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2010年11月 6日 (土)

その駅周辺、貸せるの?

昨日頂いたコメントに回答させて頂いている際に、ふと、「アカン、大事なこと書き忘れておる。。。」と反省した次第です。

 

大事なこととは、、、本記事の末尾にて。。。(ムフーン)

 

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先日不動産投資はより事業性が高いモノであり、マーケットを見定めるという考え方が大事であると書きました。

既に不動産投資を開始されている方は、耳にタコができるくらい聞いている話です。

僕は日本においては、首都圏エリアを限定に不動産投資をやらせて頂いています。学生時代から、かれこれ18年近く首都圏エリアに住んでいるもので、土地勘があることと、わざわざ土地勘のない地方でリスクテイクする度胸がなかっただけです。

#重ねて言いますが、地方だって回るところは回るみたいです。

 

で、僕は首都圏(千葉・埼玉・東京・神奈川)エリアでさらに東京・神奈川エリアに絞ってます。理由は上記と同じ。そのエリアを更に絞ったに過ぎません。

 

で、狙っているのは、

  • 東京23区、駅10分以内
  • 東京都下、駅10分以内
  • 川崎エリア駅10分以内
  • 横浜エリア駅10分以内
  • 逗子エリア駅10分以内
  • 横須賀エリア駅10分以内
  • 鎌倉エリア駅10分以内

上記に入るJR・私鉄各沿線で、「乗降客数が一定の人数を超えている駅、もしくは、最寄にターミナル駅があり、その隣の駅激近」が大好きです。

更に言うと、京浜地区

  • JR東海道線
  • JR横須賀線
  • JR南武線
  • 京急線(大師線含む)
  • 東横線
  • 田園都市線(まず、物件出ませんが)

がメチャ好きです。

、、、マーあたりまですかね。(笑)

京浜エリアは、やはり人口もそうですし、マーケットのバリエーションも多岐に渡ります。(超大金持ちから、芸人の卵さんや、外国人労働者、エリートサラリーマンから、日雇い労働者・お水のお姉さん達、風俗のお姉ちゃん達、、、まぁ、様々です)

人口と人種の厚みがあれば、当然物件入居者としての可能性も多きなりますよね。(超大金持ちが、安いアパートには住みませんが、高給取りのサラリーマンでも「居住費はかけたくねぇ」って安いアパートに住んでいる人もいたりします。「厚み」のメリットってこれだったりします。)

 

ある特定の大学・ある特定の企業の工場の賃貸需要に期待して立てた物件とかは一切手を出しません。それらがなくなったらアウトですからね。(まず、貸せません。)

 

上記のエリアは当然誰しも「ほしい」エリアですので、当たり前ですが物件価格は高く、利回りも低いのが一般的。

それでも、他の紙の投資に比べ、高いリターンが安定的に望めるのです。

しかも、いろんな不動産を見て回ったり、が好きな(苦にならない)人であれば、こんなに楽しいワクワクした投資はないです。

以前IPOで入手した銘柄を売りにかけましたが(この手法は、株投資では最も安全な手法だと理解はしていますが)高値で値が付かなくなって(要はこれはメチャ嬉しいことなんですが)「オィ、いったいこれどうなるのよ?」とドキドキして仕事が手に付かなかったことがありました。(結果的にこの銘柄、スンゲーリターンをもたらしてくれましたが)

 

、、、でも、なーんか、性に合わないんですよね。。

やはり不動産投資は面白いです。事業性が高い投資であるという点が自分にあっているんではないかと思ってます。

 

と、話を戻しますと、僕は上記の通りのエリアをターゲットにして物件を捜し求めて、現在に至っている。そんなところです。

川崎は、いいです。オススメです。羽田空港が国際化し、蒲田とならびお膝元の街として更に進化してくれることを望みます。東口エリアは新規に物件が建つような余地ないですから、現在の物件間での競争となります。皆で頑張って価値を下げなければこれほど安定したエリアはないと思ってます。

 

で、次はいざ都内!と思っての昨日の物件だったわけですが。(今日のとある番組で、その物件の最寄り駅が特集されていた。。やはりいい物件だったのね。。。)

 

人気あるエリアなので、しょうがないですね。じっくり構えて待つことにします。

 

さて、次回は何を書こうかな、、、。

物件を見つけるまでの話、、、あ、イヤ、その前に、僕の奥様に不動産投資を納得してもらうまでのいきさつをお話しますかね。結構これで悩んでいる方、いらっしゃるので。

 

ではでは。

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