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2011年2月28日 (月)

本業忙し!効率化いろいろ考えますが、最後は、、、です。

いやはや、またも、新しいプロジェクトに参加することになりました。。。これで3プロジェクトへ参画。

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ですが、こうも忙しいと、さすがに、、、です。

個人でできる効率化は限界がありますね。

  • 情報共有の仕組み
  • 開発物のパーツ化
  • ホウレンソウの徹底

情報共有の仕組みにはいろいろあります。

メーリングリストが一番身近な手段ですが、まぁ、もうこの手段はプロジェクトが大きくなるにつれ破たんしてしまうものになっています。

 

新しい手段が模索されており、最近ではWebベースでの情報共有の仕組みなんかが人気ですね。(ブログとかじゃないですよ)

 

今参画しているプロジェクトではそのツールを採用していますが、なかなか使えそうです。

 

ですが、最も大事なのは、そのツールを使うための「ルール作りとチーム内への啓もう活動」です。

 

いくら手段が優れていても、その考え方を共有していないと、情報の掃き溜めになりますからね。

 

メーリングリスト然り。ただ書いて送るだけではダメ。経緯を整理して。お題は自己説明的である。必ず顛末をつける。こうしないと話が発散して終わるだけです。

 

最近、こと、「ツール至上主義」な感じがしていてそれはチョットなぁ。。。って思ってます。

 

最後は人。なんです。

 

ここ、忘れないようにしましょう。

 

あ、不動産投資には直結しない話になっちゃった(汗)

ネタないのがバレバレー♪

 

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2011年2月27日 (日)

確定申告。これにて完了!(ワーイ。)

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今日、確定申告が完了しました!ウレシー。

 

朝一で、鶴見税務署へチャリ(愛車「チャリ蔵」はフロントタイヤがバーストしているため、今日は奥様の愛車「チャリ子」を借りました)で参上。

必要書類はすべて準備していたので、この時期に専用で設けてあるプレファブ小屋の受付に資料を出して速攻で完了!

 

ふう。今年も大変でしたが一件落着。と。

 

平日以外にも2,3日は日曜に確定申告の受付してくれるんですね。平日よりも若干人が少ないのでいいかもです。来年も日曜提出にしようかな。。。

ただ、日曜は職員が少ないらしく、たとえば、医療費控除の領収書のはんこは当日もらえません。なので後日はんこを押してもらったモノを郵送で送り返してもらうようになります。(領収書がすぐ必要な方はこの辺注意されたほうがいいと思います。)

 

去年も書きましたが、来年はE-TAXにしようかな。。。資料だけもらってありますが。

 

しかし、毎度思うんですが、税務署で申告資料を作る人って結構いるんですよね。。。領収書をワサーってもってきて。で、横目でみていると結構「オイ、教えやがれ」的な聞き方しているひとって多いんです。。。

 

もうチョイ準備とか勉強やってある程度終わらせてから質問して、とかしたほうがお互い疲れないのになぁ。。。そう思う場面があります。

まぁ、全然わからない人もいるんでしょうが、それでも、ちょっとなぁ。。。と思うことしきりです。

 

「税金払うんだから、それくらいの対応は当然だ!」という声も聞こえそうですが、、、向こうも人間ですから。。。

 

お互い準備をきっちりやって、貴重な時間を無駄にしない方向に向かいたいものです。

 

 

ま、とにかく。無事今年の確定申告は完了です!

来週末は、「確定申告、お疲れ!」と題して、家族でプチ旅行に行くとします。(まぁ、ホント、近所で遊ぶだけですがねー)

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2011年2月26日 (土)

羽田空港国際化の影響がこんなところで、、、

ども。今週はクタクタのkanaloaです。

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毎日、家のポストには不動産会社(投資でなく実需筋の)から「お宅のマンション、うってくれ!」とのDMが入ってきます。

 

我がマンション、結構人気があるみたいで、「お宅のマンション限定で探しておられる方がいらっしゃいます。その時は私人連絡して!」という

話がしょっちゅうです。

 

もともと、購入時の価格も安く、一応、大手デベ&大手ゼネコンのプロデュースの物件だったのでお買い得感があるんでしょう。購入時はラゾーナとか、近所のHOMESとか、トレッサとかぜーんぜん立っていませんで、いまいちな感じだったのですが、まぁ、なにせ大した収入でない僕が購入できる唯一の新築だったので「ま、僕にはぴったりだわ。」って感じで購入したってのが経緯です。

 

で、それから一気に付近のエリアが活性化して、がぜん実需筋からの人気が上がってきた、、、こんなところなんだと思いいます。

 

実際住んでみて便利ですし、意外と付近も閑静ですし、気に入っています。Jr.が中学卒業するくらいまでは住んでいると思います。その先はどうするかはイロイロシナリオを考えていますが、まだ青写真レベル。

 

っと、自慢はこの程度に(笑)

 

今日、ポストに同じように不動産会社からの「お宅のマンション売ってくれ!」のチラシが入っていました。その内容が興味深かったのです。

 

羽田空港国際化に伴いアジアのベンチャー企業が進出しているらしく、その役員(まぁ、規模は小さいんでしょう)が、うちのマンションの外観を見て「ここ、住みたい」って言っているらしいんですね。で、物件あれば売ってくれ。と。

 

へー。こんなところにも影響がでているんですね。。。

 

そーいや、うちのマンション、中国の(チョットだけ)お金持ちの家族が住んでます。ふつーに、礼儀正しい方です。時代はかわってきているんですね。

 

蒲田、川崎は、これから面白そうです。

 

うちの川崎物件にもいい影響がでるといいな。。。

 

そんだけでーす。

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2011年2月23日 (水)

ニュージーランド地震。。。こわ。

不動産投資の海外編で話題に上がっていたニュージーランド。実は日本と同じ地震大国だったんですね。こわ。

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安否がわからない法人の方々、早く救出されるといいですね。。。

 

そういえば、数年前に関東でも大きめの地震ありましたよね。確か震度5強くらいの。当時は奥様と川崎のラチッタ・デッラ内のしゃぶしゃぶ屋さんでご飯を食べていたところにあの地震でした。

 

鍋がユッサユッサゆれてお湯がこぼれて、それはまぁ怖い、怖い、、修羅場でした。

 

ああいう店舗では、IHコンロであることが大事なんだと考えされられましたっけ。

 

今回の地震の話を受けて、わが川崎物件のことがふと頭によぎりました。

 

一応、新耐震基準後の建物であることと、長方形のシンプルな構造で壁も多めなので構造的には大丈夫だと思うのですが、経年劣化がひどく昨年大規模修繕を成し遂げました。

 

クラック等の修正をはじめ、さらにその上に、JRでも採用されている補強塗料を採用して、躯体を包むように補強しました。

 

なので、今回のニュージーランドクラスの地震でもへっちゃらだ!

 

そう信じています。

 

ま、来てみて初めて分かりますがね。そんなことより、地震が来ませんように。と神に祈ったほうがよさそうです。なにせ、人の命がかかりますからね。

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2011年2月22日 (火)

あとは税務署へいくだけ!

ようやく、確定申告最後の資料整理がおわって、提出資料を印刷まで完了しました。

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今年は、医療費が控除額10万を大きく超えたため、これで確定申告で還付金がでます。2万ちょっとですが。

 

そんな大きな病気かけがをしたのかって?違いますよ。

 

奥様のレーシック手術があったからです。まぁ、おしゃれの側面もあるんでしょうが、本質的にはそうではありません。

奥様は、連日Jr.の「あちょんで~」の猛攻と対峙しています。

 

彼からすると、奥様のメガネは単なる遊び道具でしかありません。すぐに「かちて~」の嵐。

 

寝る時も外せないしで、大変な思いをしていたのです。てことでいっそのこと損保もきく昨年中にやってしまいなよ。ってことで踏み切ったわけです。確か場所は品川クリニックでしたか。

20数万かかりました。(一応、めんたまに傷つけるわけですから、一番キチンとケアの利くMAXの設定額でやりました)

 

その還付があるってことです。

 

不動産は数万の黒ですが。

 

しかし、レーシックを除いても、まぁ、年々医療費ってかさんできている感じがしますね。僕も36ですから、あちこち痛みが来ているようで、(特に扁桃腺やられると、もう大変で。。。(泣))

 

まぁ、しょうがないですね。

 

そういや、健康保険もお先が怪しい雰囲気の中、昨日でしたか、医療ビザ?とかいうものが発行されるようになって、海外の人が日本の医療機関を訪れるようになっているとか。

もちろん、富裕層ですが。

 

まぁ、医療機関も存続をかけての戦いですから、その取り組み自体は悪くないですが、その土台を気づいているわれわれ日本国民へのメリットもこの仕組みから見えるようにしてもらいたいものです。

 

少なくとも、頑張って働いて、税金をしっかりおさめて国を支えていることが明確なわれわれには。

 

、、、おぉ、話が脱線しまくってます。すいません。

 

ま、とにかく、確定申告作業、あとは税務署へ行くだけでーす。

まだ道半ばのかた、がんばってくださーい。

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2011年2月20日 (日)

友人と今後の日本を好き勝手に語り合う。。。。

年度末が近付くにつれ、物件の紹介が多くなってきています。(残念ながら、今一歩ってところの物件が多々ですが)

人気ブログランキングへ<ーーもうチョイ、もうチョイなんですが、、、こんな時代なので確実に行きます。応援クリックお願いします!

 

古くからの友人と食事してきました。

場所は登戸駅から徒歩2分くらいの中華料理屋さん。

(中国家庭料理 神洲之華さん)

 

ここはほんとにおいしい!!安くて、ボリュームもあって、陳腐な味がしない。この味と値段を中華街で実現しようとしたら絶対原価割れ。庶民の味方のお店です。近い方、ぜひ行ってみてください。

あ、ちなみに、2人で行くときはぜひ「ハーフサイズ」と指定してください。値段が半額+100円くらいになりますし、たくさん種類が食べることができます。ボリュームももともと十分なので2人ならむしろこちらのほうがお得です。お忘れなく。

 

 

あ、さて、友人のそのお店で僕の不動産投資の話や、彼のこれからの話とか、(この彼は、自ら香港に口座をつくり(HSBCで)そこから米ドルベースで海外の優良投資先を自ら探し投資をしているんです。)盛り上がりました。

 

こんな話で。

  • 今の日本は自信を失っており、自ら立ち上がろうとする人が少ない。
  • ゆえに本来の日本の力が出し切れていない。
  • 日本は輸出大国と言われているが、実はそれほどでもない。実は輸入が多かったりする。
  • 日本のものづくりより、これからは日本の志・思いやりといった海外に「ない」サービスは絶対に価値がある。これを輸出すべき。(なぜ、いまだに世界の工場にこだわろうとしているのか??物量・コスト勝負で絶対負けるのに。)
  • 不安定な政府は、国をダメにする。
  • 消費税を上げる??そんなことしたらいまのデフレを助長し、来る資源インフレに拍車がかかるのが必至。何を考えているんだ、某大臣さんは。
  • 内需拡大のための移民??ドイツのメルケルさんは明に「移民政策は失敗」と言ってるでしょ?なぜ同じ轍を踏もうとするんだろうね。
  • 僕らはもっと自信持って動かないといけないね。

 

で、それぞれの領域でもっと頑張ろう、そんな感じの話をしました。

 

僕は資源インフレが本当に心配。お金はジャブジャブに世界にあふれてて、行き場をうしなって、でも、人口は爆発的に増えて中国・東南アジア(要は人口の多いエリアの)の生活レベルが上がって、生活に必需の物資は不足する。そうなったとき、お金は本当に価値をなくすんじゃないかと心配でなりません。

 

日本国債は、(一般論ですが)5年のスパンで下がるかもという話。となると金利は上昇。(おそらく、その筋の人らが売りたたくんでしょう。それに国内の機関投資家(投資家といっていいかは別ですが)がろうばい売りをかけたときが怖いです。

 

来るべき(来てほしくないんですが)その時に、自分はどういう対応ができるか。

 

ここで不動産問わず、各個人投資家の真の力が問われるんでしょう。

 

安易に融資が出やすいからとかで安易に不動産投資に首を突っ込むのは危険です。利回りが高いのは当然いいことです。ですが、その数字が「とらぬ狸の~」とならぬよう。その物件に「収益力」があることをきちんと見極めて投資判断していきましょう(というかしていきます。僕は)

 

そんな物件ないよ。

 

、、、えぇ、そんなに簡単に見つかるシロモンじゃないんです。だからこそじっくり待つんです。待っている間(意味ある「待ち」ですよ。)にも自己資金はちゃんとたまっていきますから。

 

あとは見極めと「コレ!」と決めたときの踏み出す勇気は忘れぬよう。待っているだけでも他の投資家さんは先に行きますしね。

 

そこが難しいんですが。(笑)

 

では、明日からサラリーマンに戻りまーす。

人気ブログランキングへ<ーー冒頭の中華屋さん、ほんとおすすめなんで、行ってみてくださいよ。是非!で、おいしかったらわがブログの引き続きのご愛顧、よろしくお願いします♪

2011年2月17日 (木)

確定申告、よやく収束方向に。

今日は暖かかったです。少しだけ春が見えたかな。。。

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確定申告。前回、修繕1回分をマルっと入力忘れていたという凡ミスをやってしまい、そのままでは青色申告上、ちょっぴりですが赤になるんでさあどうしようか。という話でした。

 

あれから、税理士さんやら先輩投資家さん(あえて名前は伏せますね。了解とっていないので)に相談して修繕費の一部を減価償却に回して複数年償却にすることにしました。

 

いやしかし、国税庁HPの減価償却の耐用年数って様々な分野のさまざまな種類で償却年数が変わるんですねー。

 

「これって、どれに当たるんだろう。。。」というグレーなものについては(額も小さいことですし)一括経費計上にしてHP明らかに償却年数がわかるものを減価償却の対象にしました。(かつ、額の大きなもの)

 

なんとかうまいこと、青色上は黒で、青色申告の控除10万ひいたらギリギリ黒になるようにおさまりました。。。

 

はー。今回はいろいろ勉強になりました。(アドバイスいただいた方々、この場を借りて御礼申し上げます)

 

しかし、、、

 

今回は、保有戸数が少ないから、まぁなんとか立て直すことができましたが、追加投資で規模が膨らんでしまったら、ホント所得の圧縮に苦労しそうです。不動産投資は税金との戦いという言葉がようやく腑に落ちるようになってきました。

 

購入する物件も、資産性と、帳簿上の所得圧縮を考えて、最適な価格で購入する(もちろん、収益性(利回り)が高いことは大前提ですが)ことが重要であるようです。

 

これから年度末を迎えます。いい物件。でてくるんだろーなー。ワクワク。

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2011年2月13日 (日)

ココに来て問題発生。

確定申告。値をチェックしていたら、大きなミスを発見。

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青色決算のチェックをしていたら、なんと一部屋分の修繕費を経費に入れておらず、、、。

改めて入力したら、、、あ、アカーン。決算、チョイ赤字に。

 

凡ミスもいいところです。

 

さて、困りました。年間3戸の入れ替え、かつ、ほぼスケルトンレベルからの修繕だったためどうしても40万弱の修繕費が戸当たりで発生しています。(一般論からすると10万ほど高いと思われるようですが、まぁ、とにかくひどい状態の部屋が3つだったのでこれでも相当コスト削減したんですが、、、やっぱ、高いですかね。。。)

 

一応、修繕の結果は見違えるほど部屋はきれいになっており、チョッピリ賃料も上がった部屋もあります。(現状維持もあります)

 

こういう修繕で単年度の赤(しかもチョッピリ)であれば、ええのかなー。ともおもいます。実際そこまで気にする必要なしというアドバイスをもらったりもしてます。

 

が、今年追加投資を実施したい僕にとっては、やはり赤字は金融機関に印象悪いと思います。

 

多少でも黒字にせねば。。。

 

で、調べたりアドバイスを受けたりしてます。で考えたのですが、

 

  • 金額が大きいので資本的支出とみなし、減価償却にする。(設備なので6年)
  • 3戸をまとめて償却すると今度は黒が大きくなるので、1戸は一括、2個を償却にする(こんなん、アリ?)

 

小規規模の一括償却(3年)は個人では確か使えないそうで、、、いやはや難しい。。。

 

「税金を減らす」という目的からはできるだけ赤字が望ましいのですが、「次の融資を受ける」という目的からは黒字が望ましいし、、、

 

理想は不動産所得が常に0円。なんですが。

 

、、、今年は1Qごとに、帳簿見直しかけることにします。「攻め」の経営のために。

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2011年2月12日 (土)

確定申告作業は人生の棚卸と考えましょ。

ふぃー。先ほどようやく確定申告の検算作業が終わりました。「はぁー、これでひと段落だね。」と奥様とホッとしました。

で、とりあえず印刷してみたら、、、ヌォ、間違い発見!!!

 

誤:不動産貸付行

正:不動産貸付業

 

、、、「行」と変換ミスしていたー!!!(ガックシ。。。)ま、修正すればいいんですが♪

 

てことで、確定申告頑張っている方々、もうひと踏ん張り。参りましょう!!!

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さて、この確定申告作業。確かに面倒といえば面倒なんですが、よい副作用がありますよ。

 

  • 不動産運営で、何がネックでCFを圧迫しているのかが(明に)分かる。
  • 医療費とかは年を追うごとに増えているんだなって(明に)分かる。
  • よし、今年度はここをこうしよう!ってプランが(意識的に)建てられるきっかけを得られる。
  • 不要な税金は(必要な税金は払いますよ)絶対にはらわねーぞって思う。

 

不動産投資は、当たり前ですが実質利回りが重要(地域によりその上限は異なりますが)であり、最終的な税引き後CFが大切なんですが、実質利回りを左右するのが管理費やら修繕費やらといった費用。

 

僕の場合は、RC築古なので、どうしてもいろんな面で修繕費が高くついてます。(これは自戒の念もこもっていますが)RC築古物件はよほど鑑定の眼が超えていないとこういった点で苦労しますんで、ご注意。今後は、いかにこの辺の経費を下げていくかが大事になりますなぁ。。。

 

RC築古は初心者にはちょっとギャンブル性が高い投資に入るかなって思います。(特に規模でかいと、ホント危険。)

 

なんで、今年度は一棟モンで、木造(6 or 8戸)が僕のターゲットです。まぁ、競争相手が多いですが、ま、それはしょうがない。いかに良い情報を早い段階で仕入れる網を張り巡らすか、現在の課題であります。

 

なんて、振り返りをもとに次の戦略を考えられたりします。不動産投資的には。

 

医療費とかって、(あ、今年は奥様がレーシックをやったので還付が期待できるんですが。今年から損保ではレーシックの保険が効かなくなるってご存知でした?)やはり年を追うごとに増していきますね。最近特に体調を崩しがちで、、、、。こういう点を考えたとき、国の医療制度はいつまでもつんだろう?もたないとした場合、僕らは今後何をどうすればいいんだろう?って考えるきっかけをもてたりするんです。

 

で、最後に、不要な税金は絶対払わんぞー!って気持ちを新たにすることができます。話はずれますが、最近TVで生活保護者の(一部であることを期待しますが)実態を見ました。配賦されたその日のうちにギャンブルでほとんど使い切っちゃうんだそうです。その人曰く「負い目は感じているんだけど、楽しいこともしたいし。。。」、、(な、ナンダト。。。)

 

あきれてものも言えません。生活保護自体の仕組みはあってしかるべきだと思います。(どうしてもそうならざるを得ない状況ってありますから、私も明日は我が身ですし。)ですが、それをギャンブルに使うなんて、、、、で、使い果たしたらどうするかっていうと、炊き出しでしのぐんだそうです。。。ほんと、頭にきます。僕らがホント、毎日汗水たらして頑張って家族のために仕事して税金おさめてるのに。。。

 

だから、「無駄な税金は絶対払わない」と決めています。国が実態を知りつつ放置しているんですからね。

 

ま、そんな感じで自分の事業活動をはじめ自分のライフプラン、ひいてはお国の将来まで憂うことができます。

 

規模が小さいうちは自分でやってみるといいですよ。(国税局のHPの使い勝手は、だいぶ使い勝手よくなりましたよ。)

 

ではでは。

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2011年2月10日 (木)

確定申告、実はまだ真っ最中。

どもー。確定申告、皆さんがんばってますかー。

僕、今、真っ最中でーす。

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ここんところの体調不良と、Jr.の相手やらでなかなかまとまった時間が作れず、ようやく昨日ガガって再開しました。

 

でも、なんでか、収入が合わない。。。ナシテ。。。

 

で、ウリウリ調べていたら、すぐわかりました。

 

単に、途中で退去した人の家賃を、一年分計上していたから(なーんだ。)

 

てことで、修正したら、今度はバッチシ!

 

あとは、経費を入力して確定申告表を出力したらおしまい。(カンタンカンタン)

 

複式簿記で、かつ、戸数が少ないから楽ちんなだけです。。。

 

はぁ、もう少し戸数を増やして「もう自分で確定申告はしとうないわ!!」って税理士の先生を雇えるくらいになりたいものです。しかし今日もグッとくる物件情報はなし。(泣)

 

そして本業の仕事のボリュームも減る余地なし(泣)

 

うーむ。どうも最近泣きごとばかりでイカン!!!

 

ポジティブに行かねば!!

 

物件が少ない=>僕が狙う物件がもう少しで出る予兆なんだね。

 

仕事が忙しい=>自己資金がドンドンたまるね!

 

てことは、今度買うときには、いい物件でしかも自己資金大目に買えるね!!!

 

オォ。言葉を変えるだけでこんなにいいことが起きるとは!!!楽しみですね。

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2011年2月 9日 (水)

投資の入り口ってじっくり考えるけど、出口って意外とおろそかになる。。。怖いです。

ここにきて体調が復活してまいりました!!(薬に頼ってますが。。。)

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最近、物件探しにいそしんでいて、ふと我に返ることがあります。

物件探し=仕入れ

入居者から家賃もらう=売上

で、どのくらいで回るか、、、この辺までは頭が回ります。

 

ですが、こと「出口」となると、、、あまり具体的なイメージをもててないなぁ。。。と。

 

 

とある分析ツールで分析したとき、僕の投資の最適な出口(売却年度)は、確か10年から12年あたりだと出ました。確か税金やらローン返済やらモロモロの要素を加味した場合にその辺が出口としてマックスのタイミングであると出たんです。

 

 

忘れてました。ここ数か月。ま、もちろん、この期間中に追加投資をすることになるかと思いますので、その物件でも同様の分析をして現有物件の出口のとり方も見直したりしないといけないこともあろうかと思います。

 

 

なんで、目先の利回りだけにとらわれず、こういった出口も含めて不動産投資をいわば「俯瞰でとらえて」考えていかないとアカンですなぁ。

 

 

そう思ったkanaloaでした。たぁーくさん物件を持っている人ってこの辺の出口ってどのようにとっていくんでしょうか。やっぱいろいろ考えているんでしょうね。。。

抽象的表現ばかりで恐縮ですが、僕個人としては、物件数の肥大化(肥満化)はよろしくないと思ってまして、最適化された物件数の中でそれぞれの物件がよりマッシーなものであれば僕の目標は十分達成できるかなと思います。

 

 

あ、ある程度肥大化させてそこからマッシーに仕上げていくという形もありますね。それでいこう。ウン。そうしよう。

 

 

今日はそんだけでーす。

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2011年2月 8日 (火)

ipad ほしー。

先日の楽待のセミナーであかちゃんさんが持ってらっしゃったのですが、、、ipad。。。

 

ほしー。超ほしー。

 

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ありゃぁ便利ですね。仕事ではnotePCを肌身離さず持ってウロツいてますが、「そこまで機能はいらんのだけど。。。」と思うことしきり。要は、、、

 

  • Web立ち上げられて
  • メールできればよくて
  • キーボードは代替手段があればいい程度で
  • 軽い

 

で充分なんですよね。

で、あかちゃんさんが実際にセミナー会場でipad片手に皆さんに自己物件の写真をお見せしていたのを見て「あーこりゃぁ、便利だわ。」と思いました。

 

ユーザーインタフェースもappleの例の使いやすい直観的なもんですしね。

 

#国内のスマートフォン勢は、動きにまだ「モッサリ感」がぬぐえないなーって思ってます。

 

不動産投資にも非常に使いやすいいいツールになると思います。

これにスキャナつなげて、提案資料から適当なキーワード引っ張ってきて必要サイトから情報を(自動的に)集めて、で(自動で)指標判断をしてくれる。。。で、クラウドの先にそのデータをためておいて、キャップレートの推移とかいろんな数字をため込んで使いまわしたりして、、、なんて夢のようなツールも作れちゃったりして。。。(スキャンが難しそうですが)

誰か作ってくれるんだろーなー。無理かなー。

 

ま、夢はともかく。

とにかく可能性の広がる面白いツールだよなーって思った次第です。

 

さっそく、奥様にいいました。

 

「ネーネー。ipadいいよね!ほしくならない??」

 

『???だって、パソコンあるじゃん。なんで2台も必要なの?』

 

 

、、、エー、まずはいろんな説明からいろいろ頑張らねばならぬようです。(泣)

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2011年2月 7日 (月)

楽待セミナー後の、もう一つのイベント。

どうもイカンですねー。週末の度に体調を崩します。土曜の夜からのどがイガイガして、昨日の夜から今度は鼻水が出てきて、、、あー。グダグダであります。(泣)

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楽待セミナーのあと、立て続けに、今度は関内へビューンン!!

 

(実はこのあたりからのどの調子がイマイチだった気が、、、でも気にしない)

 

いつも仲良くしている友人との年明け一発目の飲み会でした。この居酒屋さん、駅から歩いて数分にあるお店なんですが、とにかくお魚がウンマイ!!しかも安い!!

2人前の刺身の盛り合わせが1980円ですが、この値段であのボリュームと質はあまりないと思います。

 

、、、あ、いけね。料理の写真がないや。。。スンマセン。。。

 

P1060384

 

お店の名前は、なんだったっけ、、、あ、そうそう「はちまき」ってお店でした。(お近くの方は是非行ってみてください)

実はこのお店、昨年予約を入れていたんですが、お店の方のチョンボで予約がバッティング。

「すいません、次の予約の際、大幅サービスします!!」

とはお店の方。

で、実際当日、さんざん飲み食いした挙句、料金は、、、ナント!!!!ごめんなさい、チョット言えない安さでたまげました。こりゃ究極のサービス精神ですなー。

 

あ、そうそう本題ですね。

で、この友人は若い方なんですが、とにかくバイタリティあふれる人。話を聞くだけでもこちらのテンションが上がってきます。二人で近況の話をして彼の・僕のビジネスの話、将来の話やらでとにかく盛り上がります。

 

今回彼はこの飲み会の前に20数キロ走っていたようで、、、それでビール飲めば、、、うまいですよね。。。

、、、で、大体終盤はその彼が酔っぱらって眠そうにしてくるので「じゃ、お開きで」てしめになります。

 

彼はすでに小さいビジネスの種をまき始めており、その種が発芽しているようです。で、今はその花を咲かせるための仕込みをしている最中なんですね。発想が豊かで面白いです。

僕のビジネスは彼のそれに比べはるかに小さい花しか咲かせないと思いますが、でも、その質はきっといいものだと自負はしてます。

 

大きな違いは、彼のほうがはるかにその目標が具体的で、計画性に富んでいるということ。僕はまだ青写真レベル。

 

この差は大きいですね。でも今はしょうがない。不動産投資でその基盤を作っているんですから。ビジネス自体はそれなりに専門性も必要で不動産の知識も絶対必要なんです。だから僕はまだ焦らない。

 

まずは、彼の成功を心待ちにしたいと思います。

 

で、気持ちよく終わればよかったのですが、ノドがイガイガしてきて、そして今日は鼻水が、、、てことで今日は早く会社をあがり、耳鼻咽喉科へ直行。今薬を飲んで一安心。ってところです。

 

「オイ。にんにく卵黄の効き目はどうした?」って言わないように。確かに扁桃腺は腫れてませんから。(言い訳)

 

、、、人間何事も基礎免疫が大事だなぁ。。。と痛感させられる日々です。

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2011年2月 5日 (土)

楽待のセミナー(相談会?)レポート。

行ってきましたよ。楽待のセミナー。

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場所は品川駅近くのビル。久々に写真とってみました。

 

 

P1060378

品川イーストワンタワーってところの21階でした。

 

P1060379

なかなかいい景色です。さすがは「お江戸!」。

 

と、さて、肝心のセミナー。

というか、セミナーというより、「相談会?座談会?」ってノリのほうがふさわしい会でした。

まずは参加した感想。

 

「人によって、アリ、ナシが分かれますね。」

 

理由は以下。

  • スタイルはグループ単位にわかれ数ブースを20分くらいの単位で回る。(したがって話を聞く期間は意外と短い。)
  • グループ単位で投資家さんに質問と回答というスタンスで話が回る。(ゆえに個々で質問できる時間は限りがある)
  • 間に業者さんのセミナー(説明会?)が入る。

こんな感じで進むからです。

 

限られた時間ですので、個人投資家さんの質疑時間が絶対的に不足していたなぁ。。。と感じました。ですので、僕もいくつか質問を考えたのですが、できるだけ他の投資家さんと共通の質問に(近い)なるように心がけたつもりです。

 

そういう中で、個人投資家さんのお三方のお話を聞きました。

 

叶さんには「法人化成りするポイント」について軽く質問させていただきました。叶さんは丁寧に回答してくれました。感謝感謝。

 

石原さんには「業者さんの選択のプロセス(どのように質のいい関係を作っていったのか)」について質問。なるほど、これは参考になりました。(納得)。

やはり成功されている投資家さんってここが共通しているなって感じました。石原さんありがとうございました。石原さんとはまた別の機会でゆっくりお話をさせていただける機会があればいろいろ聞いてみたいこと万歳になりました。

 

そして、〆のあかちゃんさん。

3年前、(今、思えば「濃い」ですが)あかちゃんさんと、おおやがくさんと3人でお話しをさせていただく機会がありました。あの当時も「あー、スンゲー人たちだなー。」って思ってましたが、3年経ったあかちゃんさん。

さらにスンゲーひとになってました。

僕からの質問は以下

「ここ最近、フルリノベから、競売などの手法をとられているケースもあるようですが、それには何か背景があるんでしょうか?」

回答は、、要約すると

「より上流での不動産投資をやろうと思っているから。」

なるほど。です。より上流で、より収益力の上がる物件を手がけているんだそうです。

さすがです。

 

この領域へは、僕はもう少し努力と経験が必要みたいです。(簡単に上記の領域へはいけないです。行くためには「信用・実績のレバレッジが必須」だからです。

 

今回のセミナーで僕が唯一聞きたかったのは、このお3方の手法云々ではなく、

 

「なぜ彼らはこの領域まで来られたのか?」

 

だったのです。(時間も限られていますので、細かい手法云々は聞くことはやめておきました。)

 

ここからが僕が今回のセミナーで得た本質です。大事なポイントです。シェアしましょう!いいですか、、、

 

 

お3方がこの領域(成功)に来られた理由は、、

 

できるできないでなく、「とにかくやってみる」

で、それを「地道に続ける」

 

そして、

 

やると決めたことは絶対に最後まであきらめない

その「気概」!!!

 

これにつきます。これまでの幾人かのいわゆる「成功者(勝ち組)」にお話を聞く機会をいただきましたが、手法はそれぞれですが上記の要素が「絶対に」抜けたことがありません。

 

他人がどうこうではなく、とにかく自分の信じる道をとことんやりぬくことが大事なんです。

今回のお3方もいずれも過去に「失敗(っていっていいのかな。。。)」を経験されています。違うのは彼らはそこから常に何かを学び、それを次につなげているのです。だから強くなる。

 

これが学べたこと。これは今日の大きな収穫でした。

 

いかがでしょう?短い時間でも「自分が聞くテーマ」を持っていれば、満足いく学びがあるものです。

 

ただ一つだけ、、、業者さんと個人投資家さんのブースは分けてるとかしてもいいかなー。って思いました。そんだけでーす。

 

 

このセミナーのあと、もう一つの学びの場(飲み会ですが)に行きました。ここでも面白い話、聞けました。次回書きますね。

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明日は久々にセミナーいってきます。

本業がまたもや忙しくなってきました。新たなプロジェクトの開始です!(まだ、別の仕事もしてるっちゅーの!)

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さて、明日は楽待のセミナーです。

 

 

いずれも、超有名人ですね。

 

なんでもこのセミナー、質疑応答式で進む?ような感じですのでそれぞれ端的に以下の質問をしてみようと思ってます。

 

To あかちゃんさん。

  • 業者さんとのうまい付き合い方ってありますか?
  • これまで実施した投資手法の中で(ご本人の感触として)一番効率が良かったと思える手法はなんですか?
  • 最近のキャッシュ買いの背景は?
  • よいリフォーム業者を見つける観点は?

 

To 恵比寿のIさん

  • 業者さんとのうまい付き合い方ってありますか?
  • 金融機関と付き合ううえでのタブーってありますか?
  • よいリフォーム業者を見つける観点は?
  • (あえてこの質問を)今後やるならやはり地方ですか?

 

To 叶さん

  • (ここは個別の話題になるので、質問自体皆さんの参考にならないため)なし。

 

 

て感じです。たぶん税金関係って、個別事情があるので一概にこれだという回答はないため叶さんの箇所は空白にしておきます。会話の中でこれは皆さんにも参考になるって話があれば次回、UPしますね。

 

13:30~17:00までセミナーです。

 

そのあと、友人と不動産投資談義に今度は関内へビューン!!!

 

大忙しだ!(奥様からは「エェッ!!セミナーなんて聞いてないわよ!」って怒られちゃいましたが)

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2011年2月 2日 (水)

我が家の近所にまたも巨大ショッピングモールが現る!!!

昨日もまた、物件紹介。

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場所は某私鉄、神奈川の主要駅からほど近い各駅停車の駅から徒歩10分圏内。

 

土地が広いのですが、建坪は狭い。(ナシテ?)

 

土地が広いため、積算で売値を超えている、いわば「オーバーローン候補」の物件。

 

木造です。僕の射程圏内ですよね?

 

でも、見送りました。理由はいくつかありますが、「土地が広いのに建坪が狭い」これがキーでした。

 

たぶん、exitとりづらい物件になると思ったのです。今はいいのですがね。

 

中長期保有で考えたらちょっとなぁ。。。という物件でした。オシマイ。

 

さて、前置き長くなりましたが、我が家の近所にまたも大きなショッピングモールが建設中であります!!!

  • ラゾーナ川崎(チャリ圏内!)
  • トレッサ川崎(車で10分圏内!)
  • HOMES川崎(徒歩圏内)
  • ケーズ電気&SANWA(チャリ圏内)
  • 他複数のスーパーが徒歩圏内!

とにかく、(買った当時は考えもしていなかったんですが)超便利になってしまいました。

 

今回のショッピングモールは、名前が「クロスガーデン川崎」だそうで。

ヤマダ電気・サミット(これはイラン気が、、)ほか、20の専門店で構成されるらしいです。結構大きですよね。

 

 

個人的には本屋さんが入ってほしいのですが、、、ヤマダ電機と本屋さんが徒歩圏内にあれば、Jr.つれて十分楽しめます。あとは付近にない食事処が入ってくれるとうれしいなぁ。。。

 

デベロッパーの方、どうぞまわりに「ない」テナントを入れてくださいよ。(サミットは作りすぎだっちゅーの)

 

我がマンション、いまだ、購入時の価格から下がることなく、売り出しがでるとすぐ売れてしまっているようです。隣のマンションが(うちのマンションよりスペック的には下なのですが)値段が高く出ていて一向にうれない(という値付けが悪いんだと思います)のにうちはバンバン売れちゃいます。

 

安かったですから。設備も必要最低限のモノしかありませんし。

 

生活環境は非常にいいので人気は今後も落ちないと確信しています。

 

でも、Jr.の成長とともに住み替えも考えねばならないので、次のすみかの候補もいろいろ考え始めています。

 

しばらくはここが居心地いいので引っ越すことはないだろうなー。投資にも有利だし。

 

 

今日はそんだけでーす。

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2011年2月 1日 (火)

結構面白い物件紹介されるも、、、規模大きすぎて見送り。。

ここ数日、立て続けに物件を紹介されていますが、、、

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お題のとおり、ちょっと規模が大きすぎて(RCの20ウン世帯とかで積算も手ごろな値がでて、でもって都内の結構いい場所だったりするんですが)、と、ちょっと古すぎる(僕と同じ年月を経ている。。。)ので何かあった場合に僕は玉砕してしまうため、、、

 

『誠に恐縮だけども、もうチョイ規模小さめでこんな塩梅のがあれば紹介してくだされ。。。』

 

 

とお願いしているところです。

 

RC築古は、現物件でそれなりに大変であることが分かった(区分だったから他の投資家さんとの連携で問題をクリアできましたが、これが個人となると、、、もっと大変。。。)ので次は木造一棟モンと決めています。

 

木造なら何かあっても、釈迦利器に努力すれば大概の問題はクリアできると思っているからです。(投資基盤さえ盤石だったら、という前提つきですけどねー)

 

でも、買えちゃう人は買っちゃうんだろうな。。。うらやましー。

 

ま、それはいいとして、

全然話は変わっちゃいますが、原油、高騰してますねー。

 

資源物価高、早くも、、、という感じですか。

 

現物投資、これまで以上に大事になってきそうですね。

 

国債はどうか、、、

 

CDS市場、注視ですな。。。

 

以上でーす。

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