクを把握して対処さえできれば一定の市場性のあるエリア（都心部のみという表現はやめます）であればミドルリスク・ミドルリターンの優れた金融商品（or ビジネス）です。

ですが、併せて必要となる知識・ノウハウは多岐に渡り、それを自分できちんと勉強して生かせる優秀な投資家（いますよ。そういう方。）であればいいのですが、

そうでない方（僕がそうでしたが）やはり最初は自分なりの勉強を一定レベルまで実施し、その上で、不動産投資に強いと思われる業者さんをじっくり探して、「あ、この人なら協力して投資ができる！」と判断した方と慎重に投資に着手すべきかなと思います。

最初にだまされる（意図的・恣意的・無意識にかかわらず）とホントにリカバリに難儀します。（今でこそ、「あ、こりゃダメだわ」とかが判断できますが、開始当初はそんな判断軸なんてないに等しいですもん。）

最初の一手はよほど慎重にやったほうがいいと思います。

おかげさまで、本物件は年間稼働率は９４％ほどで回っています。（１％ほど想定より少ないですが、、、ま、致命的な誤差ではないのでＯＫ）

これも、当時本物件を紹介してくれた担当さんの力のおかげであることと、管理会社の担当さんが必死に客付けしてくれたからこそのの結果です。

、、、不動産投資って自分で勉強し、行動する。もとっても大事。信頼できるパートナーを何人見つけられるか？も同じくらい大事。そしてその信頼関係を継続していくことも。同じくらい大事。です。

いずれの条件もないがしろにはできません。

これから投資に入る方にチョっとでも参考になれれば幸いです。

くれぐれも所有欲に負けぬよう。。。（そういう僕も所有欲に負けそうになりましたが、なんとか踏ん張りましたよ。）

さて、次回は、ここ数回にわたり紹介を受けた物件（結果は見送りですが）の分析についてチョロリと書いてみます。

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