最近紹介してもらった物件。

ようやくJr. のケホケホが治ってきました。結構本人辛そうで、初めて病気した息子を見て親のほうがアタフタ、アタフタしてました。こういうときに、バァチャンの存在って大きいですね。感謝です。

＜－－そういう僕もまた咳がでて喉が痛くて、、、今日、ビックカメラでOMRONの吸入器を買ってきました。結構調子いいです。後日モノをご紹介しますね。

さて、先日業者さんから紹介してもらった物件ですが、結論から言うと「見送り」でした。

場所は、埼玉で都内に直近の某私鉄沿線の駅。

それなりに駅の規模（乗降客数5万人超え）で、土地も結構デカク駅から１０分圏内。

直感的に「面白そう」と思いました。

ただ、よくわからないのが、埼玉というところ。まったくといっていいほど土地勘がないのです。東京都心部、神奈川東部の主要路線の駅は大体降りて土地勘養ってきたのでそれなりに自信があるのですが、埼玉は全然知らない。。。

でも、上記の条件を聞く限りは、面白そう。

なので、資料を取り寄せて、そろばんはじいてみました。

それなりのストレスをかけているシミュレーションにもかかわらず、

（年間稼働率９０％（５年後から８５％）、金利３．２％の２０年）

税引き前ＣＦが２００万で推移しているので悪くない。「これはいけそうかも。」と思って、次は銀行評価の試算をしてみました。

で、路線価をみてアングリ。

安い、、、安すぎるのです。。。建物が２０年越え物件なのでとにかく評価が出ないのです。乖離しすぎ。。。

こういう場合は、

• 自己資金をその分積む。
• 鬼の指値をする。

ですが、いずれも現実的ではないです。なのでこれは却下。

仮に何かの間違いで、僕の属性を加味してくれてそれなりの融資を出してくれたとします。

ですが、現在Ｂ／Ｓ改善を目指す僕としては、この手の融資はしてもらいたくないんですね。

下手するとこの物件をポートフォリオに組み込んだことでいわゆる「債務超過」状態になりかねないのです。

次の追加投資までかなりの年数を要してしまうと思います。

ですが、数字はいいのですよね。。。

埼玉エリアの土地勘がないのと、買い急ぐ必要性がないので結局は「見送り」とした次第です。

最近は物件情報から、

• その物件の妥当な価格はいくらくらいか？（買うべき価格はいくらであるべきか？）
• 自己資金はどのくらい積むべきか？
• 銀行評価はどのくらいでるもんか？
• で、その物件、貸せるのか？

この辺の全体のバランスをとりながら投資判断をしております。

いくつか投資判断シートを購入していますが、その前の簡単なスクリーニングをしてます。（自前のへっぽこツールに書き下ろしているところです。）

でもって、「お、これは？」と思った時点で購入したツールで詳細分析をしてみる。これでも（まぁ、たいがいいい数字がでてしまうんですが）問題なければ、「買います」と言うことにしてます。

しかし、国税庁の路線価ってどこかでＤＢ化しているところってないんでしょうかね。。。いちいち、ＰＤＦから箇所を探すのが面倒で面倒で。

あー、でも、そんなに簡単にＤＢ化できる性格の情報でもないか、、、（んー、どうなんでしょ。わかんないや。）

不動産投資の分析って、結構奥が深いですよね。かといってあまり細部にこだわると、ちょっとの努力でお宝かできる買える物件をふるいから落としてしまう。そんなリスクもあります。

最後の判断のいわゆる「塩梅」が難しいです。

さてと、寝る前にもう一回吸入器でのどすっきりして明日からのサラリーマン業に専念するとしますか。

ではではー。

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