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2011年6月30日 (木)

物件購入状況。

今日は遅いので手短に。

人気ブログランキングへ<--応援待ってマース。

 

明日は契約です。

事前に契約書を送ってもらって昨日深夜まで入念にチェックしました。

さすがに大手らしく、契約書の構成は完璧。

情報もほぼもれなく網羅されていました。

 

僕が作ったチェックリストも一応クリア、、、かとおもいましたが、最後の最後で一点解せない点が出てきました。

 

それが隣地境界の話。

 

詳細は追って書きますが、業者の担当に確認するとどう聞いても僕にとっては不利な話となっています。

 

ロジックからして納得できず、の旨を了承してもらい、売主負担で隣地境界を引き渡しまでに明確化してもらう形で最後の詰めに入っています。

 

危ない危ない。

結構、隣地境界の話、ないがしろにしている人多いかと思います。

 

購入の際は是非ご確認を。

 

さぁ、明日契約が終えれば、融資の本審査の結果を待つのみ。

 

「人事を尽くして天命を待つ」

 

明日はそのような心境になれるといいな。

人気ブログランキングへ<ーーーがんばってまーす。応援まってまーす。

2011年6月27日 (月)

今日も契約前作業。

ようやく復調!!!と思ったら仕事山積み!!!いやー、幸せ!

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今日も、契約前のいろいろ作業。

 

・建物と土地の価格設定どうすっかな?とか

・手付金振り込まねば、とか

・今後のDIYな修繕どうしていこっかな?とか。。。

 

残置物の処分は売主さんに売主負担でOKもらいました。でも、廊下の蛍光灯カバーがないのは勘弁してくれと言われちゃんった。。。

まぁ、いいか、あまりここで頑張ってもしょうがないし。

 

ま、残置物の定義を明確にしてフォローが大事ですね。きっと。

 

あ、そそホームインスペクション結果帰ってきました。

きちんと文書で結構細かく分析報告されていました。

初めて不動産投資で一棟モンチャレンジする方にはいい手法かもですよ。

ベテランには、、、不要だと思います。

 

 

詳細は、、、すいません、契約すんだら腰を据えて報告します。

 

今日は手短に、、、、

人気ブログランキングへ<--明日もサラリーマン業はいばらの道が続きますが、これも修行。不動産投資にも何かしらフィードバックできるはずだということでシコシコ頑張るです。応援クリックおまちしとりまーす。

2011年6月26日 (日)

契約事項の整理中。

昨日は体調がすこぶる悪く、寝込んでました。が、ようやくここにきて復活。

人気ブログランキングへ<--夏風邪はタチ悪いっすね。。。応援クリックよろしくお願いします。

 

しかし、体調悪い時も、Jr. は元気に「あちょんで~」とタックルしてきます。。。これほど情けなくつらいものはないですね。。。

「パ、パパは、体調が悪いからママと一緒にあそ(ブフッ!! by Jr.’s タックル)」

 

、、、さて。

現在契約に向け諸条件の詰めに入ってます。

 

やれ、放置状態のごみの撤去を売主さん負担で処理してだとか、空室のリフォーム見たけど、ユニットバスのカーテン受けが折れてて使い物にならんとか、そもそもカーテンかかっていないけど、(これでリフォームといえんのかい!!と突っ込みたくなるところ山ほど)だとか、、、

 

あとは、敷金移転の確認やら、埋設物の確認やら(私道なんで)境界確認とれてないとアカンからその辺しっかり確認してくれや、とか。。。

 

いろいろチェックリスト作って抜け目ないようやっているわけです。

 

チェックリストさえあれば、あとは流れ作業ですからね。と思いきや、実はこういった点がないとアカンとか見えてそれを今後のチェックリストへ反映せねばとかいいことあります。

 

大体自分がつめておきたい点はあらかた整理できたので、明日、渡される契約書のひな形と突き合わせ、最終的に特記事項(ローン条項は当たり前ですね)をキチンと整理。

これを契約履行までフォローしていかねばなりません。

 

何せ、川崎物件では、売主に「ここは私共を信用していただき、、、」に騙されて痛い目にあっちゃいましたから。

今回は、決め事はすべて文書化。

言葉であいまいな点はなくす。(売主さんが、ご高齢だけに、余計この辺はキッチリやらないと、情に流される可能性もありますし。慈善事業じゃないので鬼になるところは鬼になります。)

 

明日も夜は忙しそうです。

 

でもって、ローンの本審査結果は契約後早々わかりそうです。

 

さてどうなることやら。立地はホントまれにみる素晴らしい場所なんで(坪単価も都内だけにスゲーので)うまくいくといいのですがね。

 

やるべきことをやって、天命、待ちます。

 

#購入したら、まずは入り口のどうにもキチャナイエリアをバシバシきれいにしていきたい。(ついに、ケルヒャー購入しビシバシ洗浄!)できるだけ安く、可能な限りDIYな活動します!!!やるで~♪

2011年6月24日 (金)

2棟目購入への道。

2棟目というか、初めての一棟ものってことです。

人気ブログランキングへ<--イヤー暑かった。心も熱く、ビジネスはクールに参りましょう!応援クリックよろしくでーす。

 

さて、今日は物件のホームインスペクションでした。

平たく言うと「建物確認」ってやつ。

 

詳細は日を改めて。(レポートが来週水曜に仕上がってくるとか、それに合わせて書きますね。)

 

結果は、「良好。躯体は全く問題なし。経年劣化部分は当然ありますが、これが致命傷というわけではないです。」とのこと。

 

やはり、プロに見てもらうと(実際担当さんは、すごい肩書きの人でしたし、説明もわかりやすく、真摯に対応されてましたよ。)いいです。

僕らが能書き垂れたところで、現場をいくつも担当されている観点には高い確率でかないませんものね。

 

てことで、インスペクションは合格。

 

ちなみに、当日、集合時間になっても担当さんが現れなかったため、気になって事務所に問い合わせたら、どうやらあちらさんの手番ミスでこちらにすら向かっていない模様でした。

で、日を改めて設定を、、、と言い出すもんですから、、

「ナヌ?(怒)こっちは少ない時間で必要な人に時間通りに集まってもらっているのに、それはないでしょ。内容により契約するかしないかを判断しないといけないんです。(競合も控えているんで)今日中に。待ちますんで、必ず本日対応してください。」

と(まぁ、当たり前ですが)一喝。

 

てことで、なんとか対応してもらいました。(対応内容自体はキチンとしてましたし、代理の方はとてもしっかりした方でした。結果オーライでした。)

 

なんで多少、当初の金額から勉強してもらうことを了解していただきました。(1時間半遅れでペナルティなしはありえないですよね。)

 

で、後は融資。

夕刻、某地銀担当さんから返信があり、僕が出したきつめの条件でも支店承認をとれた。あとは本店稟議を残すのみ。現時点で80~90%くらいの可能性でOKだと思う。と口頭で言ってました。

 

この担当さんはイケイケなんですが、若干空回り気味なところがあり、「その確度は、あなた自信の物差ではないですか?誰が言った言葉ですか?」と再確認。

 

支店長レベルです。と言ってました。

まぁ、あとは本店稟議のみですね。それまでに「ホームインスペクションの資料」をまとめてもらってその承認への最大のプレゼンをしてもらうようこちらも最大限の努力をします。

 

契約もまじかに迫っております。ですが、まだまだ予断を許しませんよ。

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2011年6月23日 (木)

物件検討近況。

ちょっと体調壊し気味です。

人気ブログランキングへ<--咳がとまらず、、、ちょっと大変ですが応援お願いしますね。

 

今検討中の物件(都内私鉄有名駅から徒歩10分圏内)の最終局面(というか、契約前の最終調整ですかね)です。

やはり立地勝負と考えてますのでこの物件は面白い。あとは価格面。というか修繕費面(ひいては初期コスト)でしょうか。

ここがクリアできなければ(購入していきなり修繕かさむようだったら)僕にはちょっと耐えられないので、購入は見送る予定。

 

融資面は、今付き合っている某地銀さんが一番よさそうな反応です。(担当さんがイケイケ。)

 

まぁ、稟議通すのは上の人ですが、支店レベルでは希望の設定でいいかもよ。。。(かもよ。。。ですが)とのこと。

 

で、明日最後の建物検査をやってきます。

 

おりしも大震災のあと。

 

この影響が少なからずあるんじゃねーかってこととと、検査証がないってことでちょっとその辺リスキーととらえています。

空室1室は、何とかなりそうですが。

 

チェックリストを見ながらいろいろ確認してみます。

で、今回から、「本当に買おうかなって思っている物件だけ」ホームインスペクションなるもんを導入してます。

 

価格は安くはないですが、高くもない。

 

購入を見送ったとしても、経費で落とすし、そもそもプロの力がどの程度か、実際に試して皆さんに情報提供できますし。

 

てことで、明日は古い友人、上記インスペクター、売主業者、僕を交えて前半最後の詰めです。

 

あとは融資の内諾取れればなー。そしたら契約して他の融資機関にもあたってみますかねー。と思ってます。

 

しかし、売主の業者さんへはとにかく情報提供をお願いし、忙しい中真摯に対応してくれているようです。

 

できれば、明日のインスペクションで合格をとって前に進みたいものです!!

人気ブログランキングへ<--ぬぉ、ランキング激落ち。頑張るんでちょういと応援お願いします!!

2011年6月20日 (月)

うーむ。思ったより渋い反応。

やはり簡単じゃないですね。色々勉強になるなぁ。

人気ブログランキングへ<--いろいろあります。応援クリックお願いしまーす。

 

昨夜遅くまで作った資料を現物件の融資元に今日もって融資検討を依頼してきました。

 

担当さんは、イケイケで、「おお!○○線と○○線二本から10分圏内?こりゃ面白いですね!」との反応。

若い担当さんで何としても融資とったる!という意気込み。こういうのは投資家にとってありがたい、ですね。

 

資料はすべてあるんで渡したところ「おぉ!これまたありがたく!こりゃ助かります。さっそく今日にでも物件見てきますね」

 

とのこと。ただ、気にしていたのは、空室。6戸中1戸が空室でこの期間を聞かれましたが、完全にその情報を抑えることを失念してました。この件については、早急に確認することと、僕なりのリノベプランを伝えておきました。

 

お題とはずれマスが、当該銀行さんは(担当レベルでは)よい印象をうけました。

 

が、正反対なのは、業者さんに当たってもらっている金融機関。

都銀から地銀は全滅。(評価が恐ろしく低い。。。ナシテ?)金利、期間とも全然合わない。

まー、この業者さん自体が収益物件というより、実需筋なんでそのつながりもそういった機関なのかもしれません。

 

 

でも、上記反応が正しいのかもとも言えますからね。

 

 

ただ、地元の信金さんがまぁまぁの反応を見せてくれているとかでこちらにチョっと期待。

 

 

しかし、、、

まぁ、なかなか難しいもんです。奥が深いです。だから好きなんですがね。

 

 

ま、数日中に冒頭の銀行さんからの反応が出てきます。これをもって購入か見送りか判断ということになりそうです。

(結構強気の金利・期間でお願いしてますからね。。。難しいかもです)

 

 

興味があれば、続報、楽しみにしておいてください。

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ただいま、物件購入検討&融資打診資料作成中。

今日は短めに。

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お題のとおりです。

 

都内某私鉄人気駅徒歩圏内。(これはだれしも認めて頂けるはず)

 

価格はちと、高め、だが非常に物件力はありそう。(昨日夜・本日と実際に見て、歩いて、肌で感じてきました。)

 

多めの自己資金を突っ込む価値あり。

 

購入の意思は伝え、後は僕の目指す融資条件が通れば、購入します。

 

残念ながら、融資条件が合わないと、僕には買えませんが、これまでの実績を引っ提げ勝負に出ます。(そのためにコツコツ頑張ってきたんだい!)

 

この物件を死ぬ気で回す覚悟。(買えれば、ですが)

 

とはいえ、いまだ不確定要素多きため、もしかしたら「ざーんねーん」かもですが、

 

誰より早く動いているつもりです。スピードじゃ負けない!!

 

融資の資料もこれまでの商材から得たノウハウや、本業で鍛えた文書整理+プレゼンノウハウを凝縮して勝負します。

 

ま、これでだめなら、また最初からやるだけでーす。イカンイカン、いや、ぜったいうまくいくはず。

 

てことで、続きあるため、この辺で。

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2011年6月15日 (水)

アカン。購入意欲がいよいよ最高潮!!

ども!今日も元気元気。kanaloaです。

人気ブログランキングへ<--応援クリック、いつもありがとうございます。今日も是非励みのワンクリックを♪

 

いやはや、本業がまたもやMAX忙しい。新しく企画しているとあるプロダクトがとある展示会で賞をとっちゃって。。。(実はこっそり作っていたんですが、、、)これで後に引けなくなってしまった。ま、ここは技術者として次のステージ目指せるってことで気合入れてまいります。

 

不動産投資もそうですね!!!

 

今日もまた、とーーーっても、刺激を受けた話題がありました。

 

私の大好きなトップブロガーの「母、ウッチーさん」が、物件を購入されるとか♪(ナヌーーー!!)

 

 

実に、素直に、喜ばしいことです。

と、同時にフツフツと僕の潜在意識の「物件、ほしい病」が発病してしまいました。

 

うー、ほしー。ほしー。

 

いやほんと、「あといっぽなんだけどなー」的な物件や、「ウォーー!!積算より安いがなーー!、ムー。でも駅がぁーーー!!(いまいち)」的な物件が多く、後一声!!というところでジダンダ踏んでいる日々なんです。

 

そこにこの吉報!

 

うー、ほしー、ほしー。

 

そこへ、とある業者からのメールで物件紹介(というか、会員向けの情報ですがね)。

 

東京都内!!利回り4.5%。。。

 

イヤ。。。(そんなん、海外ファンドなら余裕で利回り上回りますがな)

 

まぁ、なかなか、その、うまくは物件中のは出会えないもんで。恋愛といっしょかな。

 

それは突然現れる!!!(うちの奥様のように!!!。。。。)

 

でも行動は継続しないとね。ってことで、先輩方に追い付け追い越せ精神で参ります。

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2011年6月14日 (火)

支払督促

いいイメージのしないお題ですいません。

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さて、これ、私にきているわけじゃないですよ。

 

先日ちょこっと触れた、わが物件の別のオーナーさん(古いオーナーさん)でちょいと困った感じの人がいるって言いました。

 

その方が、新しい修繕積立金(増額したんです。その分毎月のCFも減っちゃいました。。。)の支払いがなされていないという話。

 

彼の言い分としては「管理会社からそのような連絡は受けていない」とのことらしいです。

 

個人的にはあまり信用してません。この言い分。

 

で会計上は未収金ということになってます。まだ額は小さいのですが、「一事が万事」ということで、早めに問題の芽を摘むべく管理会社さんに対応を始めてもらっています。(要は催促ですが)

 

それと並行して万が一(僕の思い過ごしで、実はさくっと話が終わればいいんですがね)、支払いが滞って額が大きくなった場合、その額がさらに大きくなる前に法的手続きを取る構えをとっています。

 

こういった修繕積立金の未払いに対しては、


支払督促

という手続きをして法的に処理していくのだそうです。管理会社さんから教えてもらったサイトは以下です。

 

 

作業フローが明確になっていてわかりやすいのでお勧めです。

 

で、上記に従い作業を進めていくのだそうです。これによると、、、

 

「仮執行宣言付支払督促の申立」を行い、相手方から2週間異議申し立てが無かった場合、仮執行宣言付支払督促が確定します。

 

上記が確定すると債務者の財産(動産・不動産・預金・給料等)に対して強制執行をすることが可能となります。

弁護士に依頼した場合、債権額により報酬金額は異なりますがおそらく20万程度はかかるんだそうです。

 

、、、20万かぁ。

 

さて、ちょうどいい学びの機ととらえて、自分でやってみてもいいかなぁ。。。とも思い始めてます。(どのぐらい大変なんでしょうね。)

 

まぁ、「やりゃぁできる」がモットーなのでたぶんできます。うん。

 

ですが、その前にそのオーナーさんの倫理観を信じてしばらく(数週間)は静観してみようと思います。

 

で、それでだめなら鬼になりますか。(ケジメですもんね)

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2011年6月13日 (月)

お、光る物件か??と思ったけど。駅がなぁ。。。

楽待ちさんに登録して、不定期ですが、チョコチョコ物件の紹介を受けてます。その中で先日、「オ!」という物件があったのですが、、、

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この物件、神奈川の某私鉄駅の某ターミナル駅から数個手前の各駅停車の駅から徒歩数分。

土地がメチャ広。

価格も手ごろ。

でもって、評価は、間違いなく価格より上。

 

いわゆる銀行評価っていう評価からすると「こりゃぁエェがな」となる物件。

 

土地の形状も問題なし。(長方形)

 

道路付もパーフェクト。

 

利回りも(当然)10%越え。

 

どうです??ホシーでしょ?

 

たぶん、勢いある方は買っちゃってもいい感じがします。が、僕はやめときます。(一応、業者さんには資料だけもらうことにしましたが)

 

やはり気になるは「市場性」。つまりは、「駅力があるか、そして賃貸需要があるか?」。ってこと。

 

いくら積算が出たからといって、だから貸せるわけなじゃい。確かな投資家さんならば口をそろえる「で、貸せるの?」という問いに対し明確な答えが出せない。

 

乗降客数25000人程度ですから。(しかも、毎年0.数%のペースで減りつつある状況。)

 

5年回して、更地でexit??イヤイヤ、そんなスキーム僕は(まだ)持てないっす。

 

てことで、資料だけもらって妄想だけしてみることにします。

こういう時代ですから、慎重すぎてもいいと思います。

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2011年6月 7日 (火)

不動産投資への融資勉強には最適の本です。

でましたね。あの小川さんの本。

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読んでますよね?

 

あのアパートローン必勝マニュアル、レバレッジ不動産投資術の発行者が著書です。

同マニュアルは僕も持っています。融資サイドの目線で書かれたよいマニュアルでしたし、実際に活用して、川崎物件の金利交渉でも非常に役立ちました。(これにて、このマニュアルの投資分は十分回収できました。)

 

その方が、満を持して発行した本。

 

いい本です。さすがに洗練されてますね。

どういった方にお勧めしたいか?以下のような方でしょうか。

 

  1. これから不動産投資を目指そうと考えている方で、融資のゆの字も理解していらっしゃらない方。
  2. 不動産投資に着手しているけど、融資の面で具体的にどうアクションを起こしていいか明確になっていない方。
  3. すでに不動産投資を始めていて、改めて融資サイドの考え方を学びなおしたい方。(僕もそうです)

 

必要な情報がコンパクトに、端的にまとめられていますし、インデックスで必要な情報にアクセスしやすい目次構成になっています。(文書は目次勝負ですからねぇ。)

 

マニュアル的な使い方ができる本です。

そして、具体的な行動をするために必要なツールもプレゼントとしてついているみたいですよ。

何かは、、、購入されてからのお楽しみってことで。(笑)

 

僕の場合は、この本は携帯用として持つようにしています。(理由は上記)

 

、、、ホントは、電子化して、ipadなぞで自炊して見たいところですが、kanaloa家の稟議が下りず。。。(泣)

 

ま、しばらくは紙ベースで頑張ります。

 

僕の話はともかく、上記「お勧めしたい方」に該当する方へご購入おすすめでーす。

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2011年6月 4日 (土)

物件をひたすら増やせばいいのか?悪いのか?難しい問題だ。

奥様と先ほどまで侃侃諤諤やってました。物件の増やし方について。

人気ブログランキングへ<--応援クリックで僕は元気になります。よろしくですー。

 

最近は、「いかに追加投資するか?」についていろいろ策を練ってます(まだ結果は出てませんが。。。)が、奥様とのひょんな会話からハテ?次に物件を買う場合って、僕名義で買えばいいのか?それとも奥様名義で買うべきか??そんな会話が始まりました。

 

日本の税金って、お金持ちから取れるだけ取って還元するっていう考え方が仕組みに反映されてます。

 

最大50%(確か)持ってかれますからね。

 

そりゃ、お金持ちは海外に収入を移すわなぁ。。。2億の所得(収入じゃないですよ)のうち、1億持ってかれますからね。僕からしたら狂気の沙汰です。(一億かー。って思いません??)

 

で、追加投資をすれば当然収入は増えていくわけで、(節税の努力はしたとしてもやはり限界があり)一定の規模を超えると、たぶん物件を持つだけ借金をすることによるリスクが増える結果につながるようですね。

 

その辺を奥様としていたわけです。

 

まぁ、現時点の僕の給与収入+現有物件の収入だと、そこからいろいろやって出てくる所得からするとまだ税金的にはそんなにきつくはないです。なんで、次の物件までは僕の名義でもいいのかなぁ。って漠然と思ってます。(規模は一定のラインで上限決めたうえで、です。)

 

次の次あたりからは、そろそろ所得分散も真剣に考えないと上記のような国に多めの税金を納める結果につながります。

 

被災地の、原爆周辺住民の生活をないがしろにして自分の権力維持に躍起になっている亡国の方々にこれを使用されると思うと、それを納める我々もちゃんと考えないといけないです。

 

ただ、うちの場合、Jr.がいます。現在一定の所得以下ですので、Jr.の医療費はタダです。

 

これが一定の所得を超えるとタダではなくなります。(結構風邪ひきなので、耳鼻科にチョコチョコ顔を出すため、医療費もばかにならんのです。)

 

じゃぁ、奥様に早い段階から所得分散ってやったとすると、扶養控除がなくなったりとか健康保険のはなしやら、年金の話やら(彼女が彼女の収入から年金を納める必要が発生します。)それはそれで複雑な問題が出てきます。

 

なにせ日本のおつむのとても良い方々が考えた素晴らしい(?)税・医療・年金の仕組みですから、なにかしらトレードオフの関係になっているのです。

 

その中でどのようにして最適な状態に持っていくかを考えていくかということ。

 

ま、それには自分の求めるライフスタイルってのが大前提にありますが、不動産投資をやみくもに進めるまえに大事なことかもしれません。

 

では、明日は『ほとばしる情熱!!、日曜出勤!!!』なので早く寝まーす。

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2011年6月 1日 (水)

超手ごろな超利便性の高い物件!!そして、撃沈。。。

お題のとおり。僕なりにコツコツ頑張って、撃沈中です。(笑)

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今日は、本業でトリプルトラブルをやっつけたせいでちょいと疲れ気味ですが、端的に、熱くまいります!

 

超手ごろな価格で超利便性の高い物件情報があったので月曜、たまたま休みを取っていたので「じゃぁ、見に行くか!」とばかり現地に直行しました。

 

物件近くのコインパーキングで愛車のバンパーに傷がついて、プチ、へこんで、でも、優良物件があるからそんなの気にしない!!って意気込んで物件見ました。

 

、、、ヨイ!!!とてもヨイイ!!!

 

横浜某JRから徒歩数分、値段も手ごろ、まぁ、価格はちょい差さないといけないかもですが、トータルでバランスがよい。

 

あとは融資だ!!とばかりに担当さんに連絡。

 

結果、ざーんねーん。

 

建蔽オーバー物件だったそうで、融資がつかんのだそうです。。。要は現金買いの方だけ。。。

 

現金買いだったら、そんなに面白くないし。。。

 

ガックシ。。。

 

てことで、終了。その日は午後、ながーく伸びた髪を切りに美容院へ。物件見学で疲れたのか、爆睡。。。思ったより短くなってて。。。ま、いいか。夏、近いし。

 

他にもいろいろ撃沈中ですが、必ずや浮上します。ムフフ。。

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