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2011年1月15日 (土)

チョコチョコ物件紹介は受けますが、、、なかなかですね。

木曜夜あたりから体調を崩し気味で、昨晩から今日にかけ胃と背中に鈍痛が、、、微熱もあるようで今日は家でじっとしてます。

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年が明けてから、チョコチョコ物件の紹介を受けますが、いや、なかなかグっとくるものが見つかりません。

やはりどうしても都心付近は販売価格(収益還元)と銀行評価(積算)のかい離が激しく、物件の力はかなりありそうでも積算が伸びないというパターンが多いです。

そう簡単に光る物件はないのは分かりますが、いや、しかし難しい。

 

先日は、土地の紹介も受けました。私鉄のまぁまぁ人気のある駅から徒歩2分。

 

オォ!と思いましたが、土地のサイズが小さくて。。。

 

担当さんの想定するスキームとしては、

 

  • 土地を自己資金で全額購入
  • 建物を全額アパートローン
  • 減価償却で単純な利回り意外のキャッシュフロー面でのメリットをとれる
  • アパートローン金利は10年固定で2.5%程度を想定(全期間は教えてもらっていませんが)

 

だそうで、、、

 

ただ、投資目線でいったときに、建築プランをいれるとどうしても合わないんですよね。。。

(あ、単純に土地面積X建蔽率X容積率X想定するレンタブル比で試算しただけですが)

 

 

あの土地のサイズだと、どう考えても2世帯。

 

想定する価格に対して利回りを10%以上確保するとなると、部屋あたり10万を目指す必要があり、それは無理でしょう。という感じです。

 

、、、うーん。やっぱり地主さん向けに商売しているからか、いわゆる投資目線がかけているような。。。

 

 

ただ、このパイプは大事にしておきたいので、やんわりとお断りしておきました。

 

よくよく考えると、僕は新築スキームってよくわかっていないんですよね。キャッシュをとりつつ、B/Sもある程度よくできるようなやり方ってきっとあるんでしょうが、、、勉強しなくてはです。

 

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