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2011年4月25日 (月)

地方か首都圏か?って議論はあまり意味がないよー。

ついに、ゴーヤの芽がでました。今は暗いので、後日状況をレポートします。

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さて、今回は不動産投資をやっているかた(やろうとしているかた)が必ず自問自答する難題。

 

不動産は地方か?首都圏か?

 

ってお題。

 

不動産投資では、いろんな投資家さんがいて、いろんなスタイルで投資をされてそれぞれがそれぞれの手法で成功されています。

 

で、その手法の根源にある市場としてどこをターゲットとおくか、がずいぶん長い間議論されています。

 

株式投資でいうところの、「テクニカルか?ファンダメンタルか?」に似た議論かもしれません。

 

これは僕なりの結論なんですが、「どっちも正解じゃん?回るんなら」です。

 

というか、そもそもこの議論自体が不毛でなんです。だって、基本のスタンスの問題ですから。

 

まぁ、一般論としては、地方の高利回り物件を積み上げて行くのも一つかもしれませんね。ただ、地方投資を否定する方のご意見もごもっともで、やはり「高利回り≒リスク高し」なんですね。

利回り15%の地方物件をゲット!やったー。

と思っていたら、実質は空室だらけで稼働率でみると実質8%なんて話、よく聞きます。

 

だったら、首都圏の10%前後の物件で実質が8%の利回りであるほうがよっぽどいいはずですよね。資産性が圧倒的に上なんで。

 

ただ、これも要は取り組み方の問題で、地方で15%くらいの物件を心から力を入れて頑張って運営したとして、実質を13%くらいで回せればそれはそれは大成功ということになるんですよね。(無論、相応の努力が必要であることは言うまでもないですが。)

必ずしも地方にお住いの投資家さんが、首都圏で投資してうまくいくという保証もありませんし。土地勘があるところで(市場性ありという大前提はありますが)しっかりと地方都市で回せればそれはそれでアリだと思うんです。

 

だから「どっちも正解なんじゃん?回るんなら」という結論に至るわけです。

 

 

やっちゃいけないのは、いずれの投資法(地方・首都圏)の場合でも、

 

  • 偏りすぎた情報(本・マニュアル・セミナー)に頼らない。
  • せめて半年はその分野の勉強をする。
  • 安く買えたとして、で、その物件貸せるの??
  • パートナー選び間違ってない??
  • 自分の身の丈にあってる??

 

この辺抑えないで突っ走るタイプの方です。

首都圏で、いきなり、大型RC(しかも築古)で取り組むのは危険です。(安全度指数を抑えればいい的な話を鵜呑みにしている人がいますが、これはどうなんでしょうね?規模(レベル)の違いは絶対的にリスクに反映されるはずです。普通に考えればそれは分かるはずです。初心者ドライバーが、いきなりF1運転するようなもんです。うまく動けばラッキー、失敗すれば大事故ってわけです。要はそういうこと。数字は大事ですが、それだけにとらわれると大事故になりますよってことです。『おれは、でっかくものを考えるんじゃー!』ってかたは止めませんが。)

 

地方で市場性のない利回り20%を探して買えた!それも本当に大丈夫でしょうか。(お客つけるだけでもコストかかるお思いますよ)

 

いずれの手法でも、市場性を見誤ったり、身の丈に合わないものを買ってしまったりすると、とんでもなく高い授業料を払うことになります。

 

心したほうがいいです。

 

で、僕は首都圏で、利回りはもちろん大事ですが、やはり市場性・資産性の高い物件を時間をかけてコツコツ積み上げていく。が好きですね。

でもって、地方物件は、研究ネタで懐に余裕が(仮に)出たとしたら、ベンチマークとして一つ探して運営してみるつもりです。でもって客観的に評価できるかなと。(まぁ、事例の一つに過ぎませんけど。)

 

てことで、地方か首都圏か?って議論はあまり意味がないよー。ってことを言いたかった僕でした。

 

そんだけでーす。

人気ブログランキングへ<--更新頑張ってまーす。応援まってまーす。

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