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2010年11月 5日 (金)

都内物件の顛末と新たな金融機関のパイプができたこと。と、ちょっとだけ思いを綴ります。

すいません、昨日の流れを断ってしまうようで恐縮なんですが、一応少し動きがあったということで。

 

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例の都内物件の顛末。残念ながら流れそうです。。。やはり売主が2棟まとめて売りたい意向が強いらしくバラで購入したい僕は敗北濃厚な予感。

 

今さらネタバラシすると、これ、いわゆる任意売却物件なんです。(隠してたつもりはなくて、単に書き忘れてただけです。。)

 

某商工ファンドの物件が焦げ付いたらしい、まぁ、ありがちなはなしです。

この手の物件の持ち主は、(なにせこういうところからそそのかされて購入したのですから)あまりいい売主ではないのだそうですが、この所有者(元といったほうがいいですね。今は、債務処理のサービサーが所有者)はマシな方だったらしいとのことで。

 

基準がないのでどのくらい、マシか?は知りませんがね。(笑)

 

まぁ、ともかく、どうにも1棟というカタチでは折あいが付き層にもないということらしいです。

数字は都内で表面12%は確定モノだっただけに、、、残念無念。

 

ふー。ま、いっか。

 

それより、物件とは別に担当の方が某金融機関に審査をして頂いたという話の結果を聞きました。

全3行。

  • 某信託銀行
  • 某信金
  • 某信用組合

某信託銀行は「物件の条件次第では是非やらせてほしい」

某信金・信用組合は「是非、やらせてほしい」

 

とのことです。信託銀行の枕詞は重要ですね。物件次第。ってことです。属性・実績等は「すばらしい」の一言につきる。だそうです。

まぁ、やるべきことは関連各位との連携でキチンとやってますからね。これでそれなりに評価いただけなければ、切ないもんです。

 

やはり、提出資料がキチンとできていることって重要。そして提出すべき情報は全て提供できることも重要。

 

やはり、3年間、じっくり実績を積み上げてきた。これが一番の今僕のアピールポイントになっているようです。

 

物件数を闇雲に増やしたところで、収入の大きさを自慢したところで、それは投資という観点ではあまり意味がないという「軸」だけはブレぬよう、言い聞かせてます。

銀行評価に着目しすぎて、肝心のキャッシュが取れない、んじゃ話になりません。(もちろん評価がでるのはファイナンス上は重要なファクターですが、これが最優先と勘違いすると後で痛い目にあいます。きっと)

 

2007年までの不動産購入に関する環境は今思えば「夢物語」です。2010年現在、当時と同じ感覚で物件を探していては、まず投資は開始できません。(物件、ないから。)

 

フルローンが今も探せば出る。。。嘘じゃないんですが、今現在の市況でそれができる人はすでに不動産投資を始めてB/Sが一定のラインを突破している方だけです。多分これが現実です。

今現在で最初の一棟もんからフルローンで仮に開始できたとしたら、、、その物件はきっと危険な部類の投資に入ると思います。

 

最初の一歩は、現時点においては、「小さく、堅く」はじめるべきだと僕は思います。

銀行さんは、キチンとその辺見てくれます。堅実さと実績を小さく確実に積み上げれば、あるポイントを境にグンと加速するはずです。

 

あるセミナーで(過去に記事で書いたカモですが)講師がいい事を言っていました。

 

成功できる人は、「信用のレバレッジ」が効いているんです。

と。

 

いい言葉でしょ。前にも書きましたが、なにも融資でバリバリレバレッジを効かせるだけがレバレッジではないんですよ。実績を積み上げることで、その人の信用度が上がり、結果、その後の活動に(いろんな要素の)レバレッジが効く、ということも非常に大事なんです。

 

会社で大きい仕事で成果を出せている人ってこの「信用のレバレッジ」がビンビンに効いてますもんね。

 

これからの10年は、数年前の不動産投資とはまったく違った風がふきます。

生き残るのは、「堅く、着実に、焦らずに、実績を積み上げられる投資家」だけです。

 

自分もかくありたいとおもいました。

 

ちょっと脱線しましたが、今日はこの辺で。次回はまた前回の続きということで。

 

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コメント

いつも勉強させていただいております。

Kanaloaさんのおっしゃる積み上げた実績とは具体的には何なのでしょうか?キャッシュフローの金額の大きさのことでしょうか?

また、物件数や収入の大きさが投資という観点であまり意味がないというのはは何故でしょうか?小規模で僅かなキャッシュフローよりも、沢山の物件でリスク分散しながら収入を拡大してより多くのキャッシュフローを残したほうが良いと思うのですが違うのでしょうか?

もしよろしければご教授いただけますと幸いです。

コメントありがとうございます。

物件の運営実績です。
キャッシュフローの額が大きいことも重要ですが、加えて金融機関はその物件をきちんと回して(運営して)返済してくれる人かどうかを重要視しています。


収入・キャッシュフローは別物(もっている意味が違う)です。
収入がいくら大きくても、手元に残るキャッシュが少なく、かつ金利上昇リスクを抱え込むような状態はむしろ危ないです。


多分、ご質問者さんの考え方も上記に通づる部分があると存じます。

一定の物件規模の範疇(沢山、ではなく)でリスクを分散していくという考え方は正しいと思いますよ。私もかくありたいので。

小規模でわずかなキャッシュフロー。。。と言ったつもりはないのですが(そうとられるような文面でしたらごめんなさいね。)賃貸マーケットとして安定している地域であれば、まずは小さく、そこそこのキャッシュフロー(どのくらいほしいかは投資家さんのリスク指向で変わりますよ)がとれる物件のほうが、「まずスタートしたい」投資家さんにはよりベターであると考えます。

で、ある程度実績を積む中で、その経験値を生かして(目標に沿った)次の物件、、、といったほうが結果的に安全ではないかな?

そう考えているわけです。


投資を考える際に必要なのは、個人の場合、自分がいつまでにどのくらいのCFを最終的にほしいかであると思います。
(僕の場合は、50歳までに借金無き状態で、年間1000万のキャッシュフローが目標です。)

よく言われるように、ゴール設定無き投資は、海図無き航海と同じです。
運がよければ宝の島。運が悪ければ沈没or海賊に身包みはがされます。

エラそうにスミマセン。(答えになってますかね。。。)

Kanaloaさん

大変ご丁寧な回答、どうもありがとうございます!

キャッシュフローがプラスになるのは投資なので当然ですね。その上で具体的に金額(規模)なども考慮されるのかなぁ、と思い質問させていただきました。確かに金利上昇リスクへの対応力も重要ですね。

ゴール設定なしの投資は危険ですね。
無借金で年間キャッシュフローで1000万円もあればかなり安定した生活が送れそうですね。

どうもありがとうございました!

質問者さん(といってエェのでしょうか?(笑))

イエイエこちらこそ。ありがとうございます。

無借金で年間キャッシュフローで1000万円もあればかなり安定した生活送れますよー。ムフフ。

金利上昇リスクのほかにも、いわゆる空室リスク(ハイレバ、高利回り物件は結構このリスクが高いです)
レバレッジとリスク管理は常にセットで考えていったほうがよさそうです。

ウン年でウン億をつくる。とかいう本をまともに受けて投資を開始された方でここ数年苦しんでいる方が多いとか。

当時のご自身の判断だから、、と言われる人もいますが、やはりあの本の考え方はチョットいただけないなー。って当時思ってました。

、、、あー、長々スミマセン。。
また、どうぞ今後もよろしくお願いますねー♪

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