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2010年11月 2日 (火)

都内物件ともう一つ別の気になる物件。

気になる物件情報が入ったので、ちょっとイレギュラーですが、時間を作って見に行ってきました。

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場所は、神奈川の結構西のエリアJR東海道線の主要ターミナル駅(乗降客数:12万人。「てんや」の出店条件は満たしてますね。(笑))

 

物件価格は6000万ちょっと。駅から10分弱で12戸、鉄骨。

 

レントロール情報から、満室で、家賃もホドホドで、FCR8.0%をターゲットに価格の妥当性を見たのですが、ナカナカよさげでした。

(レントロール情報では。です)

 

結構、買う気になってきました。(というか、業者さんには条件次第では購入するとの要望を伝えるところまでいきました。)

 

実際に物件もみました。土地形状も綺麗で、150平米ちょっと。1987年築のわりに綺麗。

聞いたところ、最近大規模リフォームをしたとか。

確かにきれいになっています。。。が、その際、チョット気になる点が、、

エントランスがやけにゴージャス(センスはイマイチでしたが)で、他はあまりお金をかけていなさそうでした。

なーんか、臭います。。。

 

気になったので、仲介業者さんに「妙に気になるんですが、このリフォーム。もしかして、転売目的の不動産業者じゃありません??」

『お察しの通りですね。1年ほどまえに業者が購入して、リフォームを2000万くらいかけてやったそうです。』

「ハァ、2000万ですか。。了解です。(ツテをたどり、本物件の成約情報を仕入れて、どうも最近ムリクリ空室をまとめて埋めている。かつ、敷金礼金ともにゼロ。1ヶ月フリーレント、定期借家できまった等の情報をいれマスマス怪しさ満点になってきたので)本件、当初の指値(諸経費分400万)じゃ効かないですね、てことで、見送らせてください。」

 

と、しました。

 

しかし、、、2000万のリフォームで、鉄骨のあの規模であの仕上げか、、、きっと嘘ですなぁ。。。(川崎物件、RCではるかに規模でかくて同じくらいのフルリフォームではるかにレベルが高い仕上がりですからね。。。)

 

恐らく、その業者は、1年前に(勝手な想像ですよ。)

  1. ボロイ状態の物件を積算とほぼ同条件で買って
  2. 格安条件で(定期借家で場合によっては1年後に解約でもエェよとかもあるかもしれない)満室にして
  3. エントランスをゴージャスにして(センスはイマイチですが)
  4. 見た目をきれいにして、儲けを上乗せして売り抜ける。

こんな感じじゃないですかね。。。

 

1年での短期売買なので、不動産の譲渡税(短期)39%がかかるはずなので、その辺も見越しているはず。

 

なので2000万のリフォームは、嘘。だとおもったのです。

 

賃料も恐らく、レントロールの8がけで見ておかないといけないし、今後のリーシングも難しいかもです。(駅から10分なのに。です。)

 

僕のリスク許容範囲からははずれました。

 

本件、神奈川とはいえ、ほぼ地方に属するエリアでしたが、ギリギリ僕の投資範囲と捕らえていましたが、(一応湘南エリアなので、「楽園を目指す不動産投資家」として合う物件かなとも考えていたのです。)今回を機に、ターゲットからはずすことにしました。

 

やはり、若干、リスキーです。

 

まぁ、やってやれなくはないと思いますが、首都圏のそれと比べてケアすべき案件が増えると思います。

それが好きで買うのであれば、今回の物件は好条件だとおもいます。(でも、長期保持前提でないと、結構出口とりにくいですよ。積算と売値が結構乖離してましたし。)

 

ま、「地方高利回り物件を盲目的に手に入れるのは危険である」を提唱する僕ですが、一応、それに近い物件も扱ってみることで自分の言葉が正しいか確認したかった。

 

今回はそういった目的もありました。(でもって、本当にそれが「お宝」だったらそれはそれで良いわけで(ナハハ)。)

 

今回の経験で、自分のポリシーは正しいとの確信に至りました。

 

ま、今回は湘南エリアに奥様とJr.をつれてプチ旅行できたということでよしとします。

 

ではでは。

 

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