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2010年12月31日 (金)

来年もいい年でありますよう!

今年最後のブログです。

仕事納めが28日だったんですが、奥様の実家に2泊ほどさせてもらっておいしいご飯をしこたま食べてきました。おかげでちょっと胃が疲れ気味(ゲープ)。

今日我が家に帰ってきて今年最後のブログつけてます。

br_decobanner_20100211233439<--今年最後の応援、いただけるとうれしいです!

 

さて、ことしもこの不況時に有難くも本業・不動産投資と忙しい一年を過ごさせていただくことができました。

それぞれ、軽く振り返ってみます。

○本業

  • 足掛け3年の大プロジェクトが今年の暮れにとりあえずの完了を見ることができた。(よく体がもったと思います。)

○不動産投資

<できたこと>

  • 固定期間3年の金利期間を追え、更新にチャレンジ。結果現状の金利より、固定期間を2年プラスした上で(要は5年に延ばし)、マイナス0.55%金利を下げることができた。
  • 川崎物件の 大規模修繕のプロジェクトを、他の大家さんたちと手を組んでつつがなく、そして、素晴らしいレベルのものとして成功させることができた。(同時に、区分所有の管理という観点での難しさも学ぶことができた)
  • 自分で物件探しを始めた。その中で質のいいパイプをいくつか作ることができた。成果は来年以降かな。
  • 今年もキャッシュフローがプラスにできた。(ちょっと終盤苦しかったですが)
  • 任意売却物件の買い付けへのトライをできた。(結果は、、無念、、でしたが)

<できなかったこと>

  • 何より、物件の追加投資が実現できなかった。(一件、杉田駅近くの超素晴らしい物件を逃したのは痛かったが、次の素晴らしい物件へのステップと考えることにしました)
  • 資格を一つも取得しようと努力しなかった(、、、Jr.の子育てを優先したためです。これは仕方なし)
  • ブログのデザインをカッチョヨクできなかった。(ハワイアンテイストのかっちょいいのにしたいんですが、、、手間が、、、)

こんな感じですかね。

細かく振り返るともっといろいろありますが、今年もなんだかんだで「良い年」であったことは確かです。

 

話を不動産投資に絞りますね。不動産投資の市況といいますか、世界の金融市場の流れといいますか、もっというと、世界の流れが大きくうねりとなって日本に影響をもたらすのが来年ではないか、そんなことが各書籍・メルマガ等をにぎわせています。

 

簡単に言うと、「債権バブルの崩壊・各国の通貨安戦争の結果が超インフレとなって日本(世界各国含む)を襲い始める。で、我々が日常で使うモノの価格が跳ね上がっていくその起点となる年である。」とのこと。

 

一般にはデフレといわれていますが、それに加え、資源・材料のインフレがおきはじめる。んだそうです。

 

こわいですね。

 

一部の不動産投資家さんは、変動金利から固定金利に変更していると聞きます。(もちろんリスク許容に応じて必要な枠だけのようです。トップの不動産投資家の方々のリスクヘッジ能力はホント、勉強になりますよ。)

 

僕も一応は(そこまで大きな世界の潮流までは見切れませんが)その辺を見越して、金利の固定期間を延ばしています。

 

客観的に・冷静に今のご時世を考えてみてください。

  • ここ何年もの間、日本は超低金利政策を採りすぎている(円を刷りすぎている)
  • リーマンショックがおきてアメリカの金利がガツンと下がっている(結果、ドルを刷りすぎている)
  • ユーロ圏内でPIIGSあたりが非常に危険な状態である(ECBとIMFがムリクリで、ギリシャとかを救おうと、援助をしている)
  • アジア圏の新興国がすさまじい勢いで成長を続けている(これまでの消費が異常な勢いで伸びる可能性を秘めている)

 

、、、異常ですよね。明らかに。

お金がお金の目的(あるモノの価値を保障(証明)するモノ)を果たせなくなり、単に、金融機関の博打のコイン代わりに使われている現状。

 

近い将来、とても怖いことが怒りそうな気がしませんか?

 

あまり悲観的なことは口にしたくない性格なんですが、理屈とかそんなんでなく、普通の感覚で考えてどうも違和感を覚えているんで思っていることを述べてみました。(かつて、リーマンショック前にマウイ島で異常な勢いで家が建っているのを見て、同じ感覚を覚えました、結果は、、、でしたよね。)

 

こういう大きなうねりの中で、その一つの国の中の日本で不動産投資を現状やっています。我々は。

 

世界で起きていることを「対岸の火事」と思って考えていると、非常に危険な気がします。(特に我々日本人はそういう国民性です)

 

追加投資をしたいと意気込んでいますが、そういいつつ、超慎重に物件を見ているのはそういう感覚が背景にあるからです。

 

何度も言いますが、「買う」のは簡単なんです。不動産って。

 

「妥当な額で購入し、それを目的の利回りで回しきって、出口まで取れるように日々精進する。」

 

これが非常に難しい。

 

そのための「仕入れ」である不動産の「購入」という行為はよほど慎重にしないといけないんです。

 

購入で「所有欲」に負け、安易に妥協した物件を手に入れると、上記のような自分でコントロールできないリスクに対処するのが非常に困難になります。

 

慎重に、慎重に参りましょう。

でも、石橋をたたきまくって、たたきまくって、それで肝心の橋を壊してしまったら意味ないですから、そのたたき方をコントロールできるよう学んで、小さく実行していきましょう。あ、違う、実行していきます!でした。(笑)

 

確かな知識と頼れるパートナーと手を組めば、来年以降の不動産投資も確かなものになっていくとKanaloaは考えます。

 

  • 慎重に慎重を重ね、
  • でも、決して悲観的にならず
  • いける!と判断したら勇気を持って行動する!
  • そしてあきらめない!

 

これを来年も大事にしつつ、今年最後のブログの筆をおきたいと思います。

 

最後に、

私Kanaloaの徒然なる不動産投資のブログを読んで頂いている方々へ。

今年も本当に御世話になりました。いろいろ叱咤激励を頂く中で自分も去年の今頃とは明らかに投資家として成長できていると実感しております。

お叱りを受けるときは、正直辛いですが、でも、その中に学びを見つけることができました。

お褒めのお言葉をいただけるときは、その言葉をばねに更に成長することができました。

励ましのお言葉をいただけるときは、暖かい気持ちになってその日をすごしていくことができました。

 

全てのお言葉が今年の僕の成長につながったと思っております。

 

この場を借りて、改めて感謝の言葉を贈らせてください。

 

 

ありがとう!!

 

 

そして、来年もご愛顧いただけるよう、重ねてよろしくお願い申し上げます。

 

ちょっと堅くなりましたね(笑)。では、言葉を変えて!

 

アローハァ~♪

 

br_decobanner_20100211233439 <--皆様にとって来年もきっとすてきな不動産投資な年になりますよう。心から祈っておりまーす。マハロ。

2010年12月26日 (日)

年末年始の休みは有効的に使います。

今日は奥様のケータイが調子悪いとのことで、「じゃぁ、機種変更するかい?」と、ドコモショップへ行ってきました。

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックお願いします。

 

割引が効くとはいえ、いずれも3万近くから4万円。

今までが安すぎなので、この価格は売る立場からしたら正当だとは思いますが(まだ安い?)、買い手からするとやはり高くみえますね。。。

結局、もうしばらく頑張って使っていこうという結論に。

 

年末年始は、上記を含む様々な「まとまった休日があるときにしかできない作業」をまとめてやる時期としています。

  • 洋服のバーゲン
  • 消耗品のまとめ買い
  • お買い得電化製品を買う

とか。

その中にもう一つ。

銀行関係の情報の棚卸があります。

追加投資をするといって久しいですが、よくよく考えると数行に渡って資金が散在しており、いざというときにその資金を移動する必要があるため不動産投資に対し機動力で若干問題があると考えています。

そこで、年末の1日を使ってこういった資金の棚卸と移動をやります。

ただ、年末は皆さん同じことを考えているんでしょう、混んでますよね。

でも、自分の資金棚卸ができますし、やはりやる価値はあると思います。

独身時代(で、あまり銀行の仕組みとか興味を持っていなかった頃)は、友達の付き合いやら学生の頃から持っていた口座やらで結構な通帳の数でしたが、

結婚を機に、奥様に諭され、必要最低限の口座に集約し、その中で

  • 日常生活用
  • 財形用
  • 投資用(なんでもよし)

に口座をまとめました。

で、現在は、これをちょっとイジって投資用を以下のようにさらに細分化しました。

  • 紙の投資用
  • 不動産投資自己資金貯蓄用(家賃収入の振込先)
  • 不動産投資管理費振込み用

で、基本は、上記3口座は「その目的以外では一切入出金をしないこと!」として運用しています。

 

最近の悩みは、財形の口座をどうしようかということ。

これまた基本的に手をつけていない、かつ、毎月自分の積み立てられるMAXの額をつんでいるため、結構な額になっているんです。でも、金利はすずめの涙。0.ウン%です。(はぁ)

 

でもって、手数料で数百円とか持っていくんだもんなぁ。。。

 

てことで、この資金をどう運用するかなんですが、これをリスクの高い運用をするのは考えていません。では、というと、現在付き合いのある銀行さんに定期口座をつくってそこにいくばくかをドカンと移動するのも考えたのですが、給与振込み口座にそれを指定できるのかが良くわかっていないのです。

 

目下調査中ですが、ダイレクトに積み立てられないと、毎月振込みする手間と下手すると手数料持っていかれますんで本末転倒になっちゃいます。

 

金利は普通口座より高く、でもって、いざ自己資金へ移動する!といったときにサッと資金移動できる商品を探してます。

 

どんな商品があるんでしょうか?

 

どなたかご存知でしたらおしえてくださーい。

 

br_decobanner_20100211233439 <--あと数日で今年のサラリーマン業が〆となります。皆さんがんばりましょー。そして応援クリックもお願いしマース。

2010年12月24日 (金)

オススメの教材です。

ふー。今週もなんとか乗り切りました。残すはあと2営業日!

br_decobanner_20100211233439 <--ゴール近し!ですが余談は許さない状況。楽観視することにしてますが、しかし、、ドキドキ。応援クリックおねがいします!

 

ここ数ヶ月、物件購入にいそしんでますが、なかなか成果がでず悔しい思いをしています。

こういう状況では「所有欲」が思考の中で割合を増してきます。これは危険です。

別に急務で追加投資が必要なわけではないので、焦る必要はないんです。が、ほしい。。。

 

危険です。

 

改めて、自分の目的と、そのための手段の合理性について見つめなおしています。

 

そそ、最近よい教材が期間限定で配布されているようです。

 

小川武男さんが配布されている教材。

 

なんと無料(送料1000円は自己負担です。)

 

彼の販売している、「アパートローン必勝マニュアル」「レバレッジ不動産投資」の教材は以前に購入していますが、

  • ひじょうにまじめに
  • 融資担当の目線で
  • 物件をどのように評価し
  • どういう人に対し融資したがるのか?
  • そのためにはどうしたらよいのか?

というのをセミナーと実演というカタチで書かれた非常にわかりやすい教材であったと思います。

 

ありがちな、不動産投資をあおるような論調は一切ないです。現実を客観的に説明し、「不動産投資ができる人」「できない人」を明確に分けているところもまじめだと思います。

 

(不動産投資ってある意味、投資家のレベルによってできる投資ってきまっていますから、そういう点を潔く記載していることを「まじめ」と言っています。)

 

そういう意味で、非常に参考になったし、現在いろんな場面でこの教材から得たノウハウを活用しているところです。(結果はまだですがね)

 

で、その小川さんが出しているのがこの

 

(ゼロから始める)不動産投資はじめの一歩

 

なんです。

繰り返しますが、送料1000円だけで教材自体は無料なんですね。

で、期限は、

 

2011年12月29日26時まで

 

です、気をつけてくださいね。

 

 

サイトに行けばわかりますが、非常にまじめな教材です。なので、明日にでも物件を手に入れたいなんて夢を描いている人にはちょっとハードルが高い(というか、向いていないかも)かもです。

 

ですが、このまじめな教材を入手し、まじめに勉強すれば、確実に他の投資家さんより一歩前に出られることになると思います。

もちろん、実行し、それを継続できたならば、ですが。

 

しかし、、、無料なんて、、、僕が買った教材は総額で8万くらいしたのに、、、。

 

ま、いいです。これを読んで少しでも確かな投資手段を見につけられる人がいるだけでも僕は幸せ。

 

そう、このブログは「あなたと進むコツコツ不動産追加投資ストーリー」ですから!!

 

きまったところで、おやすみなさい。

 

br_decobanner_20100211233439 <--明日は家族でお出かけ。帰りにシャトレーゼでクリスマスケーキを買ってささやかなパーチーを開きまーす。Jr. は果たしてケーキを食べられるかな?応援クリックおねがいしまーす。

2010年12月23日 (木)

潔い営業マンさん。

今日は朝からJr.と近所の公園で遊んでましたが、ここ数日仕事が立て込んで、かつ、超ストレスフルな日々をすごしていましたので、陽だまりのベンチにすわりつい「グー。。。」と寝込んじゃいました。

「ハ!!ジュ、Jr.は??」

目を覚まして、ホッとしたのですが、同時にプっと笑っちゃいました。

僕が座るベンチの横に(どうやってやったんだか、一人で器用に登ったんでしょう)チョコン。とすわり、父親同様、ウツラウツラしていました。

 

血は争えません。。。(まぁ、でも、ほんと良かった。親として猛省しきりです)

br_decobanner_20100211233439 <--こんなノンビリ親子のブログへ応援クリックお願いします。

 

さて、先日話を聞かせてもらった営業さんとの話のなかで変に印象に残った話を一つ。

 

「kanaloaさんは不動産投資家として今後もがんばっていらっしゃるわけですね。」

『エェ。まぁ、まだまだひよっこですが、末永くやっていきたいと思います。』

 

「そうですが、頑張ってください。あ、ちなみに私、収益物件は永木に渡って扱っていますが、投資自体はやったことないんです。それでもよろしいですか??」

『どうしてやんないんですか?』

やはり、気になるのはリスクなんだそうです。だから本人の方針としてはやらない。というわけです。

 

「いや、別にそれはそれで結構なことだと思います。生き方はそれぞれですから。ご本人が正しいとおもう道が正解なんだと思います。」

『そういっていただけると幸いです。ですので、私は、売主のお客様と買主のお客様がベストマッチをするためのマッチングを担当することが責務だと思っています。売りたい価格と、買いたい価格がベストマッチするポイントを提供していくがモットーなんです。なので、いわゆる投資の指標云々ってのは良くわかっていないので、そのへんの判断・責任はとれないんです。それでもかまいませんか?』

 

うーん!潔し!!気に入りました。

 

「結構ですよ!○○さんは、上記方針でご紹介お願いしますね。私は分析と判断を一生懸命やりますから。」

 

潔い営業マンでした。わからないことはわからないときちんと伝える。これは大事なことですよ。そして言う勇気もなかなかないとおもいます。

逆に言うとない部分を補う別のよさを持っているからこそ言えるせりふかもしれません。(実際はどうかわかりませんが)

 

実際面白いルートで富裕層とのつながりがあるそうなので、やはりその辺のアナログな面での力があるかたなんじゃないかな。

 

そうだと信じていい物件の紹介を待ちますと伝えました。

その営業マンさんも「物件を紹介してダメだった場合もその理由を可能な限り細かく教えてください。その会話の中でベストな解を出していきますので!」と言ってくれました。

 

やはり、何事も最後は細かなコミュニケーション!!

 

田舎の母に「人と話すときにはどんなに怖くても目をそらしちゃいけません!」って言われて育ちましたが、今頃になってその真の意味がわかってきた気がします。

 

潔い営業マンさん。首を長くして吉報待ってますよ。

 

年内は、、、ムリかなーー。あきらめたくないなー。もうチョイがんばりまーす。

 

br_decobanner_20100211233439 <--本業は残り数日で忙しさ最大限になりそうです!(クー!胃が痛い!!)でも、僕は走り続けます!応援クリックおねがいしまーす。

2010年12月20日 (月)

そろそろPCを買い換えねば。

年末というのに、本業が熱くなってまいりました。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援ありがとうございますー。

 

我が家のPC、7年前に買ったノートなんですが、どうにも最近処理がおっついていないようで、、、そろそろ限界が見えてきたかなと。

 

で、そろそろ買い換えようかと思ってます。

 

7年間の期間あいてますんで、スペック的にはどれを使っても「おぉ、早し!」と感じること必至。

 

さぁて、何にしようかな。と。

 

希望は国内メーカーですが、コストパフォーマンスを考えると、どうしても海外メーカーになってしまう。。HPとかLenovoあたりは不要なアプリもなく、最低限で十分なハードスペックなんでおそらくこの辺で落ち着くんでしょう。

 

しかし選んでいる最中が一番楽しかったりします。車選びもそうですよね。

 

1月購入予定です。

 

あと、ケータイもボチボチきてますなー。いよいよ、スマートなフォンを購入する時期かな?

REGZAPHONEほしぃ。。。(でも、ウワサによると、バッテリーを異常に食うとか食わないとか、、、悩ましい)

 

不動産も。。。っと、これはじっくり・慎重に。です。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックありがとうございます!

2010年12月19日 (日)

残念だった都内の超イイ物件の話。

今日は朝一から、Jr. のために、「こどもチャレンジ・しまじろうクリスマスコンサート」っちゅうもんに行ってきました。

9:40開園だったので(こんな朝早いコンサートって初めて。。)大変でしたが、それなりに親子で楽しむことができました。しまじろうってお子様をお持ちの方の間ではすごい人気なんですねぇ。

 

br_decobanner_20100211233439 <-ずーっとJrを肩車して踊ってたら、今死にそうに腰が痛いです。。。(また整体に行かねば、、、)応援クリックお願いします!

 

先日、都心部超一等地に出た物件で、アッという間に売れてしまっていたモノについての話です。

 

大江戸線のとある駅から徒歩5分以内。土地は90平米。2Fの2部屋。

で、価格は積算より低い価格。

表面利回り10%越え(!)

 

表面利回り10%越え。これが都心で、です。これの意味が分かる人は僕と価値観がいっしょってことですねー。

 

ま、結局は速攻で売れてしまったわけですが、今日、その物件の担当さんと会う機会をもらって話してきました。

当該物件、富裕層の方が持っていた物件なんですが、相続等を考えて不要な物件を早めに現金化しておきたいというのが売却の理由なんだそうです。

で、専属専任媒介だから公開されてましたっていうことです。

 

お金持ちが売主さんだったので、「まぁ、表面で10%売れればいいや」ってことで上記条件での売り出しというわけです。

 

そりゃ、速攻で売れちゃいます。

 

別に未練はないのですが、こういった背景も今後の投資を勧める際に参考になると思って聞ける範囲でいろいろ話を聞きました。

 

で、今後も是非ご愛顧お願いしたい旨。伝えて、いつもの資料をお渡ししたところ、「わかりやすくて助かります。是非今後もよろしくお願いします」とのこと。

今回そのほかにちょっとした試みを試して「ほー、なるほど。」という感触も得てきました。

あと、今回の担当さんから、ちょっと興味のある話も聞けました。これは今後楽しくなりそうです。

 

てことで1時間ほどお話して終了。

 

帰りに、川崎のビックカメラによって、浄水器のカートリッジを買い、ちょっとだけ本屋さんに行って眺めて帰りました。

 

そろそろ、売主さん再度が「今年はもうそろそろいいや・。」という空気になっているそうです。

 

いい物件は来年かな。。。

 

イヤイヤ、クリスマスプレゼントが来る予定なので、これから毎晩サンタさんにお願いしないといけません。

 

都内某JRターミナル駅から徒歩5分の場所に物件が出ましたよ!表面11%!!!

 

、、、不動産投資に詳しいサンタさんに連絡出さねばいけません。

 

 

br_decobanner_20100211233439 <---願いよとどけ!!応援クリックお願いします!

2010年12月15日 (水)

東横線、エェなぁ。。。女性ターゲットの物件、つくってみたいなぁ。。。

今日は早めに仕事を切り上げ、東横線沿いの元住吉駅から程近い整体に行ってきました。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援まってまーす。

 

久しぶりに整体なるものにいってみたのですが、先生、僕の背中を触れるや否や、

「うわぁ、kanaloaさん、こりゃ辛いでしょうに、体中がこわばってますよー。だめですよーここまで溜め込んじゃ。」

 

『へ?そんなにヒドイのですか?だからずーっと右半身がカチコチな感じがしたんですかね?』

 

「イヤ、、、その前にフツーはなんかしらアクションとっているはずですよー。というくらひどい。」

 

『ゲ、マジですか。じゃ、ガッツリヨロシクオネガイシマス。』

 

てことで、グイグイ・ボキボキやられました。おかげで今は体がうそみたいに軽い。いい先生でした。

 

さて、元住吉といえば、東横線の各駅停車の駅。それなりに有名なブレーメン通りを有する街。

エェです。

物件の駅からのキョリと、価格面条件さえ合えば、盲目の「買い!」ですね。

女性なら住みたいはずです。男性もですがね。

 

僕、いずれは完全に「女性」をターゲットとした物件を手がけてみたいと考えています。川崎物件がある意味イロモノの度合いが濃いためか、反動でしょうかね。(笑)

 

女性って(あ、あくまで僕がこれまでお付き合い(恋愛とかでなく)した範囲ですがね)

  • 街の雰囲気にこだわる
  • 街のブランドにこだわる
  • そこにある物件にもこだわる

と思ってます。なんで、想定する路線としては、

  • 東急田園都市線(渋谷~青葉台まで、二子玉川は最強でしょうか)
  • 東急東横線(渋谷~横浜中華街の中でどれかいい駅)
  • 山手線(の中でもハイソなイメージの駅)
  • 東急大井町線(自由が丘なんて最高っすね)

駅でピンポイントとするならば

  • 中野駅(こりゃ定番ですな)
  • 吉祥寺(こりゃ定番ですな)
  • 二子玉川((こりゃ定番ですな)
  • 鎌倉((こりゃ定番ですな)
  • 中目黒((こりゃ定番ですな)

まぁ、定番ですね。

こんなんはどうでしょう?

  • 茅ヶ崎(海好き・サーフィン好きの女性)
  • 石川町(根岸線の)元町ちかいっすから
  • 藤沢(意外と穴場だと思う)

とか、まぁ、とにかく、女性に選んでもらうためには、路線・駅選びが肝心要になりますね。絶対だと思います。これは。

 

で、次は駅からのキョリ。で、次は物件の質。

 

、、、難しそうだ。これでコストパフォーマンスを求めてきますからね。こっちも商売ですから、上記を満たしつつ、経費は極力かけないような物件に仕上げなくてはいけない。

 

そして、なにより、サービス。

 

何か困ったことがあったら即座に対応してもらえるサービス体系。セキュリティ面のサービスも大事でしょうね。これまでの賃貸経営にプラスアルファの要素を加えてみたら面白いと思います。

 

採算面であうかどうかは微妙ですが、海に近い場所で多少商圏にはいるエリアであれば、一階をオシャレな店舗に入ってもらって例えば土日は入居者にブランチサービス♪なんて。

(ただし、あくまで「お洒落な、イケテル」お店が大前提です。難しそうだけどオモシロソー。)

 

落書きレベルですが、こういう物件のイメージを書いては一人でニヤニヤしてます。(会社の休み時間に、です。若干、変態気味ですかね。)

 

具現化したいものです。来年くらい。(ムリか。ナハハ)

ターゲットの女性からいろんなアンケートとってそれを具現化できたら面白そうだなぁ。。。

 

br_decobanner_20100211233439 <--具現化、したい。。。応援おねがいしまーす。

2010年12月14日 (火)

僕には買えないけど、いい物件だー。(泣)

メールで非公開物件がとどきました。いい物件です。が、僕は買えません。(泣)

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリック、おまちしてまーす。

 

多分同じ物件紹介を受けた人もいるかと思いますが、路線は南武線某駅とほ5分圏内(!)

 

あ、南武線といっても、どれでもいいってわけじゃないですよ。

 

以前、ブログで南武線について触れたことがあります。

 

『川崎熊手地帯』とかふざけた御題で書いてますが、内容はまじめですよ。当時の自分をほめるわけじゃないですが、なかなかいい視点で分析してますね。

(上の絵をクリックしてくれるとその内容が見れます)

 

で、そのエリアに含まれる優良駅の物件。価格は1億チョイ。収益還元でざっくり計算(ある程度のリスクを数値化して差し引いた計算をちゃんとしてますよ)したら、バッチシ圏内に入るもの。

ただ、悔しいのは銀行評価の想定価格。

土地が狭いためか、評価が思うように伸びません。

あとRC 21年築なので、修繕費が僕にとってはリスク。トップコートやら、配管等で瑕疵見つかったらたぶん一瞬でキャッシュアウト。

 

なんで僕には買えません。(泣)

 

この手の物件は、

  • キャッシュに十分な余裕のある方(自己資金ガツンと入れられる方。2千万とかですがね、もうその時点で超安全物件になりますよ。絶対。)
  • 目標CFにあと一歩の方(てことは上記も大概満たしているわけで)
  • 上記リスクを「うーし、しょったろうじゃねーか!」という気概で乗り切る自身のある方(買えるかどうかは別問題ですよ)
  • それなりに個人属性のいいかた。(評価不足が補えるんじゃないでしょうか)

にうってつけ。かな。

 

評価は銀行次第でどうにかなるかもですね。僕そこまで自己資金出せませんし、RCが故のリスクはこれ以上負えません(川崎物件の苦労でしばらくはRCはコリゴリです)。

 

でも、、、

「エー物件やなぁー。」

場所柄、空室損は低そうです。貸せるはず。だってかりますもん。ぼくなら。絶対。

指をくわえてジダンダ踏んでいる僕でした。

まぁ、いいや、次、次。

お!又も都内で格安物件!!

あ!お前は、長男の旧借地法物件君だな!

むー。。。しばらくはこの戦いが続きそうです。

 

br_decobanner_20100211233439 <--でも、どんな方がかうのかな。。。応援クリックお願いしますね!

2010年12月13日 (月)

出た!都内で利回り20%越え!!(って、、、)

恐らく、健美家に登録している大家さんとその候補の方々でこの通知を受けた方たくさんいますよね。

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当然ですが、都内でこのような高利回りは普通に考えればありえません。

母ウッチーさんの名言で知られる(勝手に引用してすいません:母ウッチーさん

 

だんご、イヤイヤ、格安三兄弟!!

 

ですね。今回は、

  • 長男の旧法借地権
  • 末っ子の再建不可

の2兄弟がそろっていました。(あ、次男は長屋。です。あしからず)

 

僕の投資方針としては、3兄弟とは知り合いにならないこととしています(笑)

 

あ、繰り返しますが、あくまで僕個人の投資方針です。他の投資家の方でこれをターゲットにしている方もいらっしゃいます。これはこれでやりようによっては(例えば現金買いして、古リフォームかけて、でもって、基本は持ちきる(死ぬまで)!とか)投資手段としては(キャッシュフローを取るという意味で)アリだと思います。

 

単に僕はその戦術を「選択しない」だけです。いい悪いの世界ではないと思ってます。理由はありますが、言及はやめておきます。

 

さて、気付けば年末。早いもんです。

 

先日、今後の戦略を自分なりに整理しようと思って家でウリウリしていましたが煮詰まったので、車で三浦の方までカッ飛ばしてきました。運転中自分の中の考えを口に出して、自分相手にセミナー講師気分で話していきます。

 

すると、自分の中で整理し切れていない・勉強できていない・腹に落ちていないそんな点がわかってきます。

そのたびに、コンビニに車を止めて、メモとって、を繰り返しました。

 

#あんまり集中しすぎると事故しますので気をつけましょう(笑)

 

わかっていないところを聞いたり、勉強したり、業者さんに会って離してみたりしてコツコツノウハウを積み上げているところです。

 

今、ちょっとした取り組みを実施しようとしています。うまくいけば僕の不動産投資がもう少しだけ加速するかな?そう思っています。

ただ、まったくの未体験ゾーンなので今戦略を練ってちょっとしたリハーサルをやるためのネタ作りをしています。

 

#あ、そそ、書いたかどうか忘れましたが、ちょっと前に「定点観測している物件がある」とかきましたが、あれ、やっぱり投資対象外ですね。よくよく調べたら家賃取れないそうで、、、また、貸すのも苦労するそうで、、、なので定点観測やめました。

 

br_decobanner_20100211233439 <--やはり優良物件はよいエージェントさんが持ってきてくれるのかもしれない。でも、その会話の為の知識は投資家として必須の努力です。がんばりまーす。(応援まってまーす)

妥当な価格で物件を手に入れることの重要さ。

休日は、Jr. と近所の川の土手でお散歩してます。ありがたくも、とにかく元気な子なんで、まぁ、いろいろなことに興味を示します。いろいろ失敗しながら毎日、それでも着実に成長している我が子をみていると、親として子からも学ぶことはたくさんあるもんだ。と考えさせられます。

 

br_decobanner_20100211233439 <--決してあきらめず、できるまで自分のペースでコツコツやっているんです、Jr.君。そんな親子のブログ。応援してあげてください。

 

さて、いろいろ物件を紹介いただく中で、「すいません見送りです。」というネガティブな回答をするのがしょうがないと思いつつも辛いですね。。

ですが、確かに自分の判断は間違っていないことに気付かされます。

先日紹介してもらった物件もそうだったんですが、県央エリアで結構新しい物件でした。徒歩10分圏内。

聞いた感じではわるくないでしょ?

でも、ざっくり計算(※)で数字を入れていって「このエリアのこの土地形状でリスク許容度を総括して考えると、妥当な購入価格はこれだ。」をすると、全然あわないんですね。

 

※ざっくり計算は僕自身で超簡単な計算ツールを作っているのです。条件を粗めにして、このふるいにかからない物件は眼中外。引っかかった物件は、いくつか購入して使いやすいと判断したツールで詳細を分析してます。鼻から購入したツールで分析もいいのですが、結構情報入力に手間がかかるのと、感度がよすぎて勘所を押さえるのには適さないと思っているからです。レベルを分けて使い分けしているというのが実態です。

 

物件のスナップショットだけで投資を判断するのは、悪くはないんですが、やはりちょっと危険な気がします。

 

  • 評価がある程度出るのか?
  • 中期で見て、その物件を貸しやすい条件にあるのか?
  • 今の賃料は適正なのか?(今後も下落しないのか?)

 

結局見送ったのですが、今日、楽待ちで当該物件が公開されていました。価格も当初の価格の250万引きで。

僕のそろばんだと更に750万下がらないとちょっと、、、という感じです。(でも、その前に僕より基礎力のある投資家さんは買っちゃうでしょう。物件自体は悪くない気がするんで)

 

不動産投資にも市場の論理はある程度働くと思われます。(高すぎる物件はやはり売れないんですね。)

が、理論どおりの市場原理は絶対通用しません。(それだけ混沌とした世界ですから、不動産の世界は。)

この辺を見極められる投資家さんが、今後の不動産投資の勝ち組になっていくと思われます。

 

難しいですね。

 

話をJr.に戻しますが、彼はいつも自分の手の届くか届かないかの場所にあるおもちゃを狙っています。でも、ちょっと頑張って、無理だと判断するとサッと次のことに目を向けます。

で、ついこの間まで手の届かなかったところの別のおもちゃに行ってもう一度チャレンジします。

今度は手が届いてニッコリ。(ご満悦のようです)

たまに無理して背伸びをして、足を滑らせ頭をゴチン!!そして号泣。そうすると次回からはそこには手を出さない。

 

ふふ。新米不動産投資家の僕に、なにか教えを与えてくれるような気がしてます。

彼は言います。

『ダァーダァー!(パパ、焦って手に入れようとしたってダメだよ。コツコツ続けて手に届くものを確実にね!)』

親バカのkanaloaにはそう聞こえました。

オメーさんの為にも、パパは着実にいくよ。

だから夜は早く寝てくれ。頼む!(笑)

 

では、今週も張り切ってまいりましょう!

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリックお待ちしてマース。

2010年12月11日 (土)

不動産を買ってはいけない病になっていないか?(汗)

今日は朝一でJr.のギャン泣きでたたき起こされ、朝はJr.と二人で近所をお散歩。昼から奥様が結婚式に行くというので横浜へ送って差し上げ、迎えまでの3時間、Jr.のファミレスでお食事。それから大桟橋でお散歩。で、ぷかり桟橋で奥様お迎え。

 

おー、我ながら、献身的なパパ業をやっておりますなー。

 

br_decobanner_20100211233439 <--だいぶ応援クリックが増えてきましたねー。有難いことです。今後もご愛顧おねがしまーす。

 

さて、家に帰ってきたら最近頻繁に物件提案をしてくれる担当さんからのメールが。

 

『競争入札ですが、どうでしょう?横浜私鉄ターミナル駅の物件。5000万程度なら入札の価値ありかもですよ。』

 

ぬ!きたか!

でも、、、駅から12分でしたー。残念!

やはりシングルは10分越えるとリスキーと考えているので、無理して買いには走らないことにしてます。

築は新しいんですがH19年もの。ウヒョー。と思いましたが、なぜか3点ユニット。(なんで??)

 

H19年って最近ですよね。その頃って「3点ユニットは極悪!」と揶揄されるほどの嫌われ者だったはずです。その当時に新築でこれを採用するって事は、、、なんとなく背景が、、、

  • 不動産投資をあまり勉強されていない(のかもしれない)
  • 土地が余って、業者にそそのかされて作った(のかもしれない)
  • で、数年後にそろばんが会わなくなって急遽手放し(なのかもしれない。)

だって、5年断ってないでしょ。譲渡税も39%かかるし。。。

 

てことで、わざわざ買うことはやめました。この判断はきっと賢明だと思います。

 

しかし、最近数々の物件を「んーこれがこうだから、、、残念!」「んー面白いけど、評価でないから、、、残念!」ナドと、数年前ブレイクした芸人さんまがいの断り方をしているので、自分の中で「不動産を買ってはいけない病」にかかっているのではと思うほどです。

 

だって、そろばん合わないこと多いし、合うと思ったら、今度は評価が出ないし、、、。

 

プラスの見方をしようと心がけてはいるんですがね。。。ここ数年で見定めるべきリスクがどういうところにあるのかってことがだいぶ見えてきたが故、ダメダシもきつくなっちゃいます。

 

しょうがないですね。じっくり待つべし待つべし。。。

 

br_decobanner_20100211233439 <--この病をクリアするには、優良物件を手に入れるしかねーですね。頑張ります!応援もお願いします!!

2010年12月10日 (金)

無念!一足先を越されてたー。。。

今週も一区切り。一息つけます。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援クリック、今日もどうか一つ!

 

先日都内で出た物件。奥様が見つけたのですが、ほぼ都心部で規模は大きくないものの、

 

  • 駅から5分以内
  • 土地も丁度良い塩梅(僕にとって、です)
  • 評価も出そう(都内だし)

てな感じで、詳細情報は入手できないにしろ、結構面白そうな物件。

てことで、業者さんに問い合わせした。

ここが先日までの話。

で、今日、動きがありました。

ようやく担当者に連絡がついたので、

「例の物件、資料頂きたいんですが、既にHPから消えているってことは、、、ですか?」

担当さん曰く

『はい。そのとおりで、既に先行のお客様に売却がきまってしまって、、、スイマセン。』

ガビーン(死語)!

 

「やっぱそうですかー。ですよねー。いい物件でしたものねー。あ、そうだ、差し支えなければ今後の勉強の為にも資料だけ頂きたいのですがよろしいです?」

『えぇ、かまいませんよ。』

 

なんとなく会話をしてて、ウマが合いそうなタイプだなーって(直感ですが、直感を大事にする男kanaloa)思ったので、

「あ、あの、僕、投資始めてて、3年ほど経つのですが、軌道に乗ってきたのでそろそろ追加投資を始めたいと考えているんです。今回の問い合わせもその一環でして、、」

『そうなんですか。それは是非ご愛顧いただければと思います。』

 

「あ、はい。何かのご縁ですのでちょっとお話だけでもさせていただきたいのですが、、、」

 

『是非是非。』

 

てことで、来週末ちょっと顔をだそうかなーって思ってます。で、今例の提出資料をバージョンアップ(内容の推敲です。ボリュームはそのまま。あんまり多すぎても多分読んでくれませんから。できるだけ要点を抑えて、端的にを重視した資料です。)しているところです。

 

最近になって、不動産業界って最後は人なんだなー。って当たり前のことに気付き始めてます。(不動産業界に限ったことじゃないですが、我が業界もそう。)

 

なんで、できるだけ効率よく質の高いお付き合いをできるように、パイプ作りにいそしんでます。

信頼できるパートナーを得るための努力なので、一朝一夕にはいきませんが、コツコツやっていけば必ず答えが出ると思っています。いい意味で。

 

しかし、、、あの奥様が、いい物件拾い上げてくれるようになったのは嬉しいことです。ありがたや。ありがたや。

 

明日は、奥様が友人の結婚式に行くようで、、、その間、Jr.と二人きりでーす。さぁて、どこでなにしようか。。。

男二人旅です。

横浜なので、野毛山動物園でもいこっかな(笑)。

br_decobanner_20100211233439 <--たまーに、でかまいません。応援ポチをお願いしマース。

2010年12月 9日 (木)

ぬ?パタリと物件紹介がとまってしまったぞ。ナシテ?

どうやら、今助っ人で参加しているプロジェクト、図体ばかり大きくてまともに機能していないようです。いつの間にか、リーダー格の仕事の一端を担わされそうで、、、イヤイヤ、必要とされているんですから有難いことです。

 

br_decobanner_20100211233439 <--それなりにお給料もらってますからね。。年末まで、走り続けます!!応援クリックお待ちしてます。

 

さて、御題の通り、数日前までこれでもかという感じで「非公開物件です!」のメールが飛んできていたのですが、、、

一部の常連さんを除いて、今はパッタリ。。。

 

なんだったんでしょ?

 

まぁ、ちょっと連続しすぎて連日連夜物件分析に追われる日々だったので(嫌いじゃないんですが、多すぎ)ちょっと休憩できるのでありがたいといえば有難いのですが、、、

 

あれでしょうか?昔居酒屋のバイトやっていたんですが、お客さんの来る波ってきまっているじゃないですか?

たしか、居酒屋は7時前が第一次ピークで、第二次ピークが9時頃。で、弊店間際に「まだ、やってる?」というKY、、、イヤイヤ有難いお客さんを相手にして終わりという感じでした。

7時が1次会、9時が2次会だからでしょうね。

そういう行動心理がはたらいているんですね。

 

同じことが不動産業界にもあるんでしょうかね?年末の売り上げの追い込みとか?(うーん、わかんないや)。

 

というか、おととい気になった物件について業者に連絡したのですが連絡も来ない始末。(これはたまたまか??)

 

不思議です。

ハ!そ、そうか!

これは、「超優良物件の知らせの前触れ」ってことでは、、、

きっとそうだー。きっと城南エリアのいい場所でー、超掘り出しもんで10%超えててー、でもって評価も当然出てー。

 

、、、妄想にふけっている36オジサンでした。

 

明日も走り続けるため、ソルジャー(*)kanaloaは寝ます!!

*最近会社で「ブレイン部隊:考えてアイデアを出す専門家」と「ソルジャー部隊:前線でとにかく結果を出すことを求められる傭兵的存在の集団」の2部隊が(非公式で)存在するようです。で、僕は多分ソルジャー部隊かと。。。後者の部隊は精神力・体力勝負。。。倒れたら「よくがんばったもんなー。じゃ。」で終わり(泣)。

でも大事な存在だと自負しておりますです!

 

br_decobanner_20100211233439 <--年末まで走り続けます!こんな僕を応援してくださいませ!!

資格をとることと、それを不動産投資に生かすこと。これが大事なんですよね。

いやー、風がすっかり冬という感触。お鍋がおいしい季節になりました。いまのところ、にんにんく卵黄&吸入器で元気にしています。

 

br_decobanner_20100211233439 <---ぬぬ、ランキングがジワジワ上昇中。引き続きご愛顧おねがいしまーす。

 

今、本業で足掛け3年ほど続いてた巨大プロジェクトから開放され、最近は他のプロジェクトのアルバイトをスポットで協力させていただいている状況です。(とはいえ、立場的には「考える・決める・指示する・確認する」を短期間でやるため、それなりにハードですが)

ま、必要されているってことは嬉しいことです。

で、その一環で、最近会社の会計にまつわる仕事(もちろん開発者の立場でですよ)をやらせてもらっています。

 

ものづくりの会社にいますから、ここでの会計の考え方は、いわゆる工業簿記そのものなんですね。

 

そそ、そういえば僕簿記2級の勉強しつつ、不真面目がゆえ、チャレンジを中断していたわけです。3級は合格してますが、3級はあくまで「個人事業主の簿記」なんです。

工業簿記は2級。(株式会社としての商業簿記もあります。2級は)

 

で、システムを作る立場としてもその枠組みを理解しておかねばならないわけで、会議でも専門用語が出るわけです。

一応2級の勉強もやっていますから、いきなり会話についていけた僕をみた経理のおっちゃんが

「??Kanaloa君、結構言葉知ってるね。勉強熱心だねー。」

というので

『イヤー、んなことないですよー。言葉だけしかしらんのですよ。』

(はずかしくて、2級チャレンジしてるなんていえない。。。)

と、チョイと株を上げております。

 

資格は取れていないのですが、勉強は「資格を取る」より「役立てる」ことにフォーカスを当てていましたので、意外と知識として残っていたようです。

 

意外なところで自分の勉強が役に立ったです。

 

さて、簿記2級。これには商業簿記もあるわけで、2級の場合は会社のお金の流れがわかるようになります。

不動産投資は、青色申告で、事業規模(5棟10室相当)になった時点から複式簿記形式での申告が確か必要だったはずです。

事業と名の付いているものですから、当然簿記の知識って活用できるんですね。

#事業規模でなければ、簡易簿記形式でもいいわけですが。

 

さておき、資格ってもってりゃそりゃいいわけですが、これをどう生かすかが大事なんだと思います。持っていても生かしきれなければ意味がありません。(取得のお金と時間のロスでしかありません)

 

自分も保持資格を生かすべく、不動産投資でFP的アプローチや簿記の知識も活用しています。(成果になっているかは、、、わかりません。が、やっていることがまずは大事)

 

不動産投資で活用できる資格って以下のような感じでしょうかね。

  • FP(ライフプランを練って)
  • 宅建(不動産取引の基礎を固めて)
  • 簿記(購入した物件のお金の管理をする)

これがあれば堅く投資を進められるのかなぁ。。

加えて採っておくべきは(時間と努力を惜しまなければ)

  • 1or2建築士
  • インテリアコーディネーター
  • DIY検定
  • 電気工事なんとか。。。

あたりでしょうか。こうなれば、もはやプロですね。投資家の域は確実に超えています。

 

僕は、、、簿記2級をがんばるのと、あとは、宅建かな。時間を作れればインテリアコーディネーターも、って感じでしょうか。

 

あ、そだ。僕ハワイ目指しているので、

 

  • アロハ検定

 

も大事でした。

 

、、、アカン。体いくつあっても足りない。。。Jr.の相手もしなくちゃいかんですし、、、。

ま、無理せず知識を得て生かせれば資格取得自体は結果でしかないですからね。あせらず、ゆっくりと。ですかね。

 

では、寝ます。(おやすみなさい。。。)

 

br_decobanner_20100211233439 <--しかし、TVでは、市川エビチャンの話で持ちきりですが、、、なんかこう、、、もう少し報道すべき大事なことがあるんじゃないか、、、この国のあり方とか本質的な報道がない(というか報道の観点がずれている)気がします。それだけ幸せな国民なんですかねぇ。心配です。あ、応援クリックは忘れずにー。

2010年12月 8日 (水)

やっぱりそうか。。。気をつけないとね。

寒くなってきましたね。体調管理には十分留意しましょう。

 

br_decobanner_20100211233439 <--応援ありがとう!元気でます!

 

1ヶ月ほどまえに書いた話ですが、、、神奈川の湘南エリア主要駅から徒歩10分以内に出た物件(見送りましたが)についてです。

紹介してきた業者さん「この物件は、年に1回あるかないかの希少物件ですよ!すぐ売れてしまいますから一度見てきてください!」とゴリ押しするので、見に行きました。

確かにリフォーム済みで悪くはないのですが、どうもエクステリア周りに無駄にお金をかけていて、肝心の躯体のリフォームはイマイチ、、、

で、レントロールを見ると、今年の夏くらいに立て続けに4部屋ほど埋まっている(しかも敷金礼金0で、格安ですし)

 

聞いてみたところ売主は業者さん。

 

、、、あぁ、そういうことか。

 

周辺の情報を仕入れたところどうやら家賃も記載内容より安いようでした。ということで「値段はもっと低くあるべきです」と伝え見送ったという話。

 

業者さんからその日のメールで、「kanaloaさんの行動力・分析力はプロなみですね。でもそれが逆に足かせになる場合もあります。」

 

、、、ハァ。まぁ、それはそうかもですね。(分析力なんて、ここの投資家さんで僕よりはるかに優れた人いっぱいいますし、、、)ここまではよかったんですが、

 

「今の所有の物件、出口が取りにくいんじゃないでしょうか、しんぱいです。よく融資が付きましたね。」

 

、、、ハァ、出口はある程度想定はしてますが、区分もバルクであれば融資つくところあるんですが、、、ちゃんとCF出てるし、返済もとどこおりなく進んでいますが、、、。(うーん)

 

言われていることはともかくとして、なぜ物件と関係ないことをチクリチクリ言っているか意味不明でした(意見としては理解できるんですが、何故このタイミングでいうのかが意味不明なのです。)

まぁ、真意は置いておくとして、、、(大人のkanaloaはこんなことではキレませんよー。)

 

その担当さんが紹介してくれた物件、おとといとあるサイトでフツーに売りに出てました。

 

、、、すぐ売れてしまう物件じゃなかったんですかねぇ。。。

 

1ヶ月で売れなければ、「すぐ売れてしまう物件で希少です!」という言葉はまったく説得力ないことになります。

 

ふぅ。(結構大手の販売会社の担当さんなんですがね。。。)

 

あ、ゴメンナサイ。言いたいのは、やはり不動産投資ってアナログの世界で、最終的には人と人のつながりで成り立つ世界なんだなぁ。ということ。

どんなに聞きのいい企業でも結局は担当さん次第だということ。

 

#まー、今にして思えば初めて顔をあわせた人にいきなり希少物件なって紹介しませんわな。

 

恐らくこの方とは今後取引することはないです。(なんとなく、会話しながらも「ん?」と感じるところありましたし。なんか、こう、直感って大事だったりしませんか?)

 

いやはや、不動産投資は深くて面白いですが、こういった一面もあるということ。改めて考えされられました。

 

#帰ってきたら、奥様が「ネェネェ、ネットでこんなの見つけたよ。どーなんだろう?」というので「どれどれ」と見てみたところ、、、

ぬ!!!都内某所駅から5分以内!!!

お!ほぼ土地値とかわらんではないか!!!

ただし、詳細情報がないので、きっと何かあると思います。一応資料だけ請求しておきました。

でももしかしたら、、もしかしますよー。

ま、期待せず続報をお待ち下さい(笑)

 

br_decobanner_20100211233439 <--所有欲に負けちゃだめよ。最後は数字です。自分の軸です。ここだけはブレぬよう。。。応援クリックおねがいしまーす。

2010年12月 6日 (月)

物件下見。都内南部物件。そして宇宙戦艦ヤマト!(?)

つい先ほどまで、Jr. の隣で爆睡。。。

Jr. を寝かしつけようと21時前に二人で布団に入ったのですが、親も一緒にくたばってしまって、、、今、おきました。

br_decobanner_20100211233439 <--夕方Jr.つれて、bookoffに本を売りに行ったのが(お店まで彼と本をしこたま積んだチャリで爆走したのがアカンかった。。。)まずかったかも。疲れちゃって。。。応援お願いします。

 

さて、行ってきました。都内南部物件。

場所はJR蒲田駅から程近い私鉄沿線の駅から徒歩12分ほどでした。

P1060017 ここからスタート。

 

P1060021 (見る人がみればすぐわかる駅ですね。)

 

それなりに乗降客数が多く、街の雰囲気も明るかったので駅から10分圏内だったら「アリ」な投資だと思ってます。

 

P1060024

上記は物件屋上からの眺め。多摩川・富士山が一望できる素晴らしいロケーション。

物件写真は未公開物件(というか、まだ正式に売主さんが売却の意向が固まっていないので)なので、公開できません。あしからず。

 

物件自体は鉄骨造で、正直手入れはちゃんとしていないようでした。

間取りも、、、南向きの数部屋はいいのですが、(上記ロケーションのため)他の部屋は、ベランダはないはなんとなく間取りはよさそうでないようです。

 

極めつけはコレ。

P1060028

エー。。。この物件でコインランドリーかよー。

 

一回もピロティっぽい構造で、耐震性難アリ。

物件まで徒歩12分ですが、間に国道をはさんでいるため精神的な距離感も増しました。

はい。この物件「恐縮ながら見送りです。」と下見しながらおもいました。

 

それから、駅に戻り、近くの喫茶店で担当さんといろいろ話してきました。こちらの考え方や業者さんの考え方を聞いて、今後は都内・横浜・川崎界隈で物件探しを継続する方向で意識合わせをして午前中で終わりました。

 

午後は、久々に一人になる時間もらえたので、映画見てきました。

(アラ。うまく見えませんね。宇宙戦艦ヤマトの実写版です!)

前々から気になってたので、見てきました。(大ファンなんです。ヤマトの。アニメ・映画シリーズは当然コンプリートしてますし、関連の書籍も幼少時コンプリート。超合金のヤマトも持ってました。(地震で飾っていた超合金ヤマトが頭にふってきて、ケガしちゃいましたが))

オススメですよ。まぁ、細部にはイチャモンつけようと思えばいろいろありましたが、あのスケールのアニメを実写かCG化しようとした製作者の気概と、演じきった各役者さんの心意気にまず賞賛を送るべきです。

内容も、十分楽しめます。ヤマトしらない人も楽しめますよ。オススメ。オススメ。

 

で、夕方からは、友人と関内の沖縄料理屋さんで将来のビジネスと夢やらなんやらを語り合ってきました。

友人はスケールでかくて面白い。

僕より一回り近く若いのに発想が豊かで会話していてワクワクしてきます。成功する人に共通するのは、会話をしていて聞き手に「ワクワク感を与えられる人」であると思います。彼にはその素質があります。

彼は近いうちに、彼の夢への第一歩を踏み出すそうです。

影ながら応援していきます。

最近、若干寝かせ気味の自分の将来のビジネスについても再度練り直しせねばあかんのう。と後押しされたようなきになりました。

年明けにもまた、飲みに行きます。(またよろしく!)

 

後もう一つ、不動産関連で参考ネタを。と思いますが、またも眠気に襲われ始めたので明日書きますね。

では、また皆さん楽しく、ホットな一週間!始まります。楽しんで参りましょう!

 

br_decobanner_20100211233439 <--楽しかったら応援クリックしてくださいね!!

2010年12月 4日 (土)

都内南部の物件視察に行ってきます。

詳しくは明日、(ていうか、今日か。)書きますが、、、

 

br_decobanner_20100211233439 <--ムム、いい感じで上昇中。引き続き応援してね。

 

明日(ていうか、今日か)、以前業者さんに紹介受けた都内南部物件の視察に行ってまいります。

 

もらった情報から、「イヤー、この物件、駅から17分くらいかかりませんか?この時点で僕のふるいから落ちちゃいますよー。都内といっても、路線は一本しか最寄がなくて、、、でもって、1Fが店舗ですから。。。」といったところ。

 

『いや、kanaloaさん、多分それ遠い道のりで測定してませんか?私どものルートだと10分そこそこなんですが、、、』

 

確かに、そのルートで測りなおすと、結構近いんですが、、、でも10分そこそこでなく、11分と考えるのがいいところ。

これに信号待ちの時間が入りそうだから、心理的時間は更に上乗せでしょうかね。

 

ですが、最近、物件を足で見に行っていないので、目の肥やしにしようと明日、見に行こうと思った次第です。

 

そろばんはじいても、売主の希望価格だとまったく数字が合わないので買う気はまったくもってありません。

僕の購入妥当額だと、積算(担保価)との差分がさしてなく、これだったら自己資金をガツン!と入れればキャッシュ・安定度・資産価値、ともにいいバランスで購入が可能です。

#ただ、「で、貸せんの?」にはクエスチョン。

。。。でも、これだと『鬼の指値!』ってやつになります。きっと物件を愛してやまない売主さんでしたら「アホかぁ!」って一蹴されますね。きっと。

(でも、この数字が「あるべき姿」なんだもん。。。)

どちらかというと、明日は、物件を見る力、と、この物件の妥当額はこんな感じですという話と今後の物件紹介のことや融資のことやその辺を担当さんとコーヒーでも飲みながら作戦を練っていくことにする日にします。

 

そして、昼は奥様が「あ、パパ、明日お昼に会社の元同僚が遊びに来るから、どっか行ってて。」って言ってくれたから(要は邪魔だと言っております(泣))物件ポートフォリオの設計でもしつつ、おいしいコーヒーでも飲んでこようとおもいます。

 

で、さらに、夜はとある友人と今後のライフプランや夢について語り合ってきます。

 

本業も相変わらず大忙しですが、休みも大忙し。(辛くはないですがね)

 

Jr.の夜泣きバトルが終わったので、そろそろ僕もねまーす。

 

br_decobanner_20100211233439 <--明日は、このお話と、ちょっと参考になる話を少々。お楽しみに。

2010年12月 2日 (木)

ハワイで豊かで幸せな「プチ移住」するぞ。

たまにはハワイ関連ネタを(ってほどでもないですが)。

br_decobanner_20100211233439<--応援どうもです。ランキング上昇中です!ドモ!

 

 

紹介したかどうかを失念してしまいましたが、一度読んでから、我がミッションである「ハワイと日本の二重生活」を実現するためのモチベーション維持ってことでチョクチョク広げては「うーし、がんばるどー」って自分をまくし立てるためのいい本です。

 

不動産の話はほぼないですが、移住に当たって注意すべき点や、そもそも移住にあたってなぜハワイがいいのか?この辺について作者の観点で書かれています。

 

ここからは僕の考えですが、(まぁ、移住って要は居住用のお家と同じで「価値観」に依存するためコレとは断定できませんが)移住に関してはハワイってほんとうに日本人に優しい場所だと思ってます。

  • 一年を通して温暖。(これが歳をとると大事になってくると思います)
  • 人が優しい(シニアにとても優しい文化があります)
  • 飯がウマイ!(観光地のお店はダメですよ。郊外のおいしいお店は本当においしい!)
  • 工夫次第で安く上げられる生活費(ロコ的発想で生きていけばそんなに相場は高くならんと思います。)
  • 日本にすぐ帰ることができる。
  • アメリカで(恐らくですが)最も日本人が差別を受けないであろうばしょである。
  • ある意味ハワイの今日の成功のバックボーンは日本人が支えてきたであろう事。なのであらゆるところに日本文化を感じることができる。

まだまだ、いろいろありますが、とにかくエェことづくめです。

あ、医療にかんしてはアメリカなので注意のこと。(保険を駆使すれば大丈夫、もしくは日本の医療以上のサービスをうけられますですが。)

いつぞやの番組でタイで老夫婦が移住をしている現実を特集でやっていましたが、言葉の壁(タイ語?でしたっけ?)、文化の壁(同じアジアでもやはり壁ってありますよね。)、生活習慣んの違いやらでしまいには「日本にかえる」ってオチになったって話でした。

 

食事やらも問題だったようです。

その点、ハワイは上記の利点があり、食事もその気になれば日本の食卓とほぼ同じものがそろえられます。

  • お米
  • 味噌
  • しょうゆ(アロハしょうゆはチト、甘い。)
  • お豆腐
  • 納豆

たいがいのものはそろいますよ。オアフに限らず、マウイ島でもそうでしたし。たしかハワイ島でも同じだと聞いてます。

で、周りを見渡せば、「日本人会(地方ごとの)」なんてあったりして、おじいいちゃん、おばあちゃんもぜーんぜんさみしくないんだそうです。(もちろん、積極的にそのサークルに入っていくだけの最低限の「コミュニケーション力」は求められますよ。ま、これは日本でも同じことですがね。

 

やはり、もはや、日本人の生活習慣はアメリカ化(極端かしら)しているため、アジアよりもむしろこっちのほうが違和感ないのかもしれませんね。

で、たまには、いわゆるアメリカンなジャンキー飯を食らうのもストレス解消になりますよ。

アメリカのベーコンが脂ギトギトなんですが、うまいんですよねー。(これを1週間、毎朝食べていたら、ウィンドサーフィンを毎日やっていたのに、3キロ太っちゃいました。恐るべし、アメリカンジャンキー)

 

あとは、やはり、なんていうか、太平洋のド真ん中に、楽園として存在している、その島に住める(存在できる)。これも幸せです。

 

何度か書いていますが、朝のあのホンワリ・ちょっとヒンヤリしたメローな雰囲気の中、ラナイで飲むマカダミアナッツフレーバーのコーヒー。

 

最高です。

 

あー、行きたくなってきた!!

早く大きくなるのだ!Jr.よ!

 

br_decobanner_20100211233439 <--2歳の後半で絶対行ってやります。それまではウチの楽園は、近所の公園です!(泣)。こんな僕を応援してください。ではではー。

2010年12月 1日 (水)

田園都市線某人気駅の物件の分析

にんにく卵黄+養命酒。いいです!この冬風邪ひかずにのりこえるならこの組み合わせに限ります。

で、咳っぽいひとは、これに吸入器を組み合わせれば鬼に金棒!

おためしあれ!

br_decobanner_20100211233439 <--なんか怪しいアフィリサイトみたいになっちゃいましたが、、、まぁ、気になるなら別サイトから購入でかまわんので、試してみてください。応援クリック、お待ちしてます!

 

さて、御題の分析。紹介してくれた業者さんから資料をもらいました。条件は以下。

  • 田園都市線、急行停車駅(川崎エリア)徒歩12分
  • 価格1億越え
  • RC25年モノ、戸数27戸(デカ!)
  • 検査済証がない

ンンー。駅力は申し分なし。ていうか「大アリ!」。ただ、築25年ってのが引っかかります。しかもRCで27戸と僕からいわせれば巨大物件。

大規模修繕等をいろいろ詰めていくと、物件価値としてもう少し下がるような気がしてきました。

これに空室によるほぼフルリフォーム(戸あたり40万弱)を考えると、、、

それなりに体力がないともてあましそうです。。。

あと銀行評価も価格に対し乖離アリ。(まぁ、駅から12分だったのでなんとなく想像できましたが)

 

てことで、見送りとしました。

 

ただ、物件として田園都市線沿線の紹介ってのが新しかった(あまり出てこないので)ので、この辺の物件発掘力アリとみて、今後ともご愛顧いただけるよう、感謝の意と、強力依頼を返信したところです。(本件、見送りの意も加えて)

 

だいぶ、お宝にちかづいてきているような感じがします。(この最後の一歩が非常に難しいのでしょうが、、、がんばるです)

 

もう少し、物件紹介の機会を増やすべく、引き続きコツコツ活動を続けていきます。

ここんところ、ひっきりなしに紹介を受けていて、ひたすらそろばんをたたいていることから、だいぶ、、、なんていうんでしょう、物件情報の主要情報を見るだけで「あ、これダメ」「ん?これは面白そう!」という感じが肌感覚でもてるようになったというか、、、

そんな感じがします。

 

#今、とある物件情報サイトで、定点観測している物件があります。物件自体の条件は非常にいいのですが、価格がイマイチなんです。が、先日値下がりしてました。市場の論理が効き始めて妥当な価格に向かっているような予感。。。引き続きウオッチします。希望価格に近づいたら「指値アタック」なるもんをしてみようかと。

 

さて、週末は、都内南部の駅からビミョーに遠い、ビミョーな物件(なんじゃそれ)の下見に行ってきます。

どちらかというと業者さんとのパイプ造りが目的になりそうですが、やっぱ生の物件を見ることで学ぶことって大事だと思い足を運んでみようと思った次第です。

 

やはり、物件探しはホント!楽しいです!!!

 

次回は、先週末チョイとしたセミナー、、、というか会合というか、、、に参加した際の話をチョイとばかり。お楽しみ。

 

br_decobanner_20100211233439 <--引き続きあなたの応援クリック、おまちしてますよー。

なんか、妙に多くの物件紹介を受けている。ナシテ?

にんにく卵黄、3日目(と、養命酒)あれだけ調子のわるかった扁桃腺がすっかりよくなりました。いよいよ、本物か?にんにく卵黄!!

 

br_decobanner_20100211233439 <--「だから、昨日も言ったけど、信ずるものは救われるんじゃない?」と奥様。。。こんな僕を応援してください。

 

御題の通り、ここ数日、楽待ちからのいわゆる「非公開物件」の紹介が相次いでいます。ナシテでしょーか?

一応、紹介いただいた物件に対しては、ひとつひとつ、真摯に対応しています(即日回答させていただいています。いまのところ「見送り」ですが。。。)

その辺を評価して頂いているんでしょうか??まぁ、でもこれくらいはフツーですもんね。。。

たまたま、僕の買いニーズと、売り手の売りニーズがマッチしてきたからなんでしょうかね。

 

今日もまた、大手の仲介業者から東急東横線沿線駅5分圏内の物件を紹介(非公開!です!)表面で10%オーバー!!

「オォ!」と内容を見ていたら「ンン?」

 

どこかで見たような物件内容。

 

過去の回答履歴を見ていたら先日別の業者さん(ここも大手のマンションデペ参加の業者さんですが)紹介してもらった物件でした。

。。。ん?非公開の定義ってなんなんだ?

で、同じ物件でも、売り価格は前者の業者さんのほうが50万ほど高かったです。

ハテ。これは何ゆえ?

 

一般で複数の業者さんに売主さんが掛け合っていて、それぞれが「非公開」と言っているんでしょうかね。わかんないや。

 

とにもかくにも、同じ条件なので同じ回答にしようかと思いましたが、それだと業者さんに悪いので(バレちゃうから)ちょっとニュアンスを換えて断りの回答入れました。

 

ポイントは以下

  • エリア、地形(1:2)、建物(RC)は申し分なし
  • 利回りも期待の範疇
  • だけど、評価が価格に対して低すぎる。(泣)

最近はずっとこのパターンでオチ。という感じで悔しい限り。もうチョイ土地が広ければ積算(価値)と売値(価格)が丁度いい塩梅になって、そこに自己資金をガツン。と入れればいい感じになるんですがね。。。

価格に対して、ウン千万の開きがあるのでさすがにこの条件で「鬼の指値」は通らないでしょうし。。。通ったところで「その価格の設定根拠はなんなんだ?」ですし。。。

 

んー、悔しい。

 

お、Jr.が泣いている!では今日はこの辺で!

あ、田園都市線某人気駅の物件の分析は次の記事で書きます。スミマセン。ゴチャゴチャしてて。

 

br_decobanner_20100211233439 <--僕の現状からしてRCへの投資はやめておいたほうがよさそうです。(もてあましそう)こんな時代ですからね。コツコツ行きたいと思います。応援お願いします!!

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