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2011年1月17日 (月)

新築というスキーム。

寒い日が続きます。物件探しの旅もその道は猛吹雪のようです。(笑)

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体調も今日になってモーレツな勢いで回復してまいりました。「にんにく玉」これに助けられているのか、信じているから救われているのか?

「にんにく玉」効いているんだったら、風邪ひかんのでは?というツッコミはしないで~。

 

さて、先日業者さんから新築の話(この話自体は箸にも棒にも、、、というネタでしたが)をふられてから、なーんとなく新築ってどーなんだろ?って考えています。

 

やる、と決心したとか方針転換したとかそんなレベルでなく、ボンヤリ、考えているだけ。です。現状は。

 

単純に分かっていないんです。「新築のスキーム」ってのが。

 

今までの経験から考えるに、、、

 

  • 土地を仕入れる
  • 建築業者を探す
  • デザインを決める・建築価格を交渉する
  • 融資元を探す
  • 建物を建てる
  • 貸付業者を探す
  • 入居者を探す
  • 満室に持っていく
  • 上記を首都圏エリアで10ウン%になるようにイロイロ頑張る
  • で、これらすべての作業を繁忙期の2月頭までに終える。(募集は3末まで)

 

こんな感じでしょうか?

上記のステップがいくつか前後するかもですが、大体こんなもんでしょうかね?

 

あとよくわからないのは、、、

中古で物件を仕入れる(基本は売買価格と積算評価のかい離があまりなき物件)のと新築を考えるに、今後の追加投資に対してどちらが結果的に優位に立てるのか??

 

愚問なのかな??

 

上記の条件での中古物件であれば、購入して数年で空き担保ができる(資産が増える)。新築は土地はマルっと資産として、あとは上物がどのくらいの割合か、、、に左右されるってカンジでしょうかね。

 

たとえば、都内のそれなりの駅近く(10分以内を仮定してみますか)だとして、

 

駅から:8分

路線価:\280,000 (幅はありますが、一応、城南エリア某私鉄沿線駅周辺の平均相場とします)

土地:150㎡(長方形で一番エェ形ってこんな感じでしょ?)

道路付:北側(オーソドックスな道路付と想定)

建蔽率:60%

容積率:200%

建物:木造(これ以上の知識なし。。。)

建築坪単価:\500,000(こんなもんでしょうか?)

 

かなり素晴らしい条件の物件と見受けます。立地としては。この場合、、、

 

土地評価:\280,000×150=\42,000,000・・・(a)

建物評価:\150,000×(150×0.6×2)=\27,000,000・・・(b)

(新築なので耐用年数はマックスと想定)

 

積算評価=(a)+(b)=\69,000,000

 

おおぅ。こんなもんですか。。。これに掛目はいるのかぁ。。。ちなみに収益還元でも出してみますか?

想定しているこのエリアの家賃相場はというと、、

 

1K・1DK:\78,000 (HOMES家賃相場より)

 

なので、20㎡/部屋として、レンタブル比を0.85とするとギリギリ8部屋はいるかってところでしょうかね?

 

とすると

 

GPI:\78,000×8(戸)×12(か月)=\7,488,000

 

ネット収入を(空室率(約8%)やら、管理費やらをざっくり考え0.75がけするとします)考えて、、、

NOI:\7,488,000×0.75=\5,616,000(こんなもんかな。。。)

 

この辺の実質期待利回り(表面でなく)は、7.5%くらいとして割り戻すと、収益還元で物件価格が何となく出ますから、、、

 

収益還元価格:\74,880,000

 

こんなもんか??新築想定ならもう少し高そうですね。\80,000,000が妥当でしょうか。

 

整理すると、、、

 

積算:\69,000,000

収益還元:\80,000,000

 

この二つの数字が出る場合、銀行さんって積算で出してくれるもんなんでしょうか?フルローンで??でもって諸費用を自腹でいけば?

 

 

結構儲かるってことでしょうか???(だって、収益還元だと1000万も高いんですもん)

 

 

まぁ、根本間違っている可能性もあるんで、やはり勉強ですね。一人で突っ走るとろくなことないですもんね。

 

 

新築が故のリスクも見ないとまずいんでしょうし。

 

 

いい本、ないかなぁ。。。探しまーす。

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