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2011年7月24日 (日)

ホームインスペクション(最終編)

すんません、ひどくUPが遅れてしまって恐縮です。ホームインスペクション、最終編です。

人気ブログランキングへ<--本業、休日返上で遅延挽回中であります。上司に文句言う暇あれば仕事してます(泣)どうかひとつ応援クリックにて戦うサラリーマン大家さんをお支えくださいませ。

 

さて、ホームインスペクション、これまで2回にわたり記載してきました。改めて振り返ります。

 

  1. 第一回目
  2. 第二回目

 

で、今回が最終編です。前回記載のとおり、

  • インスペクションの様子。
  • どんな内容をインスペクションしてくれるのか?

に触れます。

 

<インスペクションの様子>

担当さんは(前回記載のとおり、本来来られる方とは違う方でしたが)年配の優しい感じの方。

名刺交換もそうそうに、さっそく実施してもらいました。

空室が1部屋ありましたので、まずは部屋の内部からわかる調査をしてもらいます。

たとえば、鉄骨の構造的傾斜がないかを確認してもらいました。

こんなツールで、

P1070876

レーザーで傾きをみていくっちゅうもんです。(7万くらいとか言ってたっけな。。忘れました)

こいつを鉄骨のある場所へ向け照射。

 

P1070879

こうやって縦のラインが鉄骨に対して傾いていないかを見ていくんだそうです。結果は「全く問題なし」でした。

あとは簡単なツールとしては、まぁ、これは皆さんご存知の

P1070881

こんなやつを使ったりでしたね。

部屋の配管を見てもらったりしました。

外部からは壁面、立てつけ、水漏れの後はないか、やらですかね。

隣地境界もチェックしてくれました。

あとは可能な限り高い目線から建物を見て構造的問題がないかをチェックしたり、、、

そんな感じでやく2時間弱のチェックが実施されました。

 

※その頃、僕は折からの疲労と体調不良&猛暑による軽い脱水症状もあり軽い熱中症に、、、めまいがしてフラフラ。。。なんとかインスペクションは持ちこたえようとしてましたが、あまり当時の記憶がなく、、、もったいない。。

 

てことで、後日、そのインスペクション結果が返ってきます。(賞味3営業日くらいでしたか。)

 

<どんな内容をインスペクションしてくれるのか?>

 

こんな構成です。

 

調査結果および総合判定
チェック項目一覧
添付資料


1.調査結果および総合判定では、

建築後に発生したと思われる建物の傾き
建物が不動沈下している可能性
継続していると思われる雨漏りの跡形
著しい施工不良
建物の著しい劣化や腐食や変形
設備配管の著しい劣化、漏水
早期に補修が必要な箇所
についての「あり・なし」が報告され、それについて総合判定という流れになります。

ちなみに僕の物件はいずれも「問題なし」で、総合判定も(確認できた範囲ではという枕詞つきですが)建物の傾き構造体力上主要な部分に関する構造的概念につながる事象は確認されず。若干の劣化は確認されるもいずれも表面的な経年劣化であり、建物自体への大きな影響はなし。

との良好な判定が出ました。

 

これにチェック項目一覧が添付され、細部のチェック状況が確認できました。これも一部は経年劣化はあるものの近々に必要な大きな修繕はないとのこお墨付きをもらっています。(ただし5年以内にはチョコチョコ直すところはありそうとのことでした。まー、これはしょうがない)

 

こんな感じです。ホームインスペクションってのは。

 

個人的には、ですが、初めて不動産投資で一棟ものをつかもうとしている人はやっておいて損はないと思います。買ってからとんでもない瑕疵が見つかったら目も当てられませんから。

大体7、8万の費用が掛かります。が、経費化できますし、長い目で見たらそんなに高くないと思いますよ。

ベテランの投資家さんだったら不要かな。(ただ構造関係の知識がない人はやってもらった方がいいかもです。)

 

実施するに当たり大事なのは、必ず「契約前に実施すること!」です。

 

契約した後だと、瑕疵が見つかってもそれを前提で購入することになります。契約前でしたら、瑕疵、もしくは費用が掛かりそうな修繕が見つかった場合、(これは投資家さんの考え方マターですが)契約を解除するなり、明確・かつ論理的な根拠を示したうえでの「常識的な」指値をすることが可能となります。

「契約前に実施する」この大前提だけは忘れないようにしてください。

 

以上、長々、ダラダラ書いてしまいましたが、ホームインスペクションの記事はこれにて終了でーす。

人気ブログランキングへ<---投資家さんの中ではホームインスペクション記事を書いたのは僕が初めて?なの?かな?だったらうれしいな。お役にたてたのなら応援クリックお願いしまーす。

2011年7月20日 (水)

物件購入近況。

すみません、未だ本業、輻輳中のためホームインスペクションネタは週末に書きます。(その週末も危ういですが、、、)

人気ブログランキングへ<--夏真っ盛りなのに、満足に遊びにも行けず。。。試練の日々です。応援が励みです。どうかひとつ。

 

手短に。

 

現在、無事融資はOKもらって、今度は銀行さんから「引き渡し日は決まったんかい?」との問い合わせが来てます。

 

回答ができないのは、契約特約事項に含まれる以下2点の案件を処理してもらっているため。

 

  • 隣地境界の明確化(売主負担)
  • 残地物の撤去(売主負担)

 

前者が重いのと、売主さんがご高齢なのでフットワークに難があります。

ご高齢の分は致し方ないことですので、待つしかないですが、他の(つまり売主さん以外の部分)部分に関しては業者さんにできるだけ早くさばいてもらう予定です。

 

9月初旬が引き渡しと言ってます。

 

ンー、もうチョイ早くならんものか。。。

 

銀行さんにはできるだけ早く結果を教えてくれといった手前、われわれがモタつくのはよろしくないなと。

 

今度は業者さんを突っつく番です。

 

銀行さんへは、

 

  • 上期の売上には必ず間に合わせる(9月には必ず引き渡し実施)
  • 他行へは浮気しないから安心して。

 

と伝えてます。担当さんも売り上げ大事ですから、この辺は担保してあげないとです。

 

間に入る僕もそれなりに大変です。。。

人気ブログランキングへ<--最近、夜な夜なDIYのサイトを読み漁ってます。あれして、これして、、、ムフフ。。こりゃぁ楽しみになってきたです。。。あと、あれですな、融資までの道のりをコンパクトにまとめた記事も改めてまとめる必要ありそうですね。応援クリックでモチベーション上がるんでおねがいしまーす。

2011年7月13日 (水)

融資通りました。(さて、これからだ)

手短に。(現在、本業、輻輳中のためです)

人気ブログランキングへ<--ホームインスペクション本編、もうちょいまってください。興味お持ちの方には大変ご迷惑をおかけします。

 

都内物件某有名私鉄2路線有名駅から徒歩10分圏内(方や9分、方や7分)駅からドフラット物件(S造)

(表面は10%チョイ足りです。イマイチ?大事なのは実質なんで。)

融資通りました。(2%台、25年、5年固定)、LTVは90%台(フルローンじゃないです)。

 

一応はそろばんは合うのであとはやるのみです。

 

今後はしばらく(数年)は購入は控えます(というか、しばらくできないし、やらないほうがいいでしょう。やるとしたら現金買い)

 

今後は大家業に専念し、次に備えます。(そのためにやることは山積みです。)

 

てことで、ま、一応、一棟モンGETってことで。

 

大事なのはここからです。

 

以上、手短ですが。ご報告まで。

人気ブログランキングへ<--では、寝ます。応援クリックおねがいしまーす。

2011年7月 9日 (土)

融資状況。

中間報告であります。手短に。

人気ブログランキングへ<--ハワイ。行きたい。

 

予定では、本日融資の本審査結果が出てくるとのことでしたが、夕方になっても銀行の担当さんから連絡来ません。

 

ウーン。嫌な予感。

 

電話して確認したところ、

 

「アノー、すみません、来週の水曜くらいになりそうです。」とのこと。

 

やはりそうだったか。

これはここ数日の僕・業者担当さん共通の見解なんですが、なんとなく、銀行の担当さん、「空回り系」ではないかということ。

 

銀行員ぽくないというか、、、なんかこう、「軽い」カンジ。言葉に重みがないんですよねー。

 

ちょっと心配。イケイケな感じはありがたいんですがね。

 

「水曜になりそうです。とはあなたの”意見・想像”であって、銀行としての正式な見解ではないのではないですか?」

 

と一応確認したところ、そうではない。とのこと。

んー、でも、もともと今日がその日だったのではないのかなぁ。。。

 

来週は毎日僕と担当さんで状況を逐一確認していくことにしました。

 

予断を許しません。

 

この銀行さん、地銀の雄で、お堅いイメージのところだったんで、ちょっと面喰ってます。

 

銀行の担当さんには、

 

「この取引は売主様、その業者様、銀行様、私で成り立つビジネスなんです。これまで我々は公正な取引をするためにあらゆる努力を惜しまず、言った期日は厳守してます。どうかその辺を配慮の上、公正なビジネスを穏便に進めたいのでご対応よろしくお願いしますね。」

 

とチョイ、強めにお願いしておきました。

(だって、ほしい資料はあらかじめきっちり作ってましたし、必要な書類は、電話を受けてから、ほぼ30分以内に奥様との強力な連携で提供していたんです。とにかくスピード面で銀行さんをフォローすべきところは確実に対応したのですもん。)

 

このほかにもいろいろ策は練ってます。

 

別に融資をムリクリ通してほしいとは言っていません。ここはビジネス。銀行がOKならそれでよし、NGならそれでもよし。それで当然。

 

そうではなく、彼に伝えたかったのは、ビジネスである以上、口頭にせよ、予定はキッチリ守る。

遅れそうな場合は遅れそうな立場の方から連絡しネゴる。

そういうビジネスの常識を全うしてほしい。そういう思いで僕と業者の担当さんは動いているんです。

※この業者の担当さんの方はとてもキッチリした方で、信頼できる人です。常にフラットな立場でふるまってくれるところも関心してます。今後も末永くお付き合いしていきたいと思ってます。

 

てことで、今後も要ウォッチ事項としてフォローしていきます。

 

#こういう時は、ものづくり系業界の力を存分に発揮します。(”D(delivery)納期・工期”は死んでも守る!)

使わないと損です。(笑)

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2011年7月 6日 (水)

(中編)ホームインスペクション

暑い日が続きます。ここにきてようやく体調が全快!!!仕事も投資も全開で参ります。

人気ブログランキングへ<--しかし、暑い。。。応援クリックお待ちしております。

さて、ホームインスペクションの中編であります。(すんません、長くなりそうなので3回に分けます)

 

当日は、現地にて担当さんを待ちました。

  • 業者の担当さん
  • 私の友人
  • インスペクション担当さん

という構成でした。

ところが、、、時間を過ぎても全然現れないのです。。。インスペクション担当さん。。。

業者の担当さんも忙しい合間を縫ってわざわざ立会に来てくれたのに、、、おかしい。。。

で、電話したところ、どうも電話先で焦った反応が、、、しばらくして判明したのが、、なんと、「担当は別のところにいっているようで、本日kanaloa様のアポを失念しているようで、恐縮ですが日程変更は可能ですか?」とのこと。

 

(温厚な私の怒り爆発)

 

『ナヌ(怒)。各位時間の都合をつけて時間どおりに参集してもらっているんですよ。しかも、このインスペクション結果をもって契約是非を判断しようとしていたんです。それを勝手に都合忘れておいて挙句の果てにリスケとは何事ですか。必ず本日中に実施できるようご対応願います。』

 

と伝えました。そのようにしますと(当たり前ですが)窓口担当さん。

 

で、結局10時開始予定が11時過ぎ。いや、さすがに面喰いました。

 

登場したのはもともとの担当さんでない方。これから気持ちよく仕事していただくためにも怒りは沈め「まま、とりあえずは始めてくださいよ。」

と促しようやくインスペクション開始。

 

長くなったので、続きは次回。

 

記載予定内容:

・インスペクションの様子。

・どんな内容をインスペクションしてくれるのか?

 

興味があるかた、お楽しみに♪。

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2011年7月 4日 (月)

(全二回にて報告)ホームインスペクション

だいぶ調子が上がってきました!

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契約も無事終了し、あとは融資の結果を待つのみとなりました。今日も「団信つけます?」との問い合わせがあったので「ロンモチです!」と回答しました。明日本店での審査だそうで。結果は週末とのこと。

 

どうなることやら。

 

と、ホームインスペクションでしたね。

ホームインスペクション:住宅診断、建物調査、住宅検査、建物検査

 

です。戸建だろうがビルだろうが、上記対象に入るならなんでもです。

 

実需筋で、建売を買う場合の診断に使うもよし、新築の竣工時の立会やらで使うもよし。

投資の場合でも(特に初心者の方)使うもよし。

 

とにかく、自分で建物の知識をお持ちでない方には(個人的には)お勧めであると思います。

完全ではないにせよ、リスクヘッジにはなると思います。あと、精神安定剤にも(笑)。

 

 

今回は、実施までの流れをご参考までに。

 

今回は、当方、「さくら事務所」さんを選ばせて頂きました。一応日本ホームインスペクション協会の主要メンバ(当日担当してくれた方がそのかなり主要なメンバでした)がいらっしゃいますし。

 

なにより、初モノは「堅く」がモットーな僕なもので。

 

同事務所さんのHP

の左側(上記のイエローの部分)の「契約前」→「ホームインスペクション」ってところをクリック。

そこに一連の作業の流れが載ってますんでまずは見てみてください。

 

※あ、一応言っておきますが、とくにさくらさんと連携してどうこうしているわけじゃないです。純粋に参考にしていただきたく、より具体的にてじゅんを書いている次第です。あしからず。

 

当該ページ内に、結果報告のサンプルがあるんでこれがとても参考になります。見てください。

ちなみにサンプルはマンションようですね。

でも、概ね文書構成は一緒なので参考になります。

 

でもって「へー、じゃぁ、イッチョやってみまっか」と判断されたのであれば、当該ページの一番下にガガーとスクロールして、

 

『お問い合わせ、お見積もりはこちら』と書いてあるかわいいおねーちゃんの絵付のボタンをクリック。

 

そこで、見積もりとってもらうための必要事項を記入します。

できるだけ具体的に書いた方がいいです。相手もそれに合わせて親身に相談に乗ってくれるはずです。

 

サービスの選択の欄に、中古の収益アパートがないので困るかもですが、基本的な値段設定は同じです。

 

大体8万弱(オプション次第ではこれ以上行きますけど大体の物差しととらえてください)位でした。

→これを高いととるか安いととるか、これは個々の考え方に依存するため個々の判断にお任せします。

 

そうすると、受付担当さんから次の日には連絡が入り、具体的な日どりとかの設定に入ります。

 

日程や担当さんとの当日の段取りは細かくチェックしてあげたほうがいいです。

(僕は当日ちょっとプチトラブルに巻き込まれてしまったので。一応、です。)

 

あとは、当日、現地で担当さんと待ち合わせして、いよいよホームインスペクションです。

 

実際にどういうことをしてくれたか、次回細かく。。。(引っ張ってすいません)

人気ブログランキングへ<--値付けは個人的には相応かな。って思ってます。ただ、建築士の資格持っている人だったら不要だと思います。あくまで「知識がまだまだ」な人に向いている手法だと考えます。個人的には。応援クリックお願いしますね!

2011年7月 2日 (土)

契約完了。

無事、物件の契約完了しました。

人気ブログランキングへ<--あとは融資、ですかね。応援クリック、アドバイスお待ちしておりまーす。

 

今回の契約は大変でした。

前回は担当さんと私で二人きりで、(ある意味なにもわかっていない状態で)説明をホケー、と聞いていた記憶があります。

今思えば信頼できる担当さんだったんだなって思います。

 

今回は、契約までに確認しておかねばならないさまざまな事項をギリギリまで詰めていきました。

事前に契約書を手に入れる前にも10数点、

契約書を事前に入手しそれをしらみつぶしに、チェック(深夜まで作業が続きました。)

 

たとえばこういった事項。(代表的なものです)

 

  • 隣地境界の話。
  • 私道部分の埋設管が他所有者の領域をまたいでいないか?また公共の管までどのくらい距離があるか?
  • 敷地内残存物(スクーターや、使われていない棚や、脚立。。。管理会社は何やってんでしょうね。。。)の処分は売主さんせきにんできっちりやっていただく。。

 

ナド。

契約書の気になる言い回しはすべてチェック。

前日にようやくすべてがクリアになった(隣地境界が一番モメましたが、最終的には売主責任・負担でキッチリ対応いただくことにしました。)ため契約をしました。

 

今回は契約夕方から、、、

売主さんはご高齢(70歳越えの2名。)でした。

とても良い方で、いろいろ最後まで細かくすいませんでした、と最初に私からわびましたが「いえいえ、投資家さんですから当然のことです。こちらとしてもできることはやらせていただきますよ。」と言っていただけました。ありがたいですね。こういう方だと。

 

で、互いに重要事項説明・契約書(特約)を含む内容を確認しあい、2時間後(!)ようやく終了。

なんと、これびっくりしたのですが、手付金・仲介手数料は現金渡しなんですよ。

大きな金額だったので、そんなのもってウロウロできないですよ、と業者さんに伝えたところ、「あ、じゃぁ、当社の口座に一時お預けください。当日当方が責任をもってお持ちします。」とのこと。。。(イヤ、だったら、最初から先方さんの口座に振り込めばいいのに。。。)とのこと。

 

いろんな習わしがあるもんですね。(大手だからかなぁ。。。)

 

その後しばし売主さんと歓談。

  • 物件は、10数年前に購入した。
  • 年金代わりに資産を組み替えておいた。
  • わしらはもう先が長くないので、現金化しておこうと思った。
  • 我々世代は高度成長・バブル絶頂時に一番面白い仕事にかかわることができた。
  • kanaloaさん世代は大変ですよ。だからこの時点から資産作りするのは大事なこと。
  • で、最も大事なことは健康であることと、家族を思う心よ。

ナドナド、ありがたい話を聞くことができました。(購入できるにせよできないにせよ何かのご縁。いい話を聞かせてもらいました。)

 

でもって、契約作業は穏便に完了。

うれしかったのは、「あ、そうだ、ついでにちょっとサビ気味の鉄部あったでしょ(『エェ、まぁ、ちょっとですけどね。』)。あれ、ついでに直しておくよ。お金かかるでしょ。あと空室、何とかもう少し高値で貸せるように頑張ってみるよ。」の言葉。

 

ハートのある売主さんでした。

 

で、業者さんのお店を出た途端、クラリと頭がしました。

どうやら、疲れが限界だったようで。。。(仕事も数個束でやってて、連日深夜の調査確認作業、、、だったので疲れてたんでしょうね。気づきませんでした。)

家に着いたら気を失って、気づいたら朝でした。(一応、布団で寝てましたが)

 

さてと、後は融資。

 

きつめの設定ですが(じゃないと、合わないし)、一応支店レベルではOK。

肝心の本店の承認は来週だそうで、

「我々(買主・業者担当さん)はほしい情報はすべて渡したし、価値ある物件。あとはあなた方の判断にゆだねます。」

と伝え、本店プレゼン期待してます&スピード重視でね!とくぎ差しておきました。

 

ま、決めるのは銀行さんですけどね。ただ、やることは常にその時点の120%出しておかないと、結果に納得できませんから。

 

てことで、今週末はちょっとゆっくり、、、と思ったら、「燃える夏の、休日出勤!!!」でした。

 

ま、必要とされるウチがサラリーマンの華。がんばりますです。

人気ブログランキングへ<---ホームインスペクションネタは次回かきまーす。

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