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2011年1月30日 (日)

確定申告やってますかー。

冷えますねぇ。こんなときには風呂上りにキンキンに冷えたコーラをいっぱい。。。

さむー。

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確定申告準備は進んでますか??

 

僕は詳細の詰めになってます。まだ、複式に切り替えていないのでそこまで帳簿でハマルことはないのですが、それでも結構面倒といえば面倒です。

 

先日、会社から源泉徴収票が出てきてチェックしていたのですが、問題が発生。

 

会社のシステムでなんでか奥様の国民保険料の届け出がオンラインでできなかったので、その時は口頭で人事サービスに対応してもらって、(でも、過去にチョコチョコ手続きでミスがあった経験から)ちょっと気になってはいたんですが、案の定、、、

 

この数字が反映されていない。(怒)

 

あれだけ「手作業になっちゃうんでイレギュラーな事例になりますから間違えないようにしてくださいね。」としつこくお願いしていたんですが、、、まったく困ったもんです。

 

明日、さっそくダメだしです。

 

反面教師として学ぶ必要があります。当たり前のことを当たり前にできない場合、その人の信頼を著しく損ねるということを。

 

うちの人事サービスってそれ専門なんですがね。。。

 

毎年、この時期は何かとプチトラブルに見舞われます。いちいち腹立てていては身が持たんので明日は笑顔でだめだしです(笑)

 

、、、逆に気持ち悪いかな。。。

人気ブログランキングへ<--寒気のピークは明日まででしょうか。

2011年1月29日 (土)

来週末は、今年最初の不動産投資セミナー。

寒い日が続きます。皆さん、体調いかがですか?くれぐれも体を冷やさないように。。。

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来週末は、今年最初の不動産投資セミナーです。

これに行きます。

 

 

最近はめっきりセミナーに行く回数が減って、物件探しに明け暮れてます。どうも行き詰まり感があったのでこういう時は他の先進投資家さんたちの話を聞きに行って、パワーをもらいに行くべきとのことで昨年暮れに申し込んでいたのです。

 

講師は、、、知らない人はいないって感じですね。

 

あと、叶 さん(不動産投資専門の税理士さん)、、、すいません、Webリンクがうまくいかず画像が出せませんでした。。。

 

それなりに、セミナーには顔を出しましたが、最近思うのは(いまさらかもですが)やはり実際に投資をしているNOWな大家さんの話ってのはリアルで腹に落ちやすいということです。

 

今回の参加もその一環です。

 

いわゆる、不動産投資に関する「一般的な基本理論」はなんとなく頭に詰まってきたのですが、それとは別のいわゆる「現場力」これはやはりNOWでやっている人から聞くのが一番。

 

だって、覚悟決めて腹据えてやってますからね。言葉の重みが違う。

 

 

あかちゃんさんは、数年前、わが川崎物件にリフォームを見に来ていただいた以来の顔合わせになります。(あんときは、ooyagakuさんと3人で川崎の飲み屋でお話しさせてもらいましたが、まぁ、お二人のレベルの高さにただただ、アングリ聞いていただけだった記憶があります。でもあれから2年。多少は会話についていけるかなと思ってますが、、、最近のあかちゃんさんの猛進を見ていると、、、さて、会話についていけるかどうか。。。)

 

恵比寿のIさんは、今回初めて生でお目にかかります。本ももちろん購入して読ませていただき、非常に面白い観点での不動産投資のスタイルをお持ちで、これまた興味津々。どんな方なんでしょう。わくわくです。

 

で、叶さんは税理士さん。投資を個人でも実施されている中での税理士目線でのお話、これまた興味津々。

 

 

いまいち、このセミナーの流れを理解していないのですが、とりあえず、聞くべきポイントは整理して当日に覗も追うと思います。

 

いやはや、楽しみだ。

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2011年1月27日 (木)

噴火こわいなぁ。。。

宮崎で大噴火中ですね。わが実家はなんとか無事(だとおもう。特に連絡ないから)。

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宮崎は、都城の大家さんたちは大変なんでしょうね。。。お察し申し上げます。

でも、大丈夫。きっとおさまりますから。

 

翻って僕らのエリアだと一番怖いのはやっぱし、富士山!でしょう。

 

宝永の大噴火以来、だんまりをきめこんでいるようですが、さて次はいつになるやら。。。

 

当時はこの噴火の直前に記録的な大地震があったりしたんですって。コエー。

 

アレ?そーいやぁ、火災保険って噴火って保障してくれましたっけか?忘れちゃった。

 

ま、どっちにしても、へたすりゃぁ、死にますからね。

 

あと、火山灰も最悪ですよ。小学生の時に桜島が噴火したんですが、その時の灰がすごくて、ちょうどプールで泳いでいたんですが、みるみるプールが真っ黒になっちゃって。

目に鼻に耳に灰が入ってきて、ほんと、最悪だったんですよ。

 

あ、宮崎って桜島が噴火すると結構灰が飛んでくるんです。あと爆発の衝撃波も来るんですよ。窓ガラスが「びび!」ってなるくらいに。(かめはめ波みたいな感じで。ってわかんねーか(笑))

 

ま、とにかく、こういった天変地異に対してのリスク管理っちゅうもんもやんなくちゃいけないんですよねー。

 

いやはや大家さんは大変だ。

がんばりましょーね!

 

今日もこんなとこでーす。

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2011年1月26日 (水)

KING KAZUからいろいろ学べます。

2月に久々にセミナーいきます。(楽待さんのアレです)

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昨夜もアジアカップでの日本代表のギリギリの攻防。シビレましたぁ。でもおかげで寝不足です。。。眠い眠い。

 

で、たまたま今日サッカーがらみでKING KAZUを特集していたのを見ました。

 

KAZUといえば、僕と同じ30代中盤のイケテルおじ様予備軍の皆様で知らない人はまずいないと思います。15歳で単身ブラジル渡航。コネなしで、ブラジルでプロになり成功し、そして日本のJリーグ大成功の最大の立役者。生き方、考え方がとても素晴らしく、僕(サッカーは下手ですが)生き方の手本として見ている人の一人です。

 

その彼ももう43歳になったんですね。。。時代の流れを感じます。

 

驚いたのはその彼が、昨年少ない出場時間(188分だったかな)に対して常に臨戦態勢でフィジカル・メンタルを鍛えていたことです。

そして彼は言います。

「僕が昨年少ない時間しかプレーができなかったということは、まだ自分にはなにか足りないからだ。」

と。決して強がりではなく、ど真剣にそれを言っているのです。

 

これがどんなにすごいことか、そして、大いに学ばねばいけないことか。わかりますか?

 

とってもすんごいことなんです。(理屈抜きで)

 

さらに彼は言います。

 

  • いかに人の意見を取り入れるか。(フィジカル面は相当すごいアドバイスを受けているようですね)
  • いかに人をうまく生かすか。
  • どうやって常に100%で頑張っていくか。

 

いやー、学びのオンパレードでした。しかも常に向上心をもって、自分の立場をおごらず、人を尊ぶ考え方。。。

そのまま概念、仕事や不動産投資に応用効きますねぇ。。。

 

仕事・不動産投資、、、というか人とかかわる世界についてなんですが、

 

  • 自分の利益しか考えない人(表面上はいいこと言っているんですが)
  • 人の考えを陰でコソコソ悪口いう人。
  • 肝心の部分(大事な場面)で自分の存在を消す人。

 

こういうタイプの人って、意外と個の力が強かったりするんですが、いくら力があっても(表面的にはすげーとか言われれておきながら)実は自分以上の力以上のことが成せないことが多いように感じます。

 

仕事の面ではそこまで突出した能力はなくても、チーム全体で(いろんな方面のプロに支えられつつ、あ、もちろん自分の限界はいつも出し切ることは大前提ですが)取り組んでそれなりの成果を得ることができていることができます。

 

かたや、ものすごく個人のレベルは高いのですが、上記のようなことが災いしているのか、どーも見ているとプロジェクトが回っていないなーって人がいたりします。(そしてそういうタイプの人の下はコロコロ変わったりするんですね)

 

僕は前者タイプです。だってどっちが幸せかって考えたときに絶対前者のほうが幸せですもん。まぁ、当然いろんな人がいますから時折ケンカだってしますが、それは健全だとおもってます。会社という枠組みを回すためには。

 

KING KAZUの哲学を聞いていて、少しだけ自分も相通ずる部分があってちょっとだけ安心しました。

 

技術はもちろんですが、それを超える人柄とかで多くの人に愛される人間になれたときに人は幸せなんだろうなーって思っちゃいました。

 

今日はそんだけでーす。

人気ブログランキングへ<--今週末の深夜は決戦です!!Jr.を寝かしつけ、聖戦に魂を送りたいと思います。ガンバレ!日本代表!(相手、絶対強いけど、絶対気持ちで負けんじゃねーぞ!)

2011年1月24日 (月)

サービスの本質を考えてみる。。。

お世話になっている業者さんからの紹介。新築でしたが、ちょっと僕の自己資金面とモロモロの条件が合わず見送りとしました。。。いやしかし、物件。少ないです。確かに。

人気ブログランキングへ<--簡単にいい物件は出てこないと思っていますが。腰を据えて探します。応援クリックお待ちしてマース。

 

物件は、横浜の私鉄、某ターミナル駅から徒歩10分以内でした。立地はグー。

 

評価の面でどうしてもギャップが出て、それで冒頭の断り。とした次第です。

 

あ、、、お題とずれてますね。一応近況でした。

 

さて、今日ちょっと早めに帰宅したのですが、帰りに駅近くのラーメンやに行ったのです。(タンタン麺がシンプルな塩味でにんにく効いてておいしいのです)

 

いつものタンタン麺を頼んで食べて、、、

 

そしてお金を払って帰ろうとしたときに

 

「あぁ、サービスの本質ってこれだなー」

 

って感じた一幕がありました。何気ないことなんですが。

 

 

『ご馳走サマー』と僕が言うと店員さん

「いつもどうも!!」って言ってくれます。

 

その時の笑顔がほんとキモチイイ!!

 

体調が最近寒さもあって芳しくなく、本業もちょっとドタバタ続きで大変なんですが、そんなときにあの笑顔は本当に救われます。もう一度いってあの笑顔を見たくなるなーって。

 

で、その笑顔の持ち主は男の店員さんなんですよ。彼の持ち味なんでしょうが、ホント、その笑顔には裏がないというか、、、

 

確かにそのお店、おいしいのですが、まぁ、極論を言うと別にほかにもありそうな味ではあります。(おいしいですよ確かに)でも、お店は月曜なのにほぼ満席。(っと、満室って書きかけちゃった(笑))

 

よーく観察してると、みな常連さんっぽい。

 

「いつもどうも!!」

『おいしかったよ、じゃ!!!』

 

 

って感じで。実はこのお店って「人」で儲かっているんじゃないかって。

 

そう感じた一場面でした。

 

不動産賃貸業もそうありたいものです。一歩先をいくサービス。。。さて、賃貸業ではそれはなんなんでしょうかね。

 

定義は人それぞれのはず。

 

僕は管理業者さんとタッグで「今、お客さんは何を望んでいるか?」を相談しながら一定の方向性を共有してそれを実現してもらうこと。

 

そして最後に自分にCFが残っていること!(これも大事でーす。)

 

 

サービスの本質。不動産賃貸業、まだまだ開拓の余地がありそうですね!

 

 

むー。はやく一棟追加で運営してみたい。。。(物件探し、物件探し、と。)

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ガソリン高し!!!

昨日、信頼のおける業者さんから電話が入っていて「オ、ついに来たか??」とちょっとわくわくでした。

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さて、今日奥様の実家の帰りにガソリンを久々に入れに行ったのですが、、、

 

 

たっかいっすねーー!!!(レギュラー134円ナリ!!)

 

 

いつでしたか、民主党が頑張ってガソリンに関する税金(名前はすっかり忘れましたが)をなくしたさいにマスコミがギャーギャー言ってましたが、そころでリッター126円とかその辺でした。

 

なんで、マスコミが取り上げないか分かりませんが、高いです。ガソリン。

 

今年の中盤から生活必需品のインフレが急激に始まると朝倉慶さんの本

 

 

で確か書かれていたと思いますが、その兆候が表れ始めているってところでしょうか。。。

 

貨幣・紙幣の価値がものに対してガツンと下がってしまう、まさにインフレ(ハイパー)の到来なんでしょうか。。。

 

悲観しちゃあイカンですが、しかし、なにも手を打たないのもどうかって感じですね。。。

 

個人収入が伸びず、モノの価値が高騰する。。。

 

国債は暴落。。。(ホント???)

 

となると、残る選択肢は実物投資。

金?銀?原油?食物?

 

いやいや、われわれにいは不動産があるではないですか!!

 

ただし、価値ある不動産です。(と上記の本でも述べられています)

 

まぁ、価値ある不動産は当然高い(利回りが高いものを探すのが大変ですが)きっとあると信じて資産を形成していこうではありませんか。

 

今は国内首都圏。そして、はては海外の価値ある不動産か。。。

 

でもなー、オアフ島のコンドって確かに面白いんですが、古すぎるんですよねー。トランプタワーの一室でも買いますか。。。(ウォ、すべて億ションではないか!!)

 

ま、とにかく。価値あるモノへの先行投資が今後の未来を切り抜ける一つの光明だと思います。不動産業者さん金融機関さん、そして税理士さんとかと連携して明るい未来を作っていきましょう。

 

 

では、今日は遅いので、おやすみなさい。

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2011年1月22日 (土)

これまで読んだ不動産の書籍の読み直し。

どうも最近寒すぎて週末になると体調を崩しがちです。。。今日もちょっと悪寒がしたのですが、すぐに葛根湯とゼナを飲んで、Jr.と公園で遊んできました。(内部を温めて、抵抗力を上げるという目論見で)

結果、勝利!!今絶好調!これで寝る前ににんにく卵黄を飲めば完璧!

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最近、不動産関係の書籍を新規に買っていません。

別に今読みたい本がないというわけではないのですが、つい最近昔買った不動産投資の本を広げてみたらアラ不思議。意外と見落としている話で大事な点とかあったりで、目からうろこだったんです。

 

オォ、これは再読の価値ありと思って、1,2年前の本を読んでみたりしてます。

 

まぁ、もちろん、数年経過しているので融資に絡む話なんてのは、ほとんど参考になりませんが。(ただ、「あぁ、こんな時期もあったのね。。。夢のよう。。。」って目を細めることはできますよ。(笑))

 

でも、物件探しに関する著者の考え方、物件運営に関する哲学ナド、いわゆる経年劣化しない部分ってあるのでこの辺を再度読み直して「ナァルほどねぇ。。。」って改めて感心していたりします。

 

また、逆に自分の今の投資スタイルについて客観的に見つめなおすきっかけにもなります。

 

オススメです。

 

 

 

さて、今日、川崎駅から徒歩10分程度の場所にかなりいい物件がある!と思って奥様に話したところ

 

「あれ?これあたしがちょっと前に見つけて、パパが「これは合わないよ」って言われたら見送ったやつジャン。」

 

というので

 

「んなはずはないよ。君の言ったやつをみてみようか。エート。。。あ、あれ、物件は一緒だね。でも、あ、あれ?土地のサイズが違うね。」

 

、、、どうやら、私道持分が土地計上されていたのが今回僕が見つけた資料。彼女が見つけた資料はその分を減算した資料。

 

僕は前者の資料で積算だしていたので、「こりゃ数字はあうかもだけど(指値次第で)、積算がたりんわ。。。」というので見送ってました。

 

私道持分って、、、積算の土地のサイズに組み入れていいものなんでしょうかね。。。

 

わかんないや。

 

その分を入れると結構いいバランスの物件なんですがね。(指値が通ればバッチリ数字が合う)

 

とりあえず、業者さんに連絡してみました。

 

『、、、あー、それ、今朝契約の運びになっちゃいました。。』

 

あらら。そうですか。額面通りでかったのかなー。(だとするとちょっと難しいかもだけど)指値とおってたら、その投資家さんはハッピーだろうなー。

 

てことで、ちょっぴり残念な、そんな日でした。

 

ま、いいです。きっと僕にぴったりの物件は必ずありますから。

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2011年1月18日 (火)

その2:新築スキーム

元気になってきたと思ったら、今度は本業でおもわぬトラブル!!

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昨日、ちょいと書きましたが、新築スキーム。

 

いま、本を探してます。

そして、建築業者を探しています。

最終的には人づてに信頼のおける業者さんを紹介してもらうのが近道かつ、安全だとは思うのですが、とはいえ「教えてちょうだい星人」には絶対なりたくないので自分で右に左に動いてみます。

 

まずはネットで、、、ん?

 

ググるには、どういうキーワードが近道なのかなぁ。。。

 

「不動産投資 新築」?

 

「不動産投資 アパート建築 業者」?

 

「アパート建築 業者」?

 

、、、まぁ、いいや、適当に打ち込んで調べてみることにします。

 

(カチャカチャ、、、リターン。と。)

 

、、、うーん、まだまだ勉強が必要なようです(汗)

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2011年1月17日 (月)

新築というスキーム。

寒い日が続きます。物件探しの旅もその道は猛吹雪のようです。(笑)

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体調も今日になってモーレツな勢いで回復してまいりました。「にんにく玉」これに助けられているのか、信じているから救われているのか?

「にんにく玉」効いているんだったら、風邪ひかんのでは?というツッコミはしないで~。

 

さて、先日業者さんから新築の話(この話自体は箸にも棒にも、、、というネタでしたが)をふられてから、なーんとなく新築ってどーなんだろ?って考えています。

 

やる、と決心したとか方針転換したとかそんなレベルでなく、ボンヤリ、考えているだけ。です。現状は。

 

単純に分かっていないんです。「新築のスキーム」ってのが。

 

今までの経験から考えるに、、、

 

  • 土地を仕入れる
  • 建築業者を探す
  • デザインを決める・建築価格を交渉する
  • 融資元を探す
  • 建物を建てる
  • 貸付業者を探す
  • 入居者を探す
  • 満室に持っていく
  • 上記を首都圏エリアで10ウン%になるようにイロイロ頑張る
  • で、これらすべての作業を繁忙期の2月頭までに終える。(募集は3末まで)

 

こんな感じでしょうか?

上記のステップがいくつか前後するかもですが、大体こんなもんでしょうかね?

 

あとよくわからないのは、、、

中古で物件を仕入れる(基本は売買価格と積算評価のかい離があまりなき物件)のと新築を考えるに、今後の追加投資に対してどちらが結果的に優位に立てるのか??

 

愚問なのかな??

 

上記の条件での中古物件であれば、購入して数年で空き担保ができる(資産が増える)。新築は土地はマルっと資産として、あとは上物がどのくらいの割合か、、、に左右されるってカンジでしょうかね。

 

たとえば、都内のそれなりの駅近く(10分以内を仮定してみますか)だとして、

 

駅から:8分

路線価:\280,000 (幅はありますが、一応、城南エリア某私鉄沿線駅周辺の平均相場とします)

土地:150㎡(長方形で一番エェ形ってこんな感じでしょ?)

道路付:北側(オーソドックスな道路付と想定)

建蔽率:60%

容積率:200%

建物:木造(これ以上の知識なし。。。)

建築坪単価:\500,000(こんなもんでしょうか?)

 

かなり素晴らしい条件の物件と見受けます。立地としては。この場合、、、

 

土地評価:\280,000×150=\42,000,000・・・(a)

建物評価:\150,000×(150×0.6×2)=\27,000,000・・・(b)

(新築なので耐用年数はマックスと想定)

 

積算評価=(a)+(b)=\69,000,000

 

おおぅ。こんなもんですか。。。これに掛目はいるのかぁ。。。ちなみに収益還元でも出してみますか?

想定しているこのエリアの家賃相場はというと、、

 

1K・1DK:\78,000 (HOMES家賃相場より)

 

なので、20㎡/部屋として、レンタブル比を0.85とするとギリギリ8部屋はいるかってところでしょうかね?

 

とすると

 

GPI:\78,000×8(戸)×12(か月)=\7,488,000

 

ネット収入を(空室率(約8%)やら、管理費やらをざっくり考え0.75がけするとします)考えて、、、

NOI:\7,488,000×0.75=\5,616,000(こんなもんかな。。。)

 

この辺の実質期待利回り(表面でなく)は、7.5%くらいとして割り戻すと、収益還元で物件価格が何となく出ますから、、、

 

収益還元価格:\74,880,000

 

こんなもんか??新築想定ならもう少し高そうですね。\80,000,000が妥当でしょうか。

 

整理すると、、、

 

積算:\69,000,000

収益還元:\80,000,000

 

この二つの数字が出る場合、銀行さんって積算で出してくれるもんなんでしょうか?フルローンで??でもって諸費用を自腹でいけば?

 

 

結構儲かるってことでしょうか???(だって、収益還元だと1000万も高いんですもん)

 

 

まぁ、根本間違っている可能性もあるんで、やはり勉強ですね。一人で突っ走るとろくなことないですもんね。

 

 

新築が故のリスクも見ないとまずいんでしょうし。

 

 

いい本、ないかなぁ。。。探しまーす。

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2011年1月16日 (日)

こういうムーブメントは一過性でないことを望みます。

今日の夕方まで体調が悪かったですが、ここ数時間で急激に体調が回復しつつあります。

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今日は、不動産ネタではないです。軽く流し読みで。

 

例の、「タイガーマスク運動」。

 

巷ではいろんな立場の人がいろいろ言っていますが、いいですね。こういう話。なんかこう、ほっとします。

 

日本にもまだまだこんないいところがあるんだなぁ。って。

 

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起きているムーブメントもそうなんですが、タイガーマスク運動が脚光を浴びるようになってから、それまで人目につかず恵まれない子供たちへ援助の手を差し伸べる純粋な心をもった方々が日本中にいらっしゃるということがわかりました。

 

人の親になって初めて分かったのですが、子供って親の存在がとても大事だと思います。両親の愛情を(いろんな理由があるのでしょうが)不幸にももらえない子供たちがいる。そういう子供たちに「君は一人じゃないんだ」という心(ものは手段ですよね)を届ける心。

 

とても暖かい心ですね。

 

不動産投資や本業やらで、「で、結局儲かるの?」という話に明け暮れているわけですが、やはり心のどこかではこういう大事な部分は捨ててはいけないのだと思っています。

 

会社でのカンパ活動への参加。

 

(最近はやっていませんが)ゆうちょのボランティア募金口座(金利のウン%が募金に回るんです)

 

被災地への募金活動。

 

ナドナド。

僕自身、現状はあまり収入が大きくない人間ですが、それでも、両親・兄弟・妻・Jr.・自分を気にしてくれる人々に恵まれ幸せに暮らしているわけです。これはほんとにありがたいことです。

 

なので、ほんの少しですが、機を見ては、こういった活動に参加するように心がけています。

 

 

今回のタイガーマスク運動、今後はとくにニュースになることもなく、粛々と続いてくれることがこの国の人々をほんの少し幸せに導いてくれることになるのだと思います。

 

 

全国の、伊達直人さん。そして、これまでもタイガーマスク運動を続けてこられた方々へ感謝の意を伝えたいと思います。そしてこれからも一過性な運動にせず、この活動続けていきましょう!ありがとう!

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2011年1月15日 (土)

チョコチョコ物件紹介は受けますが、、、なかなかですね。

木曜夜あたりから体調を崩し気味で、昨晩から今日にかけ胃と背中に鈍痛が、、、微熱もあるようで今日は家でじっとしてます。

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年が明けてから、チョコチョコ物件の紹介を受けますが、いや、なかなかグっとくるものが見つかりません。

やはりどうしても都心付近は販売価格(収益還元)と銀行評価(積算)のかい離が激しく、物件の力はかなりありそうでも積算が伸びないというパターンが多いです。

そう簡単に光る物件はないのは分かりますが、いや、しかし難しい。

 

先日は、土地の紹介も受けました。私鉄のまぁまぁ人気のある駅から徒歩2分。

 

オォ!と思いましたが、土地のサイズが小さくて。。。

 

担当さんの想定するスキームとしては、

 

  • 土地を自己資金で全額購入
  • 建物を全額アパートローン
  • 減価償却で単純な利回り意外のキャッシュフロー面でのメリットをとれる
  • アパートローン金利は10年固定で2.5%程度を想定(全期間は教えてもらっていませんが)

 

だそうで、、、

 

ただ、投資目線でいったときに、建築プランをいれるとどうしても合わないんですよね。。。

(あ、単純に土地面積X建蔽率X容積率X想定するレンタブル比で試算しただけですが)

 

 

あの土地のサイズだと、どう考えても2世帯。

 

想定する価格に対して利回りを10%以上確保するとなると、部屋あたり10万を目指す必要があり、それは無理でしょう。という感じです。

 

、、、うーん。やっぱり地主さん向けに商売しているからか、いわゆる投資目線がかけているような。。。

 

 

ただ、このパイプは大事にしておきたいので、やんわりとお断りしておきました。

 

よくよく考えると、僕は新築スキームってよくわかっていないんですよね。キャッシュをとりつつ、B/Sもある程度よくできるようなやり方ってきっとあるんでしょうが、、、勉強しなくてはです。

 

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2011年1月12日 (水)

業者さん訪問報告。

今日は朝からビシバシ仕事を片付けて、そのあと資料を片手に業者さんに行ってきました。

 

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場所は超都心!東京駅から10数分の場所でした。

 

いわゆる大手系の業者さんでしたが、すでに営業時間が終わっているとのことで、事務所に直接招かれました。

 

肩書きは「チーフコンサルタント」。

、、、偉いんだかなんだかはよくわかりません(笑)。

 

あいさつもそこそこに本題へ。

 

現状の投資状況や僕の資産状況等を持参した資料をベースに10分程度でプレゼン。で、投資方針や探している物件の条件を提示しました。

 

担当の方曰く、彼らが握っている現在の金融機関の融資のスタンスは「原則」で、自己資金を3割最低でも入れるが条件だそうな。

この金融機関は、かつてはRCとかにフルローンをビシバシ出していた例の銀行です。

 

で、最近のふつーに出回っている都内近郊の物件は表面で7~8%、10%代はほぼない。(やはり、プチバブル後の物件が一巡したんだそうで。)

それでも、一般の個人投資家に売れちゃうという状況だそうです。

、、、絶対そろばん合いませんって。

 

話していて感じたのですが、ここの業者さん(というかこの担当さん)はおもに地主系を相手にしている方なのでいわゆる個人投資家目線はお持ちでないであろうということです。

なので、投資の観点での話はイマイチだったかな。。。(若干観点がずれているような。。。)

 

僕は、「まぁ、今はすぐにいい物件はでそうもないですね。なんで、今後長いお付き合いさせてください。不動産投資は長いスパンでやるつもりなので、じっくり探していいものがあったら教えてください。」と伝えました。

 

担当さんもその辺は同じ意識でして、

「私はこの組織の窓口的存在ですんで、グループ会社でkanaloaさんの話題を挙げてみますよ。マッチするのは○○という会社だと思うんです。(場所は六本木だそうな。セ、セレブだ。。。)そこから条件に合いそうな物件が出てきたら私とそこの担当で情報お持ちしますね。ただ、先ほども申した通り、すぐには出ないと思います。そこはご了承を。。。」

 

「もちろんです。よろしくおねがいします。」

 

そう伝えて、業者さんを後にしました。

 

 

。。。ちょっと、早かったかなぁ~この業者さんと関係作ったのは。。。

 

正直なところです。いや、決して悪い業者さんではありませんし、担当さんもとてもよい人柄で(彼からすると小童の)僕をむげにあつかうこともなく、きちんと対応してくれました。ここは感謝。

 

ただ、相手にしているレベルが基本、「地主系」ですからねー。

 

ウン。ここはこういう世界との接点が見えたということを今日の収穫として納得することにします。

 

でも、分かりませんよ。意外と盲点でいい物件仕入れられたりして、、ムフフ。。。

 

ま、しばらく待つことにします。

 

で、帰りしなに、別の業者さんから新年のあいさつの電話が!!

「kanaloaさん!遅れてすいません、新年のご挨拶をと思いまして~」

「あー、こちらこそ連絡遅れてすいません。今年もどうぞよろしくですー。ってことは、何かいい物件が出たとか??」

 

「あ、いやー、単に新年のあいさつですー。すいません、期待させちゃってー。」

 

「あ、いやいや、別に気にしてませんよー。じゃ、また、何かあれば何時でも連絡ください。即日即答で対応させていただきます!」

 

、、、ちょっと、期待ちゃった。(笑)でも、こういうのうれしいですね。

 

ま、不動産投資は人とのつながり造りが基礎かなって最近思います。こういうやり取りも立派な投資活動です。

 

いつか花開きますように。

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2011年1月11日 (火)

明日はチョイと業者さんへごあいさつ。

年が明けて、さっそく業者さんから物件紹介を受けています。(残念ながら納得いく物件は、、、ですが)

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明日は、業者さんにご挨拶にいってきます。例の質のいいパイプ作りの一環です。

 

週末に業者さんに「これこれこういういきさつで、追加投資を考えています。」という趣旨を伝えたところ(Webからの登録画面ですが)

今日の昼くらいにその業者さんから連絡が入り

 

「お会いして、いろいろお話させていただけませんか?」

 

とのことでした。

 

『あ、じゃぁ、僕、直接オフィスにうかがいますよ。僕の属性情報やらの情報を整理した資料がありますのでそれでご説明したうえで、今後の投資方針の意識合わせをさせていただくのでどうでしょう?』

 

と伝えたところ。是非是非。ということでした。

 

てことで、明日は仕事が終わったらさっそくその業者さんのもとへはせ参じるべく、先ほどまで上記資料の推敲をしていました。

 

話した感じでは、フィーリングはあわない感じはしません。

 

さて、どんな感じになりますかね。

 

明日、続きを書きますね。

 

できるだけ今年の早めに追加投資を実現させたいのですが、ご時世がご時世ですんで、ウーム。ハードルは高しって感じです。

 

ただし不可能とは微塵も思っていません。(根拠なし(笑))

 

根拠なき自信。これが場合によっては強みであると僕は考えます。

 

では、おやすみなさい。

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2011年1月10日 (月)

今後の不動産投資に参考になる本。

今日は、午前中は、恒例のJr.とのお散歩(序盤は公園で遊んでいましたが、あまりの寒さに二人で近所のショッピングモールへ逃げ込み、そこで二人で遊んでました。)。午後は、Jr.をネンネの国にいざなった後、奥様と二人で(な、仲よく)確定申告の準備をしていました。

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さて、年末に「今後の世界経済は激しいうねりに襲われる云々」と書いていましたが、その元ネタとなる本をようやく思い出しましたのでご紹介。

 

 

コレコレ。

朝倉さんは、証券会社に勤め3年で独立。顧客向けのレポートの内容がことごとく的中させたとか。船井幸雄さん

(船井さんはここをみてください)

から「経済の超プロ・K氏」として紹介された人です。

 

、、、まぁ、とにかくスゲー人ってことです。

 

本書では、おもに以下について述べています。

 

  • 日本国債の暴落はある日突然(この「突然」という言い方が怖いですが)やってくる。
  • 世界の債券王はインフレの襲来を知っている。
  • ハイパーインフレ時代の資産防衛法

 

ほかにもいろいろ「とにかく2011年の中ごろからヤバさが顕著に表れる」ことの根拠を書かれていますが、その辺は著書を読んでみてください。

 

はっきり言って、読んでいていい気がしません。が、どうやら事実のようですね。

 

世界各国が、自国通貨安を競っており(輸出を強めたいから)好き勝手にお金をすりまくるという状況。先のブログにも書きましたがお金がお金の目的を果たせなくなっており、欧米のヘッジファンド・債券ファンドの博打の手段として利用されている昨今。

 

実体経済(5000兆円)の12倍ともいわれるデリバティブのお金(6京円)が扱われているらしく、この状況を律する手段・仕組みはもはやないのだそうです。

 

(彼はのデリバティブのことを「ネズミ講」と言ってます。)

 

近い将来、かなり高い確率で「ハイパーインフレ」が到来する。。。怖いなぁ。。。

 

で、何も知らないフツーに真面目に生きている人々が物価の劇的高騰で悩む中、一部のファンド連中は債券の売りで荒稼ぎをするんだとか。。。

 

でも、終盤の章でちょっとだけ光明がありました!

ハイパーインフレ時代の資産防衛法で不動産投資が「悪くない投資法である」と評されていたからです。

 

 

ただし、条件があります。それは、「人気物件であること」です。

 

要は、流動性が高いものであること。ってことでしょうか。どういうものか、は、ここでは省略しますね。そして金利についても、固定で長期に設定したほうがいいであろうとのこと。

 

ウン。ウチも長めにしたぞと。これで少しだけ安心。

 

 

どこまで信用するかは、読者の判断にゆだねられるところですが、僕は少なくともこの本よりの考え方でいます。

 

でも、現実にハイパーインフレなんて起きたら、まともに生活できないので、現代の人々は賢明であり、この問題をなんとかソフトランディングさせてくれればいいなぁ。と他力本願なことを考えています。

 

やはり、次の投資は「超・慎重」に行かねばなりませんな。。。

 

広い視野をもっていかんとアカンなぁ。。。そう考えさせられた本でした。是非。ご一読を。

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2011年1月 9日 (日)

以前、水面下情報としてもらった物件価格が下がっていました。

冷え込みますね。。。

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昨年末に配信を受けたとある業者さんからの水面下情報で、面白いのだけど、積算が伸びずに僕では買えないなと判断した物件がありました。

 

川崎市、JR線のとある駅、徒歩10分圏内、ファンド流れというその物件。

 

当時の価格(1億数千万)からさらにウン千万の値引きがされていました。

 

。。。まぁ、さすがに買える人がいなかったんでしょうね。。。(価格と積算があまりにかい離していましたから。。。)

 

物件としては「長く安定して貸せそう」と判断できる面白そうな物件。なので覚えていました。

ウン千万の値引きであっても、まだ、積算とのかい離がありますね。。。(僕じゃ買えまへん。。。)

 

RC造で、築20年経っているため、価格プラス、修繕のお金をある程度見ておく必要があります。

 

僕の試算では、1億を切らないと合わないと踏んでます。

 

さて、今回の値引きであれば、そろそろキャッシュがある人は照準があってくるかと思いますが果たしてどうでしょうか。。。

 

もうチョイ安くなんないかなー。

 

 

ではでは。

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2011年1月 8日 (土)

やれば、できる。

ここのところ、これといって目立った動きがないので、ちょっと前に聞いたよいお話を皆さんにシェアします。

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「やれば、できる」

 

普通に聞く言葉です。

これが、権威ある(実績のある)方から聞くとその意味・重みが全然違うということがわかります。

 

誰から聞いた話か?

 

2002年にノーベル物理学賞を受賞された、小柴昌俊さん

 

からのありがたいお話。

講演を聴く機会をもらったのでそのときに彼が話していた話で一番印象に残った言葉でした。

 

「『やれば、できる。』、そんな簡単な話ではない思いますよね。でもそういう簡単な意味ではないんです。そうでなく、『(本気で)やれば、できる』ということなんです。人は、自分がやりたいと自分で決めたことに対しては、どんな困難な状況に陥ってもそれを苦労と思わず、不幸と思わず愚痴の一つも言わず、常にその壁を乗り越えていけるものなのです。皆さんも自分で本当にやりたいことをみつけてそれに向けて全力で取り組んでください。

 

それ以外のニュートリノ周りの話は、正直分かりませんでしたが(笑)、上記の言葉は本当に重みのある、さすがはノーベル賞受賞者といった感じのありがたい言葉でした。

 

最近は、本業も、不動産投資も同列に並べてどちらも本気で取り組むようにしています。(ちょっと前は、どちらかというと不動産投資が主体で本業はその次という優先順位だった気がします。いけませんね。)

 

何事も自分で考えて、自分で行動していくとそんなに苦痛じゃないんですね。

 

本業で、昔は「なんで俺がこんなことやんないといけないんだよー。」と思っていましたが最近は「必要とされることはありがたいこと、この仕事を依頼してくれた人の期待にたいして少しでも上回る成果をだしてやるぞ。」と思って取り組むようになりました。

 

確かに、小柴さんのおっしゃる通り、そのほうが圧倒的に仕事が楽しいですし、仮に、困難な場面(サラリーマンの世界では、困難な場面のほうが多いですから)に遭遇しても昔ほどは胃が痛くはなりません。「うーし、この問題を片付ければ、俺はもう一つ大きくなれる。やったるどー。」と思いながら取り組んでいます。

 

僕の好きな上司も僕がちょっと胃の痛い場面に遭遇した際

 

「被害者意識でいるよりも、この壁を乗り越えたとき、そこには次のステージに立ち向かえる新しい自分がいるとおもって取り組んだほうがよっぽど自分のためだし、解決への時間も短くなるはずだから、がんばれ。」

 

と教えてもらった気がします。

話を冒頭に戻します。

 

「本気でやれば、できる」

 

かならず、困難に遭遇しますし、がんばろうとすると、必ず足を引っ張る存在や出来事が現れます。ですが、本気で取り組める人であれば、必ずこういった存在・出来事を苦にせず自分の目標を達成できるはずです。

 

 

僕もまだ、読んでいませんが、下記、小柴さんの本、是非読んでみてください。

 

 

この本の印税って、小柴さんが取り組んでいらっしゃる、平成基礎科学財団の運営費に充てられるそうです。彼の懐には一銭もはいらないそうで、、、ほんと素晴らしいおじいさまです。

 

彼曰く、「基礎科学の分野は、企業の収益に直結するものじゃないんです。なので、なかなか運営資金を集めるのは難しい、でも、今後のこの学問の若い研究者を育てるために自分のほぼすべての財をつぎ込みました。是非皆さんの少しずつのお力添えをこの財団に与えてもらえるとありがたいです。だから、僕の本を買ってください。それが将来の基礎科学の研究者を育てることにつながるのです。」

 

ですって。素晴らしいですね。

 

てことで、物理学がわからんといわず、彼の考え方を学ぶというスタンスで読んでみてはいかがでしょう。それがひいては日本の若い研究者を育て、はては日本国の大事な力を育てることになるのですから。

 

 

さて、3連休も本気でいろんなことに取り組みますよ。

 

 

本気でやれば、できるのですから!

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2011年1月 5日 (水)

家賃への消費税導入は断固反対であります。

各ブログランカーのブログでもチラホラ見かけますが、家賃の消費税案が復活しそうなんです。

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断固反対であります。皆さん是非下記サイトから反対の意思を伝えていただけませんか?

 

上記サイトの右上あたりに該当のページへのリンクがあります。

理由は2つ。

 

  • 賃貸住宅入居者40%である400万以下の低所得者へ最終的不利益が生ずる
  • われわれ投資家の間接的(直接的かも)収支悪化

 

これにつきます。

 

しかし、消費税ってなんなんでしょ?

 

フムフム。wikipediaによると、、、

消費税は、法律上においては、製造業者や商人が担税指定者となるが、実際には課税分が最終消費者に転嫁されることを前提として、物品・サービスなどの「消費」行為そのものを客体として課税するものである。

とあります。うーむ、ピンときませんが、要は国民末端まで広く消費という行為に対し課税をするんですかね。。。

 

同サイトでは、「消費税の逆累進性」という指摘もありました。

要は、お金持ちよりも、お金のない方への税負担の割合が高くなる。ということ。

 

さておき、われわれ投資家(大家)と借主さんにとってまったくメリットのあるものではないです。賃貸で住むという行為がモノ・サービスの消費行為と言われたらきついなぁ。。

 

最終的に家賃に反映されるのが目に見えています。。。実質われわれが負担するのもナシでしょう。。

だって、建物の消費税は払っているし、消費財(壁紙・床材ナドナド)にもすでに消費税はいっているでしょうし。二重課税になっちゃいますよ。結果論ですが。。。)

 

てことで、断固反対です。

 

与党民主党さんも、節約に精をだすのは分かりますが、安易な方向の増税はだれも受け入れられるもんじゃないです。

その前に、国としての方向性・国内外の消費拡大・成長戦略を分かる形で、見える形で国民に分かりやすく伝えていくべきですね。

日本人は本質を抑えるのは得意ですが、こと他人にそれを分かりやすく伝えることが下手です。

情報に飢えているマスコミをうまく利用していけばいいのに。。。(利用の仕方、ホント、ヘタ)

まずは日本国トップがその力を示さねば、、、国民はついてきません。

 

と、話が発散してしまった。是非、ご協力を。

 

上記サイトの右上あたりに該当のページへのリンクがあります。

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2011年1月 4日 (火)

やってしまった。。。

新年初日は4日からでしたが、トラブル対応、今日はあまり大きな話にはならなかった模様です。ヨカッタ。

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やってしまいました。。。

 

先ほど、毎月恒例の管理費の振り込みをネットバンクからやろうとしたのですが、PCを新しくしたことでシステム側の認証に引っかかって「合言葉をいれろや」とのこと。

 

。。。???忘れた。。。(ガーン)

 

あれか?それとも、これか?とやっているうちに。。。

 

「ハイ。あなたはこのサイトにアクセスできまへんので、詳しくはサポートにね。」

 

とはじかれてしまった。。。しまった。。。そういえばこうなるんだった。。。アチャー。

 

奥様にいったら

 

『エー、だったら私に聞いてよー。教えたのにー。』

「ス、スミマセン。。。」

 

てことで、明日奥様にサイトの閉鎖解除のお願いをしておきました。

 

ま、早ければ明後日には解除されて使えるようになるとか。

 

イカンです。猛省です。期限ぎりぎりでこんな失態をしていては問題でした。。。

 

てことで、今日はそんだけです。明日も早いので寝ます。

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2011年1月 3日 (月)

確定申告作業本格着手。

ふぅ。今日で久々の6連休も終わりです。特に何もせず、川崎駅界隈で家族でお買い物・食事と質素な正月になりました。

 

#ホントは、ハワイで年末年始を、、、と考えたいところですが、、、(欲しがりません、勝つまでは!精神であります。ホントは、、、、ですが)

 

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PCを刷新したため、WinXPとWin7間のルック&フィールのギャップに狼狽しましたが、だいぶ慣れてきました。あとは、メールのお引越しが終われば一通り済みですかね。

 

てことで、2010年度の確定申告作業の本格着手してます。

 

昨年末に、概算は出しておきましたが、細部の確認がこれからというところです。

 

昨年は結構原状回復費用がかさみました。なんでギリギリ黒です。追加投資のことも考え金融機関への印象が悪くなるので青色上は絶対に黒字でないといけません。

 

しかし、やはり、築年数が20年以上で、戸数が一定個数以上だと購入時にその戸数分の原状回復(古リフォームを前提とした)の費用を見積もっておく必要がありますね。。

 

僕の物件の場合は、年間2戸のペースで入れ替わっていますから、フルリフォームベースでMAX40万/戸を念頭に毎年の収支を考えていく必要があるようです。

 

全戸数9戸で現状4戸フルリフォームが終わっていますから、あと5戸。ざっくり200万か。。。

 

昔は、敷金がありましたからここから結構な額を割り当てることができたのですが、昨今の事情をかんがみるとこれはもう期待してはいけません。

 

、、、て考えていくと、築年数20年以上で、ボロいRCで10戸以上の物件っておっかなくって手出しできないなぁ。。。

 

当たり前ですが、キャッシュフローが取れるということがいかに重要かということがわかります。

 

知識として理解するのと、実戦を通じて腹に落とすってのはまったくレベルが違いますね。

 

今年は税金に対する知識・ノウハウをつけていくことが命題になってきました。(追加の目標とします)

 

#プチ情報:国税庁の確定申告計算ページはまだ23年度版になっていないようです。HP曰く、1月の上旬に更新予定だそうですよ。(「旬」とは10日間を指すので、1月10日までには更新されるってことですね。)

 

では、明日から新年の初出勤!いきなりトラブル対応!(泣)でも、がんばります!皆さんもファイツ!です♪

人気ブログランキングへ<--しかし、この6日間ほぼ毎日長時間Jr.の抱っこをしていたので背中・腰が痛いです。。。アタタ。。。応援クリックで元気になります。よろしくお願いします。

2011年1月 2日 (日)

今年の抱負

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今日も午後から、家族で川崎(好きなんです。川崎)でお買い物。

  • 僕のパーカー(ホントはダウンジャケットを買いたかったけど「カッコいいのないじゃん」と奥様に言われ断念。(泣)
  • 仕上がったスーツの受け取り
  • LANケーブルの新調

などしてきました。やっぱ、ダウンジャケット、ほしかった。。。

 

あ、そうそう今年の抱負でした。

 

今年の抱負は、以下を考えています。

  1. 追加投資をする
  2. 事業規模になるので複式簿記頑張る。
  3. 宅建の勉強をする(だけ、資格は二の次。生かせる知識がほしいので)
  4. 英語のリスニング・スピーキングを頑張る。(TOEIC受けてみよっかな。。。予定)
  5. 不動産業者さんとの「質の良いパイプ」を増やし、大事にする。
  6. 風邪をひかない体を作る。

 

1は、絶対クリアすべき目標です。昨年、取得できなかったのは、まぁ、運もありますが、やはり取得したいという思いに対し、伴う行動が中途半端だったからだと気がします。

もう少しガッツいて行動したほうがいいかなと。

 

宅建勉強は上記のとおりですが、不動産の取引に首を突っ込むわけですから、その手のコテコテの本を一冊持っておいて暇見つけては読んで理解して実戦で使っていこうかと思ってます。

 

英語は、、、昨年は落第ですね。なんで、ちょっと具体的目標を設定してそれに向けた活動ということでTOEICってのを挙げてます。。。が、うーん、まだ決断が。。。もうチョイ考えます。

 

不動産業者さんとのパイプ作り。これは今後、ある意味死ぬまで大事な作業だと思っています。(あ、金融機関とのパイプ作り然りです)ここは今年というより、長い時間をかけてコツコツやっていこうと思います。その試金石となる年としたいです。

 

最後これが大事。

 

何をするにも自分の体調が調子いいこと。悪いと何にもできません。

 

子供ができてから(理由にしちゃいかんのですが)めっきり運動の回数が減り、その影響か今年の暮れは扁桃腺がはれたり、咳がとまらなかったりで悲惨な目にあいました。まぁ、36歳ですから、経年劣化というのもあるんですが、毎週のようにウィンドサーフィンや、冬はスノボやらに行っていたころはほぼ風邪はひかなかったものです。

 

独身の頃のようにとまでは言いませんが、最低でも基礎的な筋力が衰えぬよう、毎朝の体操は欠かさず、会社の行き・帰り(駅と家の間ですよ)はジョギングをする。Jr.をあやす際に(彼の体重は10キロほどですので)鍛える。

 

限りある時間を有効に使って体の基礎を鍛えていきます。今、すでに開始していますが、変な腰痛はだいぶ引き始めていますね。

 

これに整体と、ニンニク卵黄、乾燥する日は吸入器を組み合わせ避けられぬ老化に対し自分なりに若さを保てるよう頑張ってみようと思います。

 

あと、項目には挙げていませんが、当然ながら

 

家族を大事に、そして、あらゆるものに感謝をする。

 

を忘れずに、今年もまいりたいと思います。

 

さて、正月休みも明日まで。ゆっくりして、本業と不動産投資を頑張ってまいります!!!

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謹賀新年!!

人気ブログランキングへ  <--今年も引き続きご愛顧おねがいします!

 

すでに1月2日ですが、明けましておめでとうございます!

 

本年もどうぞ、本ブログのご愛顧をよろしくお願いいたします。

 

今日、朝からヨドバシカメラに行ってきました。目的はパソコンの購入。

 

買いましたー。ものは

 

 

これです。

 

実は、年末31日にヨドバシカメラに足を運んだ際に、たまたま安売りに出ていたものを購入したのです。

スペック的には全然問題なし。しかもWindows7 professionalで、office 2010 (word,excel,outlook(これはいらんけど))がバンドルされてます。メモリは4GB、HDD500GB

 

で価格は\59800(さらに10%ポイント還元)

 

安いですね。うん。結構安く買えたと思います。ネットで見ても8万弱かな。

 

お店の店員さんが、「31日に\68000だったのをまた下げたんですよ」

というので、何かの縁だなと思い(スペック面では申し分ないことは分かっていたので)

『あぁ、じゃぁ、コレください』

と即決しました。

 

 

で、支払いは年明け(経費化するので)にしてもらうので1月1日に受け取りとしたわけです。

 

今日さっそくセットアップをしていろいろアプリをイジイジしてますが、(あ、このブログも新しいパソコンから書いてます)いやー、サクサク動きます。ご機嫌ご機嫌。

 

とりあえず、最低限のインフラは整備できたので、明日以降でいろいろWin7の機能で遊んで行こうかなっておもってます。

 

しかし、パソコン代は10万を見ていたので、浮いたお金でスーツを新調(10年近く使い続けていたのでそろそろ買い替えてもいいでしょってことで。)

 

ま、今年の初日はこんな感じでした。

 

今年の抱負は改めて書きますね。

 

それでは、今年が皆様にとって幸せで、そして飛躍の一年となりますよう。(祈)

 

私も楽しくやっていきまーす。

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