入居者へのアンケートが返ってきた。

月曜から大忙し。戦うサラリーマン大家。kanaloaです。

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今日は、テナントリテンションの話。結構、生きた情報で、一見の価値はあると思いますよ。

ちょっと前に、川崎物件の入居者へのアンケートを出していたのですが、このほどその結果が帰ってきました。

一応、謝礼として500円のクオカードを進呈することにしていたのですが、回答率は、９部屋中たったの２部屋。。。

こんなもんなんでしょうかね。

さて、結果の中身です。

Q１．お部屋探しのときにこの部屋を選んだ理由を教えてください。

• 手ごろな賃料
• 間取り
• 広さ
• 駅からのキョリ           １票
• 便利な立地               １票
• 閑静な立地
• 設備
• グレード
• 日当たり
• 外観
• 他に無かった
• その他

Ｑ２．コインランドリーが設置されれば利用したいですか？

• 是非利用したい １票
• 金額による    １票
• 利用しない ０票

Ｑ３．今はどこで洗濯をしていますか？

• コインランドリー ２票
• お風呂           １票
• その他                ０票

※お風呂と併用している人がいるので3票となっている。

Ｑ４．どれぐらいのペースで洗濯をしていますか？

• 週１回 １票
• 週２階 １票

Ｑ５．洗濯１回につき、金額がいくらなら利用したいですか？

• ３００円               １票
• 利用しない         ０票
• その他（２００円） １票

Ｑ６．エアコン・給湯設備に不具合はありますか？

• ある １票
• 普通 ０票
• ない ０票

「使っていない（古くて）」が番外で一票

Ｑ７．現在、引越しのご予定はございますか？

• 時期未定だが検討中 ０票
• 検討していない     ２票

、、、まぁ、２部屋からのアンケート結果からなので、統計的にどう考えるべきかは微妙ですが、一つの意見としては意味のある結果が得られたと思ってます。

あ、ちなみに、このアンケート、同じオーナーグループの他のフロアの方がもやっていて、物件全体の結果としては、返信率は40部屋ちょっと中、６通。。。うーむ。回答率悪し。

といってもこの６通の貴重な意見を11月末に開催予定のオーナー会議で検討のまな板に乗せる予定。

ちなみに、僕のフロアのアンケート中、耳が痛かった意見としては以下の２つ

＜換気扇について＞

『台所の換気扇が着いていないのはいまどきのマンションではありえませんよ。何とかしてほしい』

＜洗濯機について＞

『そもそも洗濯機置き場が無いことが問題』

前者は、僕も購入後初めて知った事実なのですが、これ、お風呂の換気扇と連動していて台所の換気をするためにお風呂の換気扇を回さないといけない信じられない設計になっているんです。

昨年、一部屋だけ、この件についてちゃんとした換気扇をつける工事をリフォーム時に実施しました。

その後の空室リフォーム時には適用していません。が、やはり的を得た意見。今後こいつをどうして行くか、課題です。

で、後者は、まぁ、これも核を得た意見といいますか、、、本末転倒というか、、、でも、これも課題であると認識しています。

でも救いは、やはり、これ、

駅から近くて、便利である。

ですね。我が物件唯一にして、最大、最強の武器。これに、プラスアルファの価値をつけられれば、他の近隣の物件から頭一つ抜け出せるはずですね。

いずれにしても、この貴重なアンケートをテナントリテンションにつなげていく施策を検討する必要がありそうです。

いやはや、不動産投資は事業ですね。買ってから、回すのが本当に大変だ。でも、楽しいですよ。ホントに。

物件をお持ちで、「なーんとなく、最近空室気味だなぁー。」とか「今後の運営について考えたいが、どう施策をしていいか分からない」という方は、僕らみたいに一度入居者さんにアンケートをとっていただくのが有効だと思います。

現場のナマの声が一番ですから。机上の空論より。

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ぬぉ！今月の経費！

分かってはいた（想定範囲内）が、、、

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今月の家賃収入が届いた、

満室なんですが、

• ガス給湯器交換（７万）
• エアコン交換（10万）
• 換気扇交換（７万）

で、かなり経費をつかってしまいました。まぁ、購入時から想定していた経費の範疇なのでいいんですが、エアコンの交換費用が高くなってしまったのが痛い。

我が物件、エアコンが外壁に鉄具で装着されているので、取替えに2人分の費用が発生してしまうのです。

こういった部分にも、見えない費用があるんですね。。。

修行だ。修行。

夜逃げに関しても、今のところ滞納保障でカバーできていますからなんとかOKですが、近い将来こちらも空室になる予定。

今年の後半はちょっとツライ。ですが、これは、改善行動の過渡期の状態なので覚悟の上。

この先に、一つの答えがあるはずなので、頑張りますよ。

不動産投資は、事業。なので、実績も必要。こういった日々の積み重ねが次の融資のときに絶対効いてきます。

やったるどー。

こんなkanaloaを応援！--->

金融機関とうまく付き合うための努力。

祝日なのに、お仕事。お仕事。

応援クリック、お待ちしています。--->

昨日の続き、

＜１．アパートローン必勝マニュアル＞

と、

＜２．レバレッジ不動産投資術＞

届きました。今日。

この購入特典で、あかちゃんさんの

あかちゃんさんの、「銀行提出資料３点セット」

がもらえるとお伝えしました。

その３点セットを拝見しました。内容物は、以下の3点。いずれも「うわぁ、やはりここまでやっていたのかぁ」と思わせる内容。

1. 融資依頼事業計画書
2. 融資シミュレーション
3. 属性・借入金一覧

それぞれ、なるほど、これなら金融機関担当の方が○○するわな。とうなづける内容。やはり、融資が持ってこれる人はやるべきことを可能な限り100％に近いことをやっているんだな。

改めて納得させられました。

上記内容について、＜１．アパートローン必勝マニュアル＞でも感想が作者から届いています。

赤ちゃんさんのサイトより拝借。（ここをクリック）

上記のキーワードの「○○」が大事ですね。知りたい方は、買って読んでくださいね。

今、＜１．アパートローン必勝マニュアル＞をテキスト片手に聞いていますが、すでに、その内容の中にでてくる「融資を引き出すためにすべき、準備しておくべき内容」を上記でほとんどカバーしています。

しかも、項目だけでなく、項目によっては、書くべき内容や、忘れずに記載したほうが更に金融機関への心象が良くなるポイントがアドバイスとして記載されていて、これが価値ある情報となっています。

僕がこういった情報に傍目からは「んな、高ぇーよー」と見えちゃう（実際は安いと思いますよ。そこから得られるウン十倍のリターンを考えれば）情報に投資するのは、こういった理由が大きいのです。

もちろん、一般の書籍にも価値ある情報もありますが、本当の価値ある電子商材と比較するとそのリターンの度合いが違うと思います。なにせ、まさに自分がやっている投資に直でリターンが帰って来る割合が高いですから。

この資料に限らず、他の投資も共通するところがあります。

てことで、こういった、実績のある方々が推される商材は、人数限定のケースが多いですので気になっている方は、買っちゃってください。

僕はこの２つのマニュアル、あかちゃんさんの特典、そして今チームを組んでいる不動産投資運営管理会社さんと自分の不退転の努力で必ずや「楽園」へたどり着きます。

では、これから続きを読みマース。

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不動産投資家として気合を入れなおす！

Jr.が寝ました。（最近、夜と昼の区別が付いてきた模様）

頑張るパパkanaloaを応援--->

最近、夜逃げネタや、そのほかにもいろんなアツイイベントが多い我が川崎物件。現在も、様々な問題に、オーナーさん、管理会社さんのチームでスクラム組んで対処しています。

最近、新たに、同じグループのオーナーさんが加わりました。これでほぼ、川崎物件のイニシアチブを取れそうです。

川崎物件の問題を解決しつつ、来年当たりにそろそろ次の追加投資を想定して、アレコレ動き始めています。

一貫で、不動産投資で重要な融資に関する、というか、金融に関する勉強を少しずつやっています。最近、ちょっと奮発してこの手のマニュアルをネットで購入しました。

紹介に関しては、勝手にやっていいものか判断が付かないし、実際にまだ手元に届いていないので、良し悪しをきちんと判断して、提供もとの方に宣伝していいものか確認したうえで、紹介できればと思っています。

そのマニュアルは特典がついていて、実はそれがとても気になって購入したという理由もあります。

それが、早速届いたので、今サラリと目を通していました。

唸ってしまいました。「やはり、ここまでやっていたのか、、、」と。

この特典だけでも、非常に価値のあるものですね。生の、今、まさに使われていて実績を上げているデータというものは価値があります。

個人的には、大学教授とかが書いた、いわゆる論理ってたしかにすごいんですが、なーんか眠くなるので好きになれません。理論を否定するわけではありませんが、なんでしょう、いわゆる「ガチンコで得られた理論」とは違うからなんでしょうかね。

ま、いいや。とにかく、こういった価値ある情報が得られただけでもお釣りが来たという感じ。

本編が到着するのが楽しみです。

不動産投資は、個人プレーでは成功の確率は低いので、チームで取り組むべきである。という根本理念は変わりませんが、ここのチームメンバーのスキルを上げることで、更に成功の確度を上げていくべきとも考えるようになっています。

そのためには、多角的な不動産投資へ勉強が大事。

受身の投資はしません。せっかく自分でコントロールできる数少ない投資なんですから。

このマニュアル購入で気合を入れなおした、戦うパパ兼不動産投資家、kanaloaでした。

子育ての勉強もせんと。。応援お待ちしています。

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アーケード街のシャッターを見て思ふ。

Jr.が寝たのでこのスキに（笑）

応援クリックお待ちしてます！★----＞

僕の住んでいる街は、駅付近にアーケード街が（本当に申し訳程度の長さですが）あります。

川崎に程近いその駅のアーケード街。最近シャッターがしまっているお店が多いです。

店主の高齢化や、消費者の行動が変わったこと（大きなショッピングモールやスーパーで安くドカ買いして日用品コストを下げる）もあり、70年代ころから変わらぬアーケード街のスタイルがまったく会わなくなっていることが原因だと思われます。

あとは、店主の努力不足もあると思いますが。。。

最近、若い夫婦がこぞって川崎駅の西口エリアのファミリー物件を探しまくっているが、

• 物件数が限られている
• いい物件は決まって相場が高い

等の問題で、需要と供給にギャップが出てきていると聞きます。実際にそういう話もいくつか聞いていますし。

このエリアに含まれる（広義で、ですが）このアーケード街。活性化してもらいたいところです。

時代に取り残されぬよう、自分を磨き続ける必要を感じた、kanaloaでした。。。

まぁ、最近はもっぱらJr. のお守りで、簿記２級、完全放置ですが、、、（時間作りたいのですが、本業も11月中くらいまで、モーレツにモーレツを極める忙しさで死にそうで、、、今回は簿記は正直、あきらめました。。。半年後リベンジです）

まずは、Jr.の首が据わることと、ウンチの間隔がもう少し長くなることを祈りつつ、本業をキッチリ片付け、物件の夜逃げ問題を片付け、無事、年末を乗り切りたいですな。

応援クリックが明日の元気の源です！よろしくです！

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カタログ届いた。

今日は、バァちゃん（カミさんのおかあちゃん）が実家に帰ったので、夜の部のウンチ交換担当です。

応援クリックありがとうございます。（応援クリックは以下をクリック！）

＜－（ここをクリック）

さて、先日あかちゃんさんのブログで、以下のカタログがGoo!とのことで早速発送依頼かけました。（無料です）

（コレ）

確かに、IKEAのそれよりデザインが洗練されていますね。壁にはりつけるタイル（磁気質の）はイケてますね。

使われている写真で、どういうデザインをすればカッチョイイ部屋に仕上がるのか、とても勉強になります。

夜逃げで2部屋あきそうな雰囲気なので、リフォーム案を膨らませなければいけませんので、真剣真剣。

将来、「真のハワイアンスタイル賃貸」を目指しているといいましたが、ブッチギリのデザインと、こだわりと、適した地域への供給（マーケティング）さえ正しければ、地域の賃料相場が意味の無いものになる（相応の賃料設定できる）と思っています。

ブッチギリを目指すためにも日々、こういった目を肥やす努力って必要だと思ってます。

おっと、Jr.がグズり始めました。（『プリ』、、、ぬ？おめぇ、まさかウンチを、、、）、、、では、おやすみなさい。

眠れぬ夜が続きます。

＜－応援お待ちしています（ここをクリック）

川崎物件、ザ・夜逃げ２。

昨日は、Jr.の夜中の連続ウンチ攻撃に悩まされ、睡眠時間2時間です。（死にそう）

今日はばあちゃんが救いの手を差し伸べてくれるので、眠れそうです。（感謝ですなぁ。。）応援クリックお待ちしています。

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さて、新たに夜逃げが（ほぼ）確定の物件。状況が早速報告されてきました。あまりいいものではないですが、ご参考まで。

（けっこう、モノがのこっとる）

(あららぁ。。。）

（比較的マシなほうかしら）

とはいえ、不要なガラクタてんこもりですなぁ。。。これって、処分するんだと思いますが、、、法的な手続き等もからむはずなので、いろいろ面倒です。（僕らの目からすると、明にガラクタですが、本人から見て「これは資産じゃぁ！」っていわれたら面倒です）

まったく、この忙しいのに（怒）。夜逃げした本人を捕まえてとっちめたいところです！

それとは別に、次のリフォームの案をいろいろ考えています。ものごとを後ろ向きには、絶対考えないことにしてます。（考えたところでいい結果は生まれませんから）

僕の物件は前のオーナーから引き継いだ入居者は、（おそらく）そんなに収入の高い人ではないです。全内閣の経済対策も、いまのところ末端まで届いていないということがこういった点からも分かりますね。

物件の質をあげて、同時に少しでも入居者の質もあげていかないとまずい気がしてきました。

あらゆる知恵を総動員して事に対処していく必要があるようです。

その先に、ひとつ上の大家さんを見据えて、頑張ってまいります。

明日からサラリーマン、気合入れなおして参ります！（ちと、寝不足ですが、これはしょうがないですなぁ。。）応援クリック、お待ちしています！

無事解決！川崎物件プチトラブル。

お、気づけば５万アクセス達成！！（パチパチ）

皆さんの応援クリックのおかげでここまで続けられました。どうぞ今後もよろしくお願いします（ココをクリック！）

川崎物件のプチトラブル、半月分の家賃割引で折り合いをつけました。担当さんのおかげで、丸く話が収まったとの事。（ありがたいですね）

さて、残すは、夜逃げ２件！

現在は、行方不明者の捜索をお願いしており、この間は家賃滞納保障の対象になるので家賃は入ってきます。ですが、近い将来、空室になりますので、今のうちから、リフォームイメージを作っていかないといけません。

そんなにキャッシュを潤沢につぎ込むわけには行かないので許される範囲でベストパフォーマンスを出さないといけないのです。

幸い、１件については、敷金２か月分あるので、（夜逃げだから）本金額はすべて回収→リフォーム代金にできます。

もう一件をどうするかですねぇ。。。

同時期にという可能性もありますね。となると、今年の空室数は、３室となります。期間空室率を最終的に出してみて評価する必要がありますね。

ま、それは年末にでも。

借り手のイメージを膨らませなければいけないですなー。

ま、焦らず、確実にコツコツやります。（応援クリック、お待ちしています）

川崎物件、苦難は続く。

昨日のプチトラブル対応と、もう一件問題が発覚。

いやはや、本業のトラブルと不動産投資のトラブルってなぜか重なるんですよねー。まいったな。（応援クリック、お待ちしています）

昨日のトラブルは、結局半月の家賃割引で話をつけてもらうことにしました。３万弱になるので痛いですが、まぁ、元はといえばこちらの落ち度なので、これ以上借り手さんの気持ちを逆なでしない程度に落ち着ける意味でこの金額にしました。

僕の本業だと、「この期間にこれだけの売り上げを想定していたが、この間、これこれの理由でこれだけの期間動作しなかったからいくら保障します」と、具体的に話をするのですが、

まぁ、そこまでやる必要も無いかということで。

あまり下手に出るのも違うし、かといって、こちらの落ち度を何かしらの形で誠意として見せないといけないですし。

このへん、簡単にモノサシをもてないところが難しいですが、面白いところでもありますね。修行、修行です。

さて、もう一件のトラブルとは、別の部屋で、新たな「夜逃げ」が発生した模様との話。ふー。

なんでも、その部屋は、外国人が（なぜか）２人で住んでいたらしく、9月ころまでは家賃が入っていたのですが、10月分が入らないと事で、話を進めていたところ、突然紙切れに

ココヲハナレマス（だったけな？忘れました）

なる、要は、「もうお金が払えんのでギブアップ宣言」をされてそのままガラクタを残して蒸発しているということ。

まいったなー。せめてガラクタくらい処分してくれー。

ま、夜逃げっちゅうのはこんなもんか。

物事暗く捉えると、すべてが悪くなるので、ここは「住人の質を上げる」という、いわば過渡期であるというふうに捕らえ、コツコツ問題を片付けるのみ。

さて、残り夜逃げ2件（まだ滞納保障で救われている期間ですが）、どうやって片付けるか。

管理担当のKさんとじっくり詰めていくことにします。大変ですが、こういうときこそチームワークですね。これまでの積み上げの成果を検証するいい機会でもありますので、これからの対応と結果を皆さん見ていてください。

夜逃げ画像もそのうちUPできると思います。お楽しみに（泣）

パパも不動産もお仕事も頑張るkanaloaを応援してやってください。（ここをクリックですー。）

川崎物件でプチトラブル。

無事、Jr.の出生届が完了し、晴れて社会の仲間入り。

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川崎物件でプチトラブル発生中です。担当の方に迅速に対応いただいています。（ありがたや）

内容は、

• ユニットバスの水漏れ
• ユニットバスの換気扇が作動しない

です。また、以前にもエアコン故障が入居直後にいきなり発生したということで、この度重なるトラブルに、入居者さんがクレームを出してきたということです。

1ヶ月ほどの家賃をチャラにしてほしい。が、入居者さんの要望。うーむ、それはちょっとありえないな。ですが、上記トラブルは本来リフォーム時にケチっていなければそもそも発生しなかったはずであり、その点と、入居者さん（あ、店舗として使用されています）のビジネスに悪影響を出したという点を考慮して、日割りの割引くらいは許容しようかと思っています。

ここでまなんだこと。

• 生活インフラにかかる設備で経年劣化が予想されるものはケチらず、早めに交換すること。（ただし、判断は十分検討の上実施すること）

です。いやはや、手間のかかる物件ですな。ですが、大家力アップは間違いなし！

今後も、こういった問題には、『マッハ対応』で参ります。

では、おやすみなさい（応援クリックはこちらをクリック！！）

築古物件を買う場合の留意点。

ママもバァバもJr.のお守りでダウン中。今僕がバトンタッチで面倒見ています。ウンチを変えたら、おとなしく寝ているので、このスキに書いています。

応援クリック、お待ちしています。

僕の物件、購入時は築22年でした。築古の領域に一歩足を踏み入れた物件でしょうか。（といっても、RCなのでまだ25年の償却期間ありますが）

税金面の話はちょっと置いておきますが、中古の物件を購入する際に留意してほしいことを徒然に。

築古ものは、物件価格がほぼ土地の価値程度に近いものが多いと思います。それを考えると場所さえ間違えなければ非常にオイシイ投資ともいえます。（安く購入できて、かつ、賃料も安定しているから）

で、購入時に、そろばんをたたいて、「おぉ！これならお得！」と思うのはちょいと気をつけたほうがいいです。

一応自分の物件購入とこれまでの経緯を踏まえて、ですが、留意点としては、（前提：築古RCマンション）

• これまでの物件の修繕記録
• 物件の管理会社の質
• なんとなくでいいので物件入居者の素性

上記を押さえておくと、購入時にそろばんに叩き込む数字にプラス、将来見えてくるリスクが浮き上がってきます。

• どれだけの修繕費用（リフォーム費用も含め）がかかるか？
• ソフト面の問題はどういうものが出てきそうか？（不払い・夜逃げナドナド）

例えば、僕の物件は、現在二部屋のリフォームが発生していますが、購入時はこれらリフォーム費用は計上していませんでした。あとガス給湯器関連の費用も。

現状リフォームの平均は約35万くらいかな。てことは、全９戸なので315万くらい、それに加え、ガス給湯器の交換が９戸分なんので大体（７万×９戸＝63万）。計約380万くらい。

年間税引き前CFの2年分ちょっと。

これを購入時に投資判断の材料に組み込むも良し、織り込んだ上で、将来どういう対応をしていくかを考えても良し、

ここの判断は、投資家の考え方・哲学に依存します。

僕の場合は、

いずれも、常識の範囲で考えればまとめて発生する費用ではない。この額を投資開始判断の材料として組み入れることはやめ、今後の改善事項（物件バリューアップ）として別テーマとして扱う。

少なくとも、ガス給湯器は、最悪のケースが発生したとしても、全額一括で払える。

すべてが全部同タイミングで発生した場合は腹をくくる。（投資家の覚悟である）

として、上記の「織り込んだ上で、将来どういう対応をしていくかを考えていく」としました。

すでに購入してから、２年と数ヶ月たっていますが、最悪の想定は既にクリアしていています。

リスクは決して恐れるものではなく、知った上で、どのように考え、前向きに取り組むかが大事だと僕は考えます。

有名な投資家・事業家もリスクを怖いものとは捕らえていないはずです。きっと。

ま、ですが、たまに不安にはなりますけどね。人間ですから。

っと、Jrがグズり始めたようです。今日はこの辺で。（応援クリックお願いいたします！）

我が物件が、もしかしたら、、、

本業で第一の大一番（ここを無事クリアしないと、リーダーである僕は死刑）見事クリアしてきました！！（っシャァ！！）

と思ったら、次の仕事の山が1ヵ月後（とほほ。でも、がんばりますよー。久々の50以内が間近！！あと２クリック！今読んでいるあなた！あなたの愛のクリックで、急浮上！お願いしますねー。）

ちょっと、暗い話題が多かったので、ちょいとだけ明るい話題を。

管理会社の担当さんの話で聞いたのですが、我が物件、もしかしたら、TVに出るかもしれないとの事。（ワォ）

ま、物件自体が出るわけじゃないのですが。管理会社の恐らく日ごろの活動をドキュメントでやる、っていうアレです。アレ。

多分、今回の夜逃げが丁度いいネタになるんじゃないでしょうか？てことは、我が物件の部屋がTVデビュー？

実際どうなるかは未定ですよ。

それと、我が物件が入るこのマンション、１F、２F、７F現在のオーナーグループで所有していますが、更に、来月、２Fにオーナー仲間が加わります。

面白いことに、今までは、１フロアを１オーナーが所有という形態でしたが、今回は、

• 居住部
• 店舗部

を分けて所有する->つまりオーナーが２人いる。ということになります。居住部はすでに決済が住んでおり、店舗部は、融資が付きにくいので今頑張っているところとか。

、、、むしろ、店舗部の方が、この界隈では、稼ぎ頭かもしれないのに、、、面白いですね金融機関ってのは。

これで、全７F中５フロアが同じオーナーグループになるので、物件運営のベクトルのあわせかたが更に容易になると思われます。

早速、11月くらいに、新たなオーナーさんを迎えた、オーナー会議を開くべく、H君（久々の登場！）に動いてもらっている状況です。

強力なチームになってきましたね！楽しみです。

では、おやすみなさい。（お休み前のクリックで僕を久々の50位内に！！今、ここを押すだけ！！）

入居者よ。あなたもか。。。（泣）

昨日の続きです。

鼻が詰まる。。。何故かこの時期に鼻が詰まるんですね。。。何かの花粉かなぁ。。。（応援クリックで、鼻詰まりが止まるはず！クリックお願いします！！）

『暗いお話ばかりで恐縮ですが、、、』

ぬ。暗い話。。。

「なんでしょう？」

聞けば、以前、「夜逃げらしき部屋がある」との話を当ブログにて書かせて頂きましたが、どうやら、確定のようです。

『けっこう来てますよー。』

写真が届きました。、、、いきます！！

（ぬぉ！）

か、壁紙が。。。（何故、、何故はがれている。。。）

（うぉ！）

中途半端に汚い！！

（むぉー）

ぬ？もしかして、電熱線コンロなくなってるの？？（カセットコンロがある模様）わけが分かりません。

（風呂は普通）

まさか、自分が夜逃げをこんなに早い段階で経験することになろうとは思ってませんでしたが、いよいよ来たか。という感じです。

この部屋、まだ、契約解除にはなっておらず、管理会社の方が、契約書上の保証人にコンタクトを試みている段階。ですが、過去の契約書を見ると、契約者の名前と、保証人の筆跡が似ているということ。。。怪しいなぁ。。。

元々、旧管理会社自体が怪しい会社っぽいですからねぇ。。。

早々に、契約解除となり、リフォーム、新しい入居者の募集となることでしょう。一応、年内には募集を始めたいところですね。

新たな、大家経験をつませて頂いています。いやはや、成長の日々です。

不動産投資って、市場を見る目、ファイナンス、当、マーケット・金融のノウハウも必要ですが、こういった「現場力（運営・管理を実質的に回す力）」もとても重要。

ドロ臭い仕事ですが、これができないと、うまく回らないんです。

管理会社の方々に感謝ですね。

あ、次回は、ちょっとだけ明るい話題。これもまた、ちょっと面白いですよ。（ちょっとだけですよ。）

さて、僕は明日、仕事の大一番が控えています。なんとか無難に切り抜けられるといいのですが。いや、ヤッたります！

では、おやすみなさい。（お休み前のクリック、お願いします。後一歩で、50位以内！！もう２クリックです。２クリック！あなたがその力を持っています！お願いします！）

給湯器よ、お前もか、、、

禁断の休日出勤から帰還してまいりました。

うーむ、月曜は血の雨がふるか、、、まいったぞ。。。ワハハ。（せめてブログは明るくいきます！！応援お願いします！！！）

さて、職場で釈迦利器に問題クリアにいそしんでいた頃、ケータイに連絡が、

「あ、ども、○○です。」（管理会社の担当さんの声）

『なんでしょ？』

聞くと、昨日エアコンが調子悪くなった部屋が、今度は給湯器までおかしくなったとの事。

以前から調子悪いかもとは聞いていましたが、まとめて駄目とは、、、。まぁ、でもしょうがないな。どうせいずれ新しくしないといけなかったし。

ってことで、こちらもマッハ対応をお願いしておきました。とにかく、今は、入居者さんに対応速さをアピールすること、彼らの船出を後押ししてあげることを第一に多少のコストは目をつぶる覚悟です。

よし、これで問題は対応できそうだ。

『あ、kanaloaさん、もう一つ、明るくない話題で恐縮なんですがね。。。』

ぬ、、、。（明日に続く）

不動産投資ってこんなもんですよ。山アリ、谷アリ。そして最後に笑っていればいいのです。楽しく参りましょう！（続きが気になる方、ここをクリックして頂けると明日への活力になります。どうぞ、湾クリックを！久々の50以内も見えてきた？？）

店子さんの満足度向上への道。

久々に5連休なんて有難い休みをもらってみたのですが、意外とプライベートで忙しい（今日は朝から、お掃除、お掃除）

お昼寝しました。（いや、気持ちいいもんですね。応援クリック、今日もどうか一つ。ここをクリックですよ。）

さて、我が川崎物件、各フロアのオーナーさん方と、管理会社の担当さんグループを混ぜたメーリングリストを通じて、物件運営のポリシーの共有化を図ったり、運営行為へのジャッジをしたりしています。

今、我が物件にコインランドリーをつけようかどうかというジャッジをするために、「それ以前に入居者は必要としているのか？」という疑問を解決するために、入居者様アンケートと言うものを実施しようとしています。

• コインランドリーは必要ですか？
• 今どこで洗濯されてますか？
• どのくらいのコストなら使いますか？

とか、他についでといってはなんですが、

• このお部屋を選んでくれた理由は何ですか？
• 他にご不満はありますか？

ナド、いろいろ。

こうやって、店子さんの希望を早めに聞いておき、コストに見合うようであれば、都度対応していくことで、この物件の満足度向上＝＞入居者にできるだけ長くすんでいただく。ということを目指しています。

我が物件の場合、外国籍の方もいらっしゃいますので、その傾けにローマ字でのアンケートも作ってもらっていたりします。

• Coin randori- ha hitsuyou desuka?

こんな感じです。別にふざけてはいません。ド真剣です。実際に物件のごみ出しルールだって、ローマ字で説明を作ってラミネートし物件に貼り付けていたりするんですよ。

場所はいいのですが、物件力が若干劣る我が物件。となれば、サービス（ソフト面）での勝負というわけですね。

ソフト面の改善って、ハード面より難しいですから。（仕事でもそうですよね？）

できるところからコツコツと。あ、そうそう、そのコツコツの結果でしょうか？エレベーターに、芳香剤がおいてありました。これもその成果の一つかもしれません。嬉しいことです。

単に臭いだけ？（笑）応援クリック、よろしくお願いしますね！

本質を追うたび（と、渋滞にもまれる旅（笑））

休んだつもりが、結局疲れた。kanaloaです。というのも。。。

だいたいわかりますね。

応援クリック、ありがとうございます。（今日もここ、クリックおねがいしますねー）

久々の一人ブラリ旅、目的地は、前々から行ってみたかった、とある喫茶店。

SAZAコーヒーってご存知です？？

昔から、朝のコーヒーがないと一日が始まらない、欧米か！kanaloaですが、そういった背景から、CAFEめぐりすきなのです。

チョコチョコブログでも話題に上げてますから既にお気づきかもしれませんが。。。

今まで一番幸せだった一杯のコーヒーは、忘れもしない、２年前のマウイのプライベートビーチ沿いにあるコンドミニアムで飲んだ朝一のマカダミアナッツフレーバーのコーヒー。

（コーヒーの写真がないのが申し訳ない）

コーヒー自体は、今思えば、安モノですが、シチュエーションが世界一だから、当然味も世界一。

こういう上質な空間を提供できるお店が日本には数少ないのです。（スタバもタリーズもいいのですが、なんだかんだで、大衆向けですし）

このSAZAコーヒーの店長さん（というか会長さんというらしい）は40年前からコーヒーの本質を追いかけ、今では日本を代表する喫茶店のおじさん。

雑誌でもこのお店がよく取り上げられます。で、どうしても行ってみたかったのです。

場所は、茨城県ひたちなか市という、言葉は悪いですが、寂れた感のする街の一角にあります。

まわりのお店が静まり返っている中、このお店だけ、なぜかひっきりなしに人が訪れている。（すげぇ）

さっそく、入ってみます。

（カウンターだ！）

ヴィンテージものの、コーヒーカップや、道具がズラリ。店内もブラウンを基調に、全体的にシックな雰囲気。音楽は当然、ジャズ。中庭が見える店内は素晴らしいの一言。

（小鳥のさえずりを聞きながらコーヒーで一服）

お気に入りであります。

これで近ければなぁ。。。

他にも、アフリカの調度品？と思しきモノも。。

まぁ、コーヒーはアフリカが本場ですからね。本来。

そして食べたのが、

ホットドック＆サラダ＆冷静じゃがいもスープ。（\880ナリ！）

で、肝心のコーヒーですが、2009年カップ・オブ・エクセレンス（要は、「2009年で超ウマイコーヒー豆だよ。お宅の豆！」ってこと）のコロンビアの豆のコーヒーを頂きました。

アカン、、、写真、忘れた。。。（僕としたことが、、、）

ウマイですよー。（\550だけのことはある）ネルドリップなのでペーパーのそれより、若干ボディ（油分感や、コクといったところ）感があり（ペーパーはボディがネルに比べ低くなるので、もうすこし透き通った感じ。これはこれでおいしい）最後に甘みが口に広がります。。。

自動販売機や、市販のコーヒー豆では絶対に出せない味です。（豆の品種が根本的に違うのです。）

っと、これ以上行くとただのマニアに成りますのでやめておきます。

僕が見たかったのは、空間の使い方、考え方。田舎のほうなので土地があるため、こういった贅沢な使い方ができるといわれればそれまでですが、同じ空間でも考え方を間違えたらこうはいかない。

商品、お店の空間、ともに文句なしでした。不動産投資にも十分流用できる考え方でしたよ。

さて、行きは高速でかっとんで、帰りは下で、最後はアクアラインで悠々とと思っていましたが、、、あ、忘れてた。シルバーウィークで、かつ、高速道路1000円でした。（汗）

気持ちよかったのはつかの間。

ぬぉ。すげー渋滞。。。ア、アクアラインガ、、、

（大渋滞やぁ（彦麻呂風））

トンネルの中も。

（テールランプの数珠繋ぎやぁ。（彦麻呂風））

で、珍しく、海の上で渋滞していたので、思わず、カーナビの画面をパチリ（冒頭の写真です。あんまりないでしょ？）

朝7時に家をでて、家に帰ってきたのが夜の9時半。

残りのシルバーウィークは勉強なり、家事なりがんばってすごしましょ。

では、おやすみなさい（応援クリックお待ちしていますよ）

試練は天から与えられた成長へのチャンスである。

簿記2級。一発合格は相当厳しそうです。（覚えられん。。。）

ベストは尽くしますがね。（応援クリック、お願いします！）

川崎物件が満室になって喜んでいたのもつかの間、昨日、管理担当の方からメールが、、、

○○号室、どうやら、夜逃げかもしれません。。。

よにげですか。。。へ？、ヨ、夜逃げ。。。。。。よにげ？？？夜逃げぇ！？

先日埋まった部屋の隣が、数ヶ月前から家賃滞納状態が続いており、催促にいっても音信不通だそうです。。。

現在担当さんが、本人へのアクセスはもとより、保証人さんへのアクセスを試み、とにかく所在を確認している（というより、所在を確認するための情報を確認している）という状況。

さてと、困りましたね。

仮に夜逃げだとすると、確か（間違ってたらすんません）

• 明け渡し訴訟の手続き

が必要になると思います。そのために必要な作業がいくつもあるはず。順調に行けばあっけないらしいですが、音信普通である以上それなりの時間を要する面倒な作業になります。

川崎物件は、場所柄、いきなりシロウトが自主管理できるシロモノではないのです。なので、僕はちょいと高めですが、滞納保障をつけています。家賃の７％です。

これを高い・安いと議論するのは、まぁ、置いておきましょう。

今回のようなケースも、この滞納保障ですべてカバーされます。一連の作業を完遂させるために必要な労力・時間を考えると結果的には安くなるはずです。

少なくとも自分の投資としては、きちんと求めるCFを確保できているためこの率には満足しています。

もちろん、債権者を部屋から出したあとから、次の入居者さんが入るまでは、僕がその負担をすることになります。

さぁて、また、次のリフォーム（この部屋も初のリフォームになるため）のネタを考える必要がありそうですね。

年末までは何とか静かに過ごしたかったのが本音ですが、まぁ、これも成長のチャンスと考え、早期の問題解決に取り組んでいきます。

さて、明日からサラリーマン、こちらも問題山積ですが、一つ一つ解決していきますかぁ！

、、、9月末の連休、あるかなぁ。。。（応援クリックお待ちしています）

川崎物件に退去者。(完結編)

ついに完結！！

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

川崎物件に退去者。(Vol.7)

川崎物件に退去者。(vol.8)

川崎物件に退去者。(vol.9)

ぬぅ。ランキング激落ち。あなたの応援クリック。お待ちしております。（ここをクリックしてくださいねー。）

ついに、決まりました。川崎物件の空室！！

狙い通り、スモールビジネス向けの空間としての借りてさんでした。具体的にはネイルサロン。

このご時世で、この時期、一番人の流れが止まりそうな時期に（まぁ、８月は若干の動きがあるらしいですが）考えられそうなのは、ことこの地域に限っては、事務所としての需要と想定。（もちろん、事前にそのような動きがあるという情報を管理会社さんからも情報をえていたのですが）

住居が難しいならいっそのこと、チョット遊び心を加えてそれでダメならしょうがないと腹をくくっての今回のリフォーム。（前回までのレポート参照）

どうも、このコンセプトが当たったらしく、ネイルサロンとしての需要がハマったのだそうです。

格安でネイルサロンを横浜・関内に展開しているこのネイルサロン。そこでの実績を踏まえて、いよいよ川崎に進出といったところでしょうか？（背景は知りませんが）

上記仮説が正しいとしたら、この経営者（２８歳の若手の男性）、市場を見る目はあると思います。

我が物件の入るこの建物、２Ｆには既に美容室が入っており、これだけでもずいぶん雰囲気が変わりました。

実は川崎って、美容室やネイルサロンって結構あるんですね。

理由は簡単、若者が集まるから。（川崎の潜在力のすごさはずいぶん前から僕がこのブログに書いている内容の通りです）

こういうセンスのある経営者に入ってもらえることは有難いことです。横浜・関内のお店の雰囲気、ＨＰの雰囲気もかなり良いです。

空間の貸してとしてのkanaloaの責任も大きいですね。

問題がないわけではないです。隣の部屋の住人が時折、洗濯物を干すために共用廊下に洗濯物を干しているのがみすぼらしくていただけません。

イメージが悪い。まぁ、ベランダの無い物件ですから、彼を攻めるのもなんですがね。

住人の室を全体的に上げて生きたい、そのためのインフラ整備を考えていかなくてはいけないと思うようになった。今日のkanaloaでした。

でも、まずは、満室復活！喜びます！！！（管理会社の方々、どうもありがとうございました！）

では、また、明日からサラリーマンに戻ります。（明日も熱い一日になりそうです！！）

応援よろしくお願いします！（ココをクリックですよー）

川崎物件に退去者。(vol.9)

あとは入居者決めるだけ！

応援ありがとうございます（今日もここをクリックお願いします）

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

川崎物件に退去者。(Vol.7)

川崎物件に退去者。(vol.8)

さて、川崎物件のリフォームで一部自分の修行用にとっておいてもらったキッチンのカッティングシート貼り。

今日やっちゃいました。

Vol.8でモダンアジアンテイストの部屋作りにしたので、そのテイストを崩さぬよう、かつ、デザインに懲りすぎて、コスト割れしないようにちょいと、悩んだ挙句、Unidy ( @ ラゾーナ川崎 )で購入しました。

（これ）

大理石調のカッティングシートでおもしろそうだなーと思い購入。いよいよ、「kanaloa 、初めてのカッティングシート貼り」の巻。

（この殺風景なキッチンの）

（こいつに貼るです。）

さて、初めてなので、まったくコツが分かりません。（パテ塗りくらいなら、大学時代のバイトでホテル建築現場で散々やってたので覚えてますが、これはさっぱり。）

Ooyagakuさんや、あかちゃんさん、たまこさんらの過去ログを見てその場で頭にインプット。あとはやるです。（現場で覚えろ！ですもんねー♪）

さて、いきなり挫折（笑）、とにかく上記の面にまっすぐ貼れないのです。壁面とキッチンの壁のくぼみに寸分の狂いも無くどうやって貼れるんだろー。ってしばらくすったもんだ。

簡単と聞いていた貼りも、これまた最初は悪戦苦闘（どうしても空気が入ってしまう。）

（でもガンバルです）

ですが、なぜか仕事と違い、イライラしない。きっと楽しいんですね。

だんだんコツがわかってきて、なんとなくスルスル進み始めました。

（カドはこうやって定規で押さえ込み、余った部分をカッターできりおとすです）

（ルンルンです。♪）

とまぁ、すったもんだしながら、かつ、熱中症寸前まで追い込まれながら一生懸命がんばってようやく側面が仕上がった！！

  （デーン。）

大理石仕立てのキッチンであります。まぁ、この選択。これは賛否両論あろうな。って感じです。実物はいいと思いますよ。きっと。

どうせ次の退去のタイミングではキッチンは完全リニューアルですからせっかくだから楽しんでチャレンジが今回の目的でもあります。

（このNATIONALをくり抜くのに腐心しましたよ。僕の渾身の作品です♪）

（この段差が難しかった）

途中、このシートが切れてしまい（前面の分を計上するの忘れてたので）もう一度、Unidyに戻り同じシートを購入。さすがに扉は、同じデザインだとノッペリしてしまうので、濃いブラウンの木目調であしらってみたのです。

（いかがです？）

終盤、家の近所で花火大会があって、それに間に合わせるため、突貫でやってしまった関係で、仕上がりが若干雑になってしまいました。ですが、それなりに満足できたし、入居者（きまるかなー）さんにも悪い印象は与えない程度の仕上げにはしたつもりです。

（正面からも一枚）

あ、そそ、前回レポートできなかった玄関のＣＦの写真も一枚。

（至ってオーソドックですが。シンプルでいいでしょ。）

さて、今回の作業、コスト計算してみました。投資家ですから。

• カッティングシート代： \ 3500
• kanaloa時給：\フツーのサラリーマンの休日出勤クラス（\2500としましょう）×3時間＝\7500
• 作業中のジャスミンティー:\100
• 総計：\11,100

数字でみると、プロに頼んだほうが安かったかな。微妙ですが（業者さんは、側面のみだったから(\8000程度）。前面と扉を入れたら、、トントンかな。

だから、次はやらない、とは言わないですね。これはオモシロイ。

仕事の悩みをこの作業中はすっかり忘れて没頭できました。汗だくですが、これがまた心地よい。ジャスミンティーがこんなにおいしかったのは久しぶりです。

修行で得られた満足感。PRICELESS（笑）

今度、空室でたら、別のシートで遊んでみます。

別のアイデアがあるんで♪

帰ったら足がつりました。（長時間たちっぱなしだったかららしい。情けない。）応援クリックお願いしますねー。（ここをクリックです♪）

川崎物件に退去者。(vol.8)

そういえば、シリーズものにしたのを忘れていました。（すんません）

あと、数回で終わりそう？？（応援クリックお願いします！！）

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

川崎物件に退去者。(Vol.7)

の第８段目。

担当さんから、川崎物件のリフォーム（一部、キッチン周りを残して）が完了したとの連絡が入りました。

キッチン周りのカッティングシート貼りは、僕の遊び（もとい、修行）のために残してもらいました。

あと、電灯は、自分で買ってくるので（お願いするとけっこうするので）こちらのソケット交換だけにしてもらっていました。

で、週末、奥さんを連れて、当該物件へ、そして、電灯（シーリングライト）を取り替えてきました。

まずは部屋から。

ちょっと比較する絵がイマイチですが、、、

(Before)

（After)

（After2 角度を変えて）

全体を白で統一し（今回から床は白を採用）。ただ全体的にノッペリ感が出てしまうのを、あえて窓際にグレーを採用し、ピリっと感を演出。

写真では質感が伝わらないのですが、この壁紙、とてもイィです。ダーク系なのですが、壁紙自体に光沢があるので、光を浴びると淡く光沢を帯びます。（モダンアジアンテイストの壁紙です）

白の壁紙も実は、天井は超ベタな壁紙ですが、側面の壁紙はこれまたモダンアジアンテイストの光沢ある白の壁紙で、縦ストライプの凹凸があるのです。（コレがイィ！）

伝わるかな。。。こういう感じです。

（ちょうど壁際のところ）

うーん。。。やはり実物じゃないと、、、ですなー。

白の壁紙を更にフォーカス。

（どです？）

、、、ま、こんな感じです。

キッチンは、前回の空室時のリフォーム時とはことなり、現状回復とＩＨヒーターへの交換で安く押さえました。

（ま、あんましかわりませんが）

（ＩＨヒーターは組み込み）

これに、今回自分の修行の一貫として、カッティングシートを貼り付ける予定。

側面はあなぼこにパテまでやってもらっています。

窓際のダーク系にあわせ、室内を全体的にソリッドに仕上げる予定です。（只今、Unidy　で物色中。高いものは買わず安く抑えます）

風呂場は原状回復オンリーなので今回は省きます。

あとは玄関を買えました。（ＣＦに）

ゲ、玄関の写真とってない。。。。　orz....

ま、こんな感じです。

本物件、最近「事務所 SMALL BUISINESS向け」としての需要が出てきています。

今回はこういった市場も考え、せっかくオフィスとして使いたいのだから、普通の１Ｒより、チョッピリデザイン感のいい空間を提供するという観点からこういったカラーリングを選んで見ました。

色の候補は奥さんが最終的に見つけたもの、で、決定は僕と管理会社のお二人で議論の末決めたもの。

ＳＭＡＬＬ BUISINESSのオーナーさんだって、スタイリッシュな空間で活動したいと思うはずです。

また、居住用としても、そのまま活かせるよう、あまりにもぶっ飛んだことはしていません。

居住用・SMALL BUISINESS用どちらも需要はありますから。この二つに集中するとこういう形態がいいかと思っての今回の判断でした。

リーシングの面でも、

• 値付け
• 募集
• 広報

やるべきことはやりました。

さて、結果は如何に？？？

夏休みも終わりました（３日だけですが）明日からサラリーマン。何かしらの学びを見つけるべく、炎上中の火消しに徹します！

応援お願いします！！（ここをワンクリックでーす）

無念。賃貸住宅フェアに行けず。。。

ブログアップできずにすいません。

応援クリックありがとうございます。（今日もどうか一つ、ワンクリックを）

賃貸住宅フェア、今回もいけませんでした。どうしても本業が忙しく、時間の工面がつきませんでした。無念。

諸先輩方のブログから情報を得るようにします。

ところで、川崎物件空室のリフォーム費用が確定しました。

36万円強。

これに、敷金1か月分の6万弱が差し引かれますので、30万チョイというところです。

5か月分の家賃といったところです。今年の費用に当てます。現状9室のうち2室のリフォームを実施しました。残るは７室。

購入した当時からいる人たちですから、おそらくフルリフォームは必須。

とするとあと３０万×７室＝２１０万。

マージンをとって約２５０万はリフォーム費用がかかりそうです。ただ、次回以降のリフォームはそんなにお金はかからないですから、ここまではかからない予定。（住んでいる方の使い方によりますが）

個体差はあるかもしれませんが、購入時にはここまである程度算出しておかないといけないんですね。ここは素直に反省。

我が物件の年間ＣＦは約150万。

純粋にＣＦでリフォーム費用を回収するのに要する期間は、1.8(30×9(全戸）÷年間BTCF)年。

現状運営期間は2年を超えました。一応、ＣＦで全戸数分のリフォーム費用は回収したことになります。（他の修繕積立金等は運営費として見積もってありますので織り込み済み）

つい最近になって、真のＣＦがつみあがり始めているということですね。

当然ですが、ＣＦの積み立て口座は、これら運営費意外は一切手をつけていませんので着々とＣＦが毎月積みあがっています。

ローン固定金利期間が終わるまであと１年を切りました、次の金利決定にできるだけいい結果につながるよう、今後も堅実運営を目指していきます。

仕事・不動産投資・次のビジネス（最近は仕事がとにかくＨＯＴですが）まだまだ修行期間。

いまさらですが、こんな本も読みつつ、仕事のストレスに対抗できるモチベーションを維持し続けています。

金持ち父さんの起業する前に読む本 -ビッグビジネスで成功するための10のレッスン ロバート・キヨサキ シャロン・レクター

どうやら僕は従業員タイプではなさそうです。（笑）

っと、ブログの御題からかなりズレてしまいました。すいません。

頑張ります。（応援クリックお待ちしています。）

川崎物件リフォーム日程が決まりました。

今日も午前様～♪

ども。kanaloaです。（応援お願いしますね！ここをクリックです！）

手短に。

川崎物件のリフォーム日程が決まりました。

完成予定は8月11日となりました。

終わったら、キッチンのカッティングシート貼りと、シーリングライト取り付けと、恒例の、、、

ゴキ退治！！！

腕が鳴ります。

仕事は未だ大炎上中！！！（さぁ、どうなる！！！)

応援クリックお待ちしてます～♪（ここをクリックでお願いしますね）

川崎物件に退去者。(Vol.8)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

川崎物件に退去者。(Vol.6)

川崎物件に退去者。(Vol.7)

に引き続き第8弾（結構前置きが長く、、、）

もうチョイお付き合いを。。。（応援もお願いします。ここをカチっとクリックするだけです♪）

土曜日に担当のＫ氏と若手ホープＥ君と会って、壁紙と他のリフォームの詳細を決めてきました。

壁紙の色は、いろいろ悩んだ結果、結局当初選んだブラウンのちょっと凝った色は辞めて、シブ目のグレー（ちょっと、光が当たると光沢がでるやつ）に切り替えました。

なんとなく、こっちのほうがいいかなー。って。その場の3人で決めました。（難しい問題は、大勢で決めたほうがいい答えが出るという法則に従いました）

白い部分は一番最初に僕から提案したデザイン（グレーの壁紙と相性が良かったので）をチョイス。

でもって、天井は超ドノーマルなシロの壁紙をチョイス。

これに、床材が白ベースのフロアタイル。

さて、どうなるか？あとはプロの施工に任せます。

今回は、チョットだけ、（本当にチョットだけ）自分で楽しめる部分を残してもらいました。

• キッチンのカッティングシート貼り
• シーリングライトチョイス（単に安いのがみつかんないかなぁーって感じで）

他、いくつかあったのですが、ここんところの本業の大炎上で、週末も危うくなってきたのでプロにお任せしました。

で、たまたま、今日、家のキッチンの蛍光灯が切れちゃったので（しかも夕食の準備直前に！）しょうがなく、HOMESへいったところ、お買い得品がぁ！！

楽天で4800円もするシーリングライトが、￥2980で！！！（しかも今日限定15本！！！）即買いました。

あ、イケね。取り付け口の形状ってどんなんだっけ？ってことで、担当さんに連絡（遅くに電話してすいません）

担当さん：「あ、それなら、取り付ける一歩手前までやってもらっておきますよ。業者さんに」

、、、どもどもです。

てことでかなりお安く仕入れたシーリングライト。ウフフ。

＃残り全部買い占めちゃえば良かったかしら。（笑）

さて、明日から炎上中の仕事、さらに油を、、イヤイヤ、火消しに回ります。

＃8月初旬の賃貸住宅フェア、なんとしても行きたいものです。（火消しせねば、、、）

応援お願いいたします！（皆様のワンクリックが僕の明日への力！）

川崎物件に退去者。(Vol.7)

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川崎物件に退去者。(Vol.6)

に引き続き第7弾（だんだん前置きが長く、、、）

お付き合い下さい。（応援もおねがいしますねー）

壁紙を決めて、担当さんに送ったところ、「これだとコスト高になってしまいます。どうされます？」とのこと。

どうも縦じまの模様を横張りにすることで必要な壁紙の面積が不要に増えてしまうことが原因のようです。

てことで、仕切りなおしで、数パターンの壁紙の候補とそれにあうＣＦのバリエーションを奥様とともにチョイス。

これを元に週末に担当さんと会って、最終決定としたいと考えています。

自分のやりたいことをするとコストがあがる。コストを切り詰めようとすると普通になってしまう。。。

このトレードオフをどこまで自分の納得できるところにもっていけるかが、投資家としての力が問われるところなんでしょう。

こうやっている間に、お客さんが決まる！なーんて嬉しいことがあるといいな。。。（でも、あの惨状じゃ、、、早く綺麗にせねば！）

引き続き応援お願いします！(ここをクリック！！）

そそ、最近、オーナーさん間専用のメーリングリスト、関連する不動産運絵管理会社の担当さん専用のメーリングリストなんつーもんを立ち上げて、お互い共有すべき情報をこれで管理していっています。（ちなみにyahooのメーリングリストです）

会社では当たり前のように運営していますが、僕らみたいな形態の不動産投資にもぴったりですね。なかなかいい取り組みだと思います。取り入れられる方は是非是非。（但し運用は慎重に！）

川崎物件に退去者。(Vol.6)

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川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.5)

に引き続き、第六弾。床材検討編。

応援クリック、ありがとうございます。（さて、今日kanaloaは何位？確認はここから！）

壁紙は、一応決めました。担当さんからは、「もしかしたら傷がつきやすいかもです、ちょっと業者に確認してみます」と言葉をもらっています。

反応をみて、判断したいと思います。（でも、基本的にはこれで決定したいな。。。）

さて、続いて、床材。これは決めました。

（一番下の白）

玄関がブラウン・ＣＦもブラウン。入り口入っておくが昨日のブラウンで、床材もブラウンだと、ちと、部屋が重いんじゃないの？という奥様の意見を取り入れました。

ま、そうかもです。

さてと、次は、キッチンだなぁ。いよいよ、初ＤＩＹ。って、単にカッティングシートで綺麗にするくらいですがね。

楽しみですが、同時に仕事がまたも炎上。さぁ、どうなる！！

応援お待ちしております。（ここをクリックしていただくだけ！）

川崎物件に退去者。(Vol.5)

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川崎物件に退去者。(Vol.4)

に引き続き、第五弾。リフォーム素材検討編。

応援、ありがとうございます。（今日も、どうか一つ。応援クリックお待ちしています）

部屋の壁紙と床材を検討しています。不動産運営管理会社の担当さんから、リリカラの壁紙サンプルを送ってもらって、さっきまで奥さんと侃々諤々やってました。

一応、今回は、

• ソリッドで、ダークな感じ

をコンセプトに部屋をイメージしていきました。で、窓際の壁一面を別の色にしてみるという、kanaloa的には初の試みをやります。

で、選んだのはこちら。

うーん、全然本物の質感と色合いが伝わらない。。。（カメラマンがへたくそですいません）もちっとカッチョイイ質感なんですよ。

で、他の壁紙は、縞状のホワイト

（んー、なぜか、なぜか質感が伝わらない。。。）

もちっと、ソリッドなイメージで、光沢があるんですよ。これ。

で、これを横方向の縞状模様として壁にはってもらう。

これを想定しております。

しかし、量産タイプの壁紙もローコスト版でもかなりバリエーションがあるんですねぇ。。。

勉強になります。

これに、床材（フロアタイル）を選びます。最初は白系もいいなぁと思いましたが、ブラウン壁紙にあわせて床もブラウンにまとめてもいいのかとも思い始めています。

（この一番下のタイプか）

（一番上のタイプか、二番目（前回使ったやつ）か。）

もちっと、悩んでみます。

では、おやすみなさい。（応援クリック、おまちしています）

川崎物件に退去者。(Vol.4)

川崎物件に退去者。(Vol.1)

川崎物件に退去者。(Vol.2)

川崎物件に退去者。(Vol.3)

に引き続き、第四弾。

いつも応援ありがとうございます。（あなたのワンクリックで僕は元気！）

土曜に、７月に空室となった物件の確認に行きました。昼過ぎに担当さんと現地で落ち合い、まずは現状の把握。

１．玄関より部屋を見てみる。の巻。

（ま、予想通り）

２．玄関を見てみる。の巻。

（逆光で失礼。要はきちゃない）

３．ユニットバスを見てみる。の巻。

んー。

（あ、便座金具壊れとる。）

４．他、ファシリティーを見てみる。の巻。

（へこんどるー）

（時代を感じるー）

（あー。）

（昭和ぁー。）

（いまどき、クッション。。。）

（穴、あいとるぅー）

（何故、何故、穴が開くんだ？）

はぁ。まぁ、想定内ですけど、現実見ると、なんでこんなに荒くあつかっちゃうんだろ。って悲しくなりますね。（モノにも魂あるってこと。知ってほしいものです）

さて、悲しんでもいられません。早速、担当さんとリフォームの打ち合わせに入ります。

ざっくりいって、以下をリフォーム。一応、今回は、コストをできるだけ削減モード（何故そういうコンセプトにしたかは別途説明します）でまずは、管理会社さんに出してもらいました。

MAX価格で、ざっと4２万。（うーむ）

＜内訳（概要）＞

• 壁紙、床まわり全面改装（計：\168,100)
• 玄関まわり（計：\25,100)
• UB周り（計：57300)
• 洋間（壁紙・床周り以外：計：\40,300)
• キッチン補修（IHヒーター増設込み：計：\56,400)
• 木枠廻り塗装（計：\24700)
• ルームクリーニング・ゴミ処分代(計：\37,600)

一応、敷金の家賃一か月分は丸々いただきましたので（57000円ですが）こいつリフォーム代金から相殺して36万3000円。

あれだけの状況です。いろいろコミコミでやるとどうしてもこれくらいかかるというのが管理会社の担当さんの話。

で、ここからコストを抑えることを考えます。

• 壁紙はINKさんの「洗えるクロス」を使っています。これがコスト高として見えています。これを量産に変える。(2万弱のコストダウン）
• キッチンカッティングシート張りを自分でやる（修行もこめて）これで（12400円のコストダウン）
• ＩＨヒーターへの取替え（組み込みタイプ）を自分でやる（かどうかは、ちと微妙。）（実現したら、現況32000円から人件費分のコストダウン。ま、微妙ですが15000円としましょう）
• 便座の修繕（8000円分から人件費分のコストダウン。ま、5000円と見積もりましょう）
• シャワーホース・ヘッド交換を自分で（これも7900円から人件費分をコストダウン。3000円のダウンとしましょう）
• 天井シーリングを自分で探して買ってきて付け替える（11800円から人件費分のコストダウン。まぁ、6000円のダウンとしましょう）
• 網戸はクリーニングで十分（3500円のコストダウン）

てことで、計：58900円→ＩＨヒーター（15000円分）は微妙なので、この分は削って、→43900円のコストダウン。ここまでは何とかなりそうですね。。。

てことで、総計：319100円くらいでしょうか。

㎡数が17㎡です。さて、これがコストダウンしたkanaloaの試算ですが、いかがでしょうか？

ま、今回は、若干自分の修行の分（僕の人件費）は、コスト計算からは無視ししています。（本当は入れるべき）

• カッティングシート
• シャワーホース・ヘッド
• シーリング

これくらいは、自分でやってみたいですもの。やってみて、「やっぱプロに任せたほうがはやいわ。」と思えば、そっちに舵取ればいいだけですしね。

ま、とりあえずこんな感じで、詳細は、今週中に絞っていきたいと思います。

あと、敷金・礼金については方針を決めました。これについては、別途考え方を説明しますね。

では、明日からサラリーマンとして頑張ります！（応援、よろしくおねがいいたしますー。ここをクリック！！）

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.2)

川崎オーナー会議議事メモ(Vol.1)

に続きまして、第二弾。

おぉー、ランキング上昇中。（あなたのクリックで僕に活力を！！）

■2.コインランドリー設置について

我が物件には元々洗濯用防水パンがないです。で、部屋のりふぉオームの際に、スペース的に余裕がある部屋についてはそれをつけているのですが、どうしても部屋が狭く、近所のコインランドリーを使っていただいている現状。

当然、賃貸市場における訴求力も（駅から6分という好立地ながらも）見劣りがします。

で、それならば、ということで、物件内にコインランドリーを置けないかという議題が挙がっています。で、いかが議事メモ。

• １階共用廊下部分の清掃用具置場をコインランドリーにできそう。
• 工事費用（相見積とって）：ベストが40万そこそこ（ランドリー二台の値段含まず）

これに対し、オーナー側

1. 本当に必要なのか？（使用頻度は？）
2. コストパフォーマンスは？

ナドナド。上記番号に対し、不動産運営管理会社さんは、

1. アンケートをとってみて反応を見ましょう。（反応は芳しくなさそうなので、お礼（クオカードなど）をつけるとかして。
2. （数パタンの回収事例を説明の上）とはいえ、あくまで机上の数字。絵に描いた餅ともいえる。（コインランドリーの収益性を見切るのは経験則から非常に困難である）正直ベースだとやってみないとわからない。

ということで、近隣コインランドリーの価格を調べる等のマーケティングや上記アンケート調査等、より、借主視点で情報を精査した上でオーナー側にジャッジしてもらうように決定しました。

僕らがどうこういったところで、結局は借主さんが「んなもん、いらねーよ。」であれば、意味のない投資ですからね。

なにせ、一風変わった借主構成になっていますから。ウチの物件は。（笑）

個人的には、雨の日を考えると、ランドリーがワンブロック先にあると考えただけで行きたくなくなります。そういう意味では、住居敷地内にランドリーがあるのはそれなりに価値あるかなー。と考えてはいたのですが。。。難しいです。

この件はもう少し議論が必要ですなぁ。。

さて、明日は、「各フロア鉄部塗装について」です。お楽しみに。

応援クリック、引き続きお願いいたします。（目指せ数ヶ月ぶりの50位以内！！）

川崎物件の契約更新、無事すべて完了。（感謝！！）

母の日。あ、いけね、母に感謝の電話忘れてた。

ま、普段からメールで会話してますし。（応援ありがとうございます。今日もワンクリックありがとうございます）

さて、昨日、管理会社さんから管理報告が届いて、その中に懸念だった契約更新（3人）の契約書が入っていました。

ふぅ、とりあえず、ホッとしました。

店子さんにまずは今回も契約を続けてくれてありがとう！！

そして管理会社の担当さんに感謝。

カミさんと契約書に感謝の合掌！！

明日は、本物件の管理組合総会。先日のブログで紹介した確認ポイント＋αについて担当のH君にお願いしておきました。

この物件、現在検討中のとあるプチプロジェクトが進みつつあります。まだ実現可否ができていないので紹介は実現のメドがたった時点でさせてください。

我が物件、まだまだ進化の伸びシロがありますよー。

着々、コツコツ、焦らずに。

こんな時代ですから。じっくりいきます。気づいたときに周辺の物件の追随を許さない状態になっているといいな。

決意を新たにした今日の一日でした。

※夕方に、カミさん連れて、大師駅ちかくのHOMESに行きました。ほぼ、ウチの近所のHOMESと同じでしたが、フードコートがあったのがうらやましかった！！（ウチの近所は、サイゼリヤだけ！！）

しかし、あの近辺、ものすごい進化してました。モーレツな勢いでマンションが建ちまくっています。

そして、例の姉歯マンション、建物はそのままに色がガラリと変わっていました。（耐震補強してリニューアルしたのかしら？勘違い？）

さ、明日からサラリーマン。同じ境遇の方。張り切っていきましょ！

応援クリック引き続きお願いしますね！（ここをクリック・クリック！）

管理組合の総会資料ってチェックされてます？

今日はGWなのにありがたくもお仕事でした。

毎日更新できずすいません。可能な限りUPの頻度をあげますので応援お願いします。（ココをクリック！）

夕食後、我が投資物件の管理組合総会の資料を徒然に読んでいたのですが、よくよく考えると、不明なところだらけということに気づきました。

不明というより、自分がちゃんと理解できていない箇所。でした。

投資物件・自住目的のマンションにかかわらず、オーナーさんは、この資料をググっと読んだことがありますか？？

大抵は、以下のような構図となっていて、

1. ○○期収支決算報告承認の件
2. ○○期予算承認の件
3. 役員選出承認の件（変わるときだけ）
4. その他に決めたい事案（重要 or 突発的なもの）

大事な内容というのは、上記１，２が該当すると思います。

これがまた、フツーの人では、それを読んで「あー、そうですか」と理解できる代物ではありません。

いわゆる、企業の財務諸表にあたる資料だからです。

• 自分の物件が今期これだけの金を使って
• これだけの収入を得て
• 現在資産（負債）はこんだけあって

っていう情報です。それを補足する詳細資料も混ざっていますから、「オェー、管理組合がしっかりやっているだろうから大丈夫だわー」ってなりがちになりませんか？？

気をつけましょー。

決算書の暗号を解け! ダメ株を見破る投資のルール 勝間和代

にもあるように、財務諸表の数字にはその裏に「本当のところは、伝えたくない事実」が潜んでいることがあります。

企業の決算もそうですが、この管理組合の資料に出てくる数字も言い方を変えれば

所有不動産の一定期間の成績表

なんです。なので上記に挙げた情報（こんだけの金を使って、とかです）はあくまで表面的な数字でしかないわけで、

で、今後どうなのよ？？

までは端的に表してくれないわけです。

まぁ、純資産が多いってことは、B/S上は単純に安定しているよーとはいえますが。

今、改めて我が物件の総会資料（中のB/S,P/L)を眺めて、うーむ、ようわからんという要素がちらほら。。。

• 修繕積立金B/Sの負債欄「預かり金」って誰が、誰に対して債務を負っているのよ？
• 管理費・修繕積み立てそれぞれに未収金があるけど、これ、放置していいんだっけ？
• そもそも修繕積み立て金の内訳ってガラス張りになっていなくていいんだっけ？（大枠でしか数字つかめないけど大丈夫だっけ？）
• 定期清掃費が今期からゼロ予算になっているのは何故？不要になったのであるならば、じゃぁ、これまでの定期清掃ってなんだったの？
• アレ？そういや、修繕積立金等のお金の裏づけになる証明書（口座証明みたいなやつ）が入ってねーな。

ナドナド。。。

数字って定量的な分析ツールでありながら、実は、裏に潜む定性的情報も見つけられたりするんですね。

定量・定性的情報って、実は表裏一体だったりする。

この辺のポイントについて、委任をする担当のH君に確認をお願いするつもりです。

せっかく簿記３級とったんで、実践に生かしてみます。居住用のマンションをお持ちの方も、別に簿記の知識がなくても、数字が意味するところをきちんと管理組合に問い合わせることって大事かもしれませんよ。

後の祭り。じゃいやですもんね。

リスク対応は、リスクを知るところから始まります。区分所有って、あまり自分から管理に口出せない（出せるのですが、基本的に管理会社さんにお任せ状態なので）仕組みになりがちですからね。

続報は、5月中旬あたりかな。。。区分マンション経営者の方のご参考になれば幸いですけど、、、

では、今日はこの辺で。（オヤスミナサイ。。。）応援クリックお待ちしています。

我が投資物件の管理組合総会が近々開催。

すでに、一部の方々はＧＷに突入されたんでしょうか？

僕はとりあえずＧＷ後半が仕事です！（ランキング下落気味。応援クリックお願いします）

さて、昨日、僕の投資物件（川崎の）の管理組合総会が開かれると担当のＨ君から連絡がありました。

基本的に、総会自体への参加はＨ君本人に任せています。他のオーナーさんもそうしているし、そのほうが意見がまとまって発言にも一貫性があることを目的としています。（少なくとも僕はそう考えています）

ただ、もちろん、丸投げは投資家として失格ですから、僕なりの今後の当該物件のリノベ要望を出しておくつもりです。

今考えているのは、以下

• あまり綺麗ではない外観を今後どういったスキームで向上させていくか？（コストをかけずに最大限の効果を出すための策は何か？）
• フロア単位でオーナーがいるので、フロアの共用部ってそのオーナー単位で（せめて扉くらい）好きにできないか？
• そういや、地デジ対応ってどうなってたっけ？
• ネットワークインフラって結局どうするつもりだっけ？

こんなところでしょう。

２番目が、果たして区分所有法的に可能かどうかは良く分からないのですが（そもそも共用部を単独オーナーで好きにできるのかようわかっておりません）、これが可能になれば、例えば扉見た目を自前で綺麗にすることができますし、（カッティングシートとかで）

廊下だって、自分の意思で好きにできます（もちろん常識の範囲でですが）

フロア単位でオーナーが分かれているため、その単位で個性があってもそれはそれで面白いのではないか？

そう考えたわけです。

ただ、他のオーナーさんの立場・状況・ご意見をまったく考慮に入れていないので、あくまで構想レベル。

それよりも効果的なリノベ案があればそちらを積極的に採用していく考えです。

繁忙期を（今のところ）ひとりの退去なしに乗り越えたところですので、嬉しい限りですが、かといってそこに胡坐をかいたらその時点で商品（物件）の衰退が始まります。

たまたま、自分が品質を強烈に問われる分野で仕事をさせてもらっているのでこういう、「プラン、ドゥー、チェック、アクション」サイクルを回すことに敏感です。

特にカイゼン活動には。

常日頃、カイゼン活動をされている不動産投資家の方々は、失敗という言葉は、単に次の成功のきっかけでしかなく、

物件を放置状態の投資家にとって、失敗とは「致命的ダメージ」を意味します。

失敗のもつ意味がまったく変わっちゃうんですね。

僕は前者の投資家であるつもりです。

ということで、いろいろ考えて提案してみます。（思考は無料・無限・自由！）

では、オヤスミナサイ。（応援クリックお待ちしております）

テレビが映らない。。。(泣)

朝一でお掃除、そして簿記・簿記・簿記。。。（ようやく仕訳の何たるかが分かってきました。しかし、試験は２週間後、間に合うか！！）

応援、お願いします！（ココをクリックです）

日曜楽しみにしている唯一の番組の一つ（なんじゃそりゃ）「世界の果てまでイッテＱ」を見ようとチャンネルをひねり（死語）ました。

「あれ？映らん。。。」

なして？いろいろ調査が始まります。。。ケーブルを抜き差ししたり、付け替えたり、、、どうも、アンテナかテレビの受信がおかしそうというところまで絞り込みました。（障害を絞り込むのは職業柄得意なんです）

で、管理会社の緊急対応電話に連絡すると、ポマード部長（うちでは彼をそう名づけています）がいきなり、

「あ、テレビのことですね。」

そうそう、と伝えると、どうやら、うちのマンションが契約しているケーブルテレビのケーブルが、火災で焼ききれたために、うちの近所の広範囲で受信ができない状態になっているとか。

こうなったらどうしようもない。（復旧は明日以降だとか。。。）イッテＱが見れないよー。と思いましたが、強い味方がいました。

ケータイのワンセグ。（そこまでして見たいのか）

リビングで始めて1時間ぶっ通しでケータイワンセグを見ました。意外と楽しめましたよ。（目は疲れますがね）

我がマンションの、管理体制はしっかりしており、建物自体にも不要な設備もなく、なかなかよろしい管理体系ができていると思います。

ポマード部長（愛車は、ミニクーパー）の臨機応変な対応も助かります。（テナントリテンションを理解されていらっしゃる）

こういった良い点や、もともとの立地条件（まぁまぁいい）から、売り物件が出ても2週間以内に次の買い手が決まるそうです。（なにせ、一番安い時期に買えた物件ですから、売り手と買い手の値付けにそんなに乖離がないのが理由だと思います。）

こういうところは不動産投資に反映できるなぁといろいろ参考にさせてもらっています。

必要なだけのサービスをタイムリーに提供できること。

これもテナントリテンションの大事な要素なんですね。

ちょっとしたトラブルから、一つ勉強させてもらいました。

しかも、この時間まで、じっくり簿記の勉強ができましたし。(泣）

さ、明日からサラリーマン。ストレスいっぱいの社会から、何か一つでも学びを得るために頑張ります。（じゃないと、やりきれないっすよねー）

サラリーマン不動産投資家の皆さん。頑張りましょう。

そして、応援もよろしくです。（ここをクリック！！！）

不動産・金・銀。時代は真の価値を求めている？？

今日は短めで。

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金・銀のネタを書いたら結構興味をもたれている投資家の方々がいらっしゃるようで。

前回書いた内容って、基本的には今まで読んできた書籍の受け売りなんですが、とはいえ、kanaloaも、不況の嵐の中、これだけ各国の中央銀行が紙幣をバラ撒いている状況を考えると、

果たして、僕らが使っているお金（紙幣・貨幣）ってなんなんだろう？

と漠然とした思いになっていたのです。

僕らが使うお金って、本来、価値はないわけです。（厳密には、あるんですが、その紙幣・貨幣に記載されている金額相当の価値はないはずです）

じゃぁ、なんでその価値のないものに価値があるのか？

多分、本来価値のあるモノと交換できる保証があるからなんだと思います。

アメリカドルは、その昔（といっても１９７１年まで、とつい最近までですが）、金と交換できました。

だから、「有事のドル買い」という動きに価値があったわけで。

ニクソンさんがそれをやめてしまった（書籍によると、ヨーロッパの巧みなわなにはまったのだそうですが、真意は？？）ため、以降上記の「ドルの本来の価値」はなくなったのだそうです。

9.11テロがそれを裏付けました。（これは、僕も見て確認しました。）

じゃぁ、日本円はどうなのか？？

高い技術力・勤勉な国民性、、、こういったものが裏付ける価値でしょうか。

でも、それを上回る紙幣をここ数年の「量的緩和策」で刷り出してしまっています。

こういう状況をみていると、「ほんまに、今の100円で１０年後同じもの買えるんだろうか？？」と不安を頂いてしまいます。

世の中、「真に価値のあるものを求める時代」がきていると思います。そして我々日本人も、それに気づき始めているってことでしょうか？

不動産・金・銀が盛り上がってきているから。。。

世の中の資産家が昨今どういう動きをするかを見ていると、なーんとなく、そんな感じがします。

バフェットおじさん・ゲイツおじさん・中東の資産家がこぞって金を買い捲っているとか、、、

今、それを持とうとしている自分は、すでに遅れているのか、まだ間に合うのか、、、

悩んじゃいます。

すいません、不動産投資ネタ少なくて。

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ウシ！リフォーム方針決定！

今日は定時に上がれた！（奇跡！）

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さて、今日ようやくリフォーム方針が決定しました！！

リフォーム会社は、ＩＮＫさんに決定。

別の業者さんのリフォーム案に対して、当初はちょっとコストがかかりすぎたので、

• キッチンのグレードを落とす。
• 他、もうチョイ勉強してもらう。

ことで、他の業者＋3万弱で抑えてもらうことができました。これが僕のＩＮＫさんを使う・使わないの判断モノサシでした。＋３万と言っているのは、ＩＮＫさんの扱っている

「洗えるクロス、傷につよいクロス。」

のコストがそれだけかかるのは納得だからです。クロスの張替えは、仮に2年後とにやったとして（そこまであるかどうかはビミョーですが）そのたびに６万くらいかかるなら、10年保障の付く同社のクロスであれば、６×５（回）＝３０万（実際は施工費があるでしょうから、20万くらい？）なので、十分元はとるかと。

ということで、この差額であれば納得ということになりました。

総額４７万。（壁・天井のクロス・フローリング・キッチン取替え・換気扇のファン装着・玄関ＣＦ取替え・もろもろ雑多含む）

ちょっとお高いようですが、長い目でみて、先に攻めの投資をしようという判断です。あまりにも、古い設備だとどの道近い将来総とっかえになりますから要はどこで行動を取るかだけなんですね。

まぁ、ちと、これが連続で続くと、年間ＣＦ、軽く吹っ飛びますが。３年分のＣＦがあれば、何とか全戸（９戸分）、同じカイゼンができるという計算になります。

当たり前ですが、年間の限界は３戸まで。それを超える場合は、それこそ最低限のリニューアルしかできませんが。（そうならぬ努力が必要ですな）

ただ、リニューアルを施していくことで、物件の価値を上げることが可能になり、賃料ＵＰにもつながります。

この辺のサジ加減が、この物件の今後の経営のポイントになりそうです。

すでに、Ｍ女史他、ＰＭ部隊の方々には、募集の活動に入っていただいています。（既に数件の打診があった模様。これから期待したいですね）

リフォームが終わったら、もし、ご興味がある方、お時間があれば、どなたでもwelcomeです。見にいらしてください。で、コメントいただけると、次回の肥やしになります。

数ヶ月前とはずいぶん良くなった（とはいえ、マダマダカイゼンの余地のある）我が物件の全体像も見ていただけると幸いです。

さて、あとは細かいデザイン等の詰めですな。これは追ってご紹介しますねー。

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住宅金利が上がりましたね。

昨日の疲れがとれんです。。。

いつも応援ありがとうございます。（今日もここをクリック！！！）

ＮＨＫ見てたら、住宅金利上昇の話が出ていました。世界的物価高騰の影響で長期金利が上昇しているからだとか。

１０年物で４．２５％、、、うーん、上がってますね。

住宅金利と、不動産投資の金利は商品は別ですが、やはり同じ類のローンですからね。不動産投資って、いろんなリスクがありますが、金利のリスクに対するヘッジをどうするかも重要な要素ですよね。

「攻めの投資」で金利のリスクをヘッジするか？

「守りの投資」でやるか？

どちらもリスクがありますが、僕は前者で行きたいです。守りに入るのは十分な資産を築いてから。それまでは、安定度を考えながら攻めです。

安定度は、投資対象の場所（ＰＬＡＣＥ）をきちんと押さえておくことで担保。そのための市場調査がキモになります。

金利上昇へのリスクヘッジにもいろんな手段があるみたいで、その手段を状況にあわせて適切に選択していくことが重要なんでしょう。

ま、でも、上がり基調ではあるものの、先行き不透明、かつ、日本の借金も１５００兆円ある状況でドカンと金利があがることはそうそうないとは思っています。（が、例外は常にありますけど）

金利のことは誰にもわからないです。

なので、僕は「今、自分にできるベストの選択と行動をする」これを粛々と。です。

ふぃー、明日は休日出勤！！！がんばるでー！（応援してくださいね）

川崎物件の総会が完了。（カイゼン活動中の不動産投資家）

ハワイ旅行（＆ハワイ移住計画のための視察）を一ヶ月ちょっとにして、モーレツに仕事が忙しくなってまいりました。

伝家の宝刀！『休日出勤』、昨日やってしまいました。でも２時間だけ。英会話教室もあるしぃ。

今日はその英会話教室でパーチーがあるので、ハッチャケてきます。

あかん、ランキング下落中。（ここを押して！）

さて、２日ぶりにメール開いたら、Ｈ君から川崎物件の総会のメモが届いていました。ちゃんとした話はもう少ししたら議事録が出るそうなのでそちらで確認しますが、概要は以下のようになっています。

1. 修繕積立金が、各フロアあたり２万増える（泣）
2. 清掃業者を変える。
3. 貯水槽清掃費が減額される。
4. オーナーgroupから提案した、カイゼン計画(*1)が承認された
5. 光ファイバーを敷設する。

これらが決定事項です。以下、項目ごとに詳細を。

■１．

まぁ、前から「少ないんじゃないかなぁ。。」と思っていたのでしょうがないと考えていますが、やはりＣＦが少なくなるという事実がありますから、ちと悲しいです。が、ごれが物件の維持管理に有効に使われるなら、判断としては合理的ではないかと思います。

■２．

以前から清掃はきちんとやっているそうなですが、電球交換等の作業が忘れられていたり等の問題があったので変更という運びに、現在業者からアイミツとって精査中です。

■３．

これは理事長さんの努力の賜物。すばらスィ。理事長さんもようやく現実に気づいたか！？評価に値します。

■４．

• 郵便箱の総とっかえ
• 鉄部塗装
• 廊下の上部の塗装
• エレベータ内部の補修

これらが全部承認されたとのこと。支払いに関して、

• ポストの交換費用⇒所有者ごとに数に応じて負担。
• その他⇒修繕積立金から支出。

となります。これは妥当ですね。

■５．

新規事項です。朗報です。僕はこれから（既にですが）は、ネットワークインフラは必需品ですのであったらいいけど、まぁ、マーケットが特殊なエリアだから最悪なくてもいいか、、、と考えていましたが、光ファイバーを新設することがきまり、これで他の物件と同列に並べるのではないかと考えています。

ウン。なかなか、グー（エド晴美風）な総会結果でした。Ｈ君、代行お疲れ様でした。あとはこれが適宜実行されることをウォッチしていくことになると思います。まずは、第一ステップクリア！！

総会は平日に開催されたので、僕はいけませんでした。こういうことも想定して、前もって時間のあるときにオーナーさんたちと意識をあわせておいて正解でした。

あとは、これらの決定事項により、再度全体の収支を棚卸する必要があります。そろばんがあわないと意味ないですからね。

今読んでいる、勝間さんの本には利益についてこうあります。

勝間式「利益の方程式」 ─商売は粉もの屋に学べ!─ 勝間 和代

利益＝（顧客あたり単価－顧客あたり獲得コスト－顧客あたり原価）×顧客数

これを不動産投資に当てはめてみると、

• 顧客あたり単価：一部屋あたりの家賃に相当するんでしょう。
• 顧客あたり獲得コスト：一部屋の募集にかけるコストとでもいいましょうか。
• 顧客あたり原価：一部屋にかける、物件の価値をいかにローコストで実現するかなのかな？
• 顧客数：これは不動産投資では、ＭＡＸは満室戸数が上限になりますね。

てことで、今回の理事会で決めたことは、

『顧客あたり原価』

にあたるとおもいます。如何にコストを抑えて、物件の価値増大へ最大限の効果を出すか？これがテーマです。これがうまくいけば、「顧客あたり単価（家賃）ＵＰ」といった形の相乗効果も期待できますね。

この方程式、大まかな経営ストラテジを構築するのに、とても便利ですね。皆さんもご興味があれば是非活用を。

＃昨日ＴＢＳの「ブロードキャスター」に勝間さんが出てましたね。残念ながら、終わり際にチャンネルを合わせたのでさよならの言葉だけで、彼女の考え等が聞けなかったのが残念。でもシャキッとしたしゃべり方で「あぁ、この人は頭いいんだろーなぁ」と思いました。

さ、これからパーチー。ひたすら英語で暴れてきます！

今日もどうぞここをクリックして、僕を勇気付けてください。応援お願いします！！

川崎物件の管理組合総会に向けて（攻める！不動産投資家）

しかし、忙しすぎる。。。

仕組みだ、仕組みだ！仕組みなんだー！応援お願いします。

週末に川崎物件の管理組合総会があります。結局平日なので僕は参加を断念。代わりに頼りになるパートナー、Ｈ君に代理人お願いすることにしました。

というか、物件の細かい運営等は彼と、ＰＭ部隊のＭ女史が粛々と進めてくれているので、全体を報告してもらいながら実務をお願いするほうが経営として効率的だと考えるからです。

今回は、昨年度の決算と今年度の予算の承認だったので、まぁ、議決に関しては、特に問題ないかなとおもってます。

気になったのは、Ｈ君からこの物件の修繕管理等を担当している会社に修繕計画表の新しいものを出してもらうように言ってもらっていたのですが、出てきた計画がちょっとビックリでした。

３年後、大規模修繕を予定していて、それがエラク金がかかるため、予算が「赤」に変わってしまうのです。その額がやたらでかいので、果たしてそこまでやるべき修繕なのか？とかはまだちゃんと見てません。これをまともにやるとＣＦが月単位で３万ちょっと減ってしまうので、３年後を見越してこの辺はたのオーナーさんと詰めていく課題になるんだと思います。

Ｈ君は「ちょっと高いんじゃないですかね？」といってましたが。ま、これは追って、ですね。

それより、今回我々オーナーグループから管理組合総会に出す、物件のバリューアップ案を彼に提出してもらう運びになっています。

その内容は以下、

• ボロボロの集合郵便箱の総とっかえ案
• 汚いエレベータ内装のリニューアル
• 鉄部・天井の塗装

です。総額80万強。ワンオーナーあたり１２万弱。

ウン、これならキャッシュでドンと払ったほうが、お得ですね。

新しい、郵便箱の写真も見ましたが、なかなかクールでしたので、問題ないと思います。（ていうか、今がひどいだけなんですがね。。。）

この辺をＨ君に提案してもらって、全体の意見として通したい、そう考えています。

やはり、不動産投資はチームプレイだ。僕みたいな仕事の効率がわるい人間にとっては余計ですな。。。

チームで物事が前に進むとその満足感は無限大！！応援お願いします。

川崎物件の管理組合総会に向けて（攻める！不動産投資家）

しかし、忙しすぎる。。。

仕組みだ、仕組みだ！仕組みなんだー！応援お願いします。

週末に川崎物件の管理組合総会があります。結局平日なので僕は参加を断念。代わりに頼りになるパートナー、Ｈ君に代理人お願いすることにしました。

というか、物件の細かい運営等は彼と、ＰＭ部隊のＭ女史が粛々と進めてくれているので、全体を報告してもらいながら実務をお願いするほうが経営として効率的だと考えるからです。

今回は、昨年度の決算と今年度の予算の承認だったので、まぁ、議決に関しては、特に問題ないかなとおもってます。

気になったのは、Ｈ君からこの物件の修繕管理等を担当している会社に修繕計画表の新しいものを出してもらうように言ってもらっていたのですが、出てきた計画がちょっとビックリでした。

３年後、大規模修繕を予定していて、それがエラク金がかかるため、予算が「赤」に変わってしまうのです。その額がやたらでかいので、果たしてそこまでやるべき修繕なのか？とかはまだちゃんと見てません。これをまともにやるとＣＦが月単位で３万ちょっと減ってしまうので、３年後を見越してこの辺はたのオーナーさんと詰めていく課題になるんだと思います。

Ｈ君は「ちょっと高いんじゃないですかね？」といってましたが。ま、これは追って、ですね。

それより、今回我々オーナーグループから管理組合総会に出す、物件のバリューアップ案を彼に提出してもらう運びになっています。

その内容は以下、

• ボロボロの集合郵便箱の総とっかえ案
• 汚いエレベータ内装のリニューアル
• 鉄部・天井の塗装

です。総額80万強。ワンオーナーあたり１２万弱。

ウン、これならキャッシュでドンと払ったほうが、お得ですね。

新しい、郵便箱の写真も見ましたが、なかなかクールでしたので、問題ないと思います。（ていうか、今がひどいだけなんですがね。。。）

この辺をＨ君に提案してもらって、全体の意見として通したい、そう考えています。

やはり、不動産投資はチームプレイだ。僕みたいな仕事の効率がわるい人間にとっては余計ですな。。。

チームで物事が前に進むとその満足感は無限大！！応援お願いします。

なんか、最近よく揺れますね。。。（不動産投資のリスク管理）

今日は揺れませんでした。（ちと安心）

まだ、ハワイの宿を決めきれていないやつ。応援お願いします。

昨日とその数日前と連続でまぁまぁのゆれがきましたね。。。一回目は、夜中に揺れましたが、カミさんにたたき起こされるまで「あー、なんか揺れてんなぁー。」程度にしか思っていませんでしたが、後で聞いたら震度３とか４とか。

僕、ちと危険かも（やべー）。

二回目は、会社で（僕会社に早めにいっているもんで）揺れを感じました。いずれもたいしたゆれじゃなかったから良かったですが、二回目は川崎が震源地だったとか？？（本当か？？）

揺れるたびに、「物件の地震に対するリスク管理」について考えされられます。

地震のリスクヘッジは、一般的には地震保険を活用すると言われています。個人が住宅用として購入するのであれば、多くの場合新築のケースが多いでしょうから、建物を保障するという意味では、間違った手法ではないと思います。（とはいえ、地震保険は、火災保険の５０％が上限ですが）

不動産投資ですと、若干判断のものさしが変わります。基本的に建物のリスクをどう考えるか？で地震保険をつけるのか？否か？を判断するのです。

要は、物件価格に対する、建物の価格の割合で考えるのです。新築物件の場合は、物件価格に対する建物の価格割合が高いですから、その分のリスクヘッジをするために地震保険にはいるという考え方は、前述の新築の自宅を購入する考え方と一緒です。

で、残り半分の建物価格をどうやってヘッジするか？が課題になるんだと思います。

で、中古のマンションの場合、（僕が所有しているマンションがそうですが）、物件価格に対する建物の価格はずいぶん低くなっています。つまり土地の価格が占める割合が高くなっているということ。仮に７割が土地価格だとすると、残り３割のお金をどうするか？ってことですね。

それを地震保険でまかなうか？いや、たいした額じゃないから別にいらないや、と判断するか？ということになります。

僕の物件の場合、区分所有ですから、土地の全部が僕の持分ではありません。ですので土地の持分計算からはじき出す必要があります。

で、計算すると大体１４％が持分になりました。

物件自体の土地は、２６６．８０平米。ということで、

物件持分＝２６６．８０×０．１４＝３７．７６（㎡）

坪に直すと（坪＝3.3平米ですので）１１．４４坪

が持分となります。

現在の川崎物件の土地坪単価は、調べたところ３００万くらい。※ただ若干、値の信憑性は？？ですが。

(ここで調べました）

また、あるサイトでは、

路線価は、相続税や贈与税の算定基準となる単価（㎡単価）です。
非常に乱暴ですが、土地の実勢価格は、路線価の１．２倍～１．３倍程度です。
路線価は㎡単価ですから、坪単価なら、さらに３．３倍して下さい。

ということで、路線価から算出してみますかね。

（路線価はココデシラベロ！）

で、調べたところ、やく２１０万くらいですかね。結局は実勢価格はプロにしかわかんないので、低いほうで考えることにして、以下、計算してみましょう。

土地価格＝２１０万×１１．４４坪≒２４００００００円

が、僕の所有分の土地価格ということになります。土地を売るとそれだけが僕に入ってくるということになります。現状は。

で、購入価格（これはこの場では控えます）から上記を差し引いた金額が建物分として考えます。僕の建物分のリスクは、地震保険で一部をヘッジし、残りをなんとか自分で払いきることが計算上可能です。

ただし、これは建物が全壊した場合のみです。これが半損、一部損の場合はそれぞれ、保険金額の５０％、５％となり、再計算とファイナンスの練り直しとなります。

カミさん曰く、「全損はなかなかでないんじゃないの？」といってます。（彼女、昔は損保系に勤めていたのです。ですので事情に詳しい）。フム。となると、若干厳しいかもしれませんね。

このリスクをどうするか？が僕の今後の課題だと思います。

このシナリオが成り立つのは、僕が持っている物件の土地の力が強いことが根底にあります。都心部の土地価格であれば、（例えば神保町とかは、1400万とか、ヒェー。すげー）これがもっとすごいですから、更地にしたときの価格は逆に上がったりすることもあるんでそうです。

すごいですね。

不動産投資で、重要な４つの要素の一番にくる、

PLACE（場所）

というのは、こういったリスクヘッジの場面でも威力を発揮するんですね。

ウーム、益々、都心のリッチワンルームに興味が出て来たぞい。

僕の地震のリスクヘッジは、まだまだ精度が低いし、観点にも粗さがあります。ただ、このように、地震のリスクひとつをとっても十分なシナリオを想定して、投資を進めるという考え方を持ってほしいという思い出参考程度に欠かさせて頂きました。

不動産投資の成功の秘訣は、（というか投資の類は何でもそうですが）

• 攻め（物件を買い足す・バリューアップする・借主をひきつけることをする）
• 守り（内的・外的リスクをヘッジする）

この両輪をバランスよくまわしていくことだと考えます。ということで、僕は数年前に巷をにぎわせた「破壊的投資法」はやらない方針です。（でも、考え方は尊重したいと思います。この投資法は究極の「攻め」ですから。ただ、かなりリスキーですのでそれなりの覚悟をもって取り組まないといけないことは言うまでもありませんが）

明日は、今度こそ、kanaloa家の家計の棚卸をしたいと考えています。

いけね、こんな時間になっちまった。応援お願いします！

今後の不動産投資の方向性を考える。

GWの後半は、おうちでいろいろやってます。

前半遊びましたからね。やることやらないとです。応援お願いします。

さて、今日はカミさんと、今後の不動産投資の方向性をどうするか考えてみました。最初は、青色申告で使用した各種資料を見ながら、自己資金を実際にどれくらい使ったかを再確認しました。

川崎物件に使用した自己資金は380万くらいでした。最初は500万くらいを想定していましたが、確か登記費用が安く上がったのが要因でした。浮いた資金は、物件のリノベ用に取っています。

それから、じゃぁ、次の一手はどうしようか？侃々諤々やりました。

• 情勢は、売り手市場から買い手市場になりつつある。
• だが、現状は現金が多い人がいい物件をさらっている状況。
• でも、夏過ぎるくらいからボチボチ手ごろな物件が出てくるかも。

ということで、僕は、次の一手（物件を手に入れる）を夏以降に考えてもいいかな。と考えていました。

が、カミさん曰く、

• ちょっとまて、己は自己資金にそんなに余裕があるのか？
• 川崎物件が現状において取り除くべきリスクがあるのに、先を急いでどうする？
• 区分を一戸追加して、投資効率を改善するのはわかるが、果たしてどれくらい効果があるのか算出してみたのか？
• 区分を追加して事業規模に持っていった場合、複式簿記で６５万の控除ができたとして実際どのくらい税金面で効果があるのかきちんと考えたのか？
• そもそも、自分の家のことだけじゃなく、家族という単位で生活を考えているのか？

、、、むぅ。そういえば、そこまで具体的に考えていないなぁ。。。確かに自己資金はあまり余裕がないかもしれません。（もちろん、現状物件の不測の事態に対する最低限の資金は用意してますよ）家族になにかあったり、また、家族が増えたりしたらという観点でライフプランを考えていないなぁと気づかされました。

しっかりしたカミさんです。（手前味噌ですんません）

一回投資してしまうと、「次だ次だ！」と考えてしまいがちですが、こういった感じで『自分は次に手を出してもいい状態なのか？』を常に意識して考えていくことも投資家としての大事な考え方だと思います。

ということで、こうすることにしました。

1. 次の一手として、区分の１LDKで『プチゴージャス』な物件を投資対象モデルとし、そのモデルケースで実際に投資指標がどのようにカイゼンされるかをまず考えてみる。
2. 次に、事業規模になるので、それによる、節税対策がどれくらいになるのかを算出してみる。
3. その上で、自分たちのスタンスを決めて、H君とかに相談に乗ってもらう。
4. その間は、川崎物件の設備カイゼン活動をしっかりやる！

常に、「投資効率」と「安全度」の両輪をバランスよく回しながら、長いスパンで投資を成功させる。

危うく自分のスタイルを見失うところでした。やはりこうやって一度自分たちの投資スタイルの棚卸をすることって大事だと思います。

昼から始めて、気づいたら夜の7時でした。おわったーとおもったら、

『つぎは、ハワイの旅行計画よー！！』

、、、はい。。。

終わったのはついさっき11時でした。。。（死ぬ）

でも、おかげでずいぶん楽しそうなオアフ旅行になりそうです。（アクティビティも結構頑張って探し出したオリジナルツアーを見つけましたし、バンクオブハワイの口座開設やら、深山さんのオフィスへの顔出しやら、5日じゃたりないくらいになっちゃった。。。マッタリしたかったのになー。ま、いいか。）

明日は、おうちの家計の棚卸。。。オェー（カミさん鼻息あらいっす）。応援お願いします。

川崎物件オーナー会議開催しました！

ついにやってきました、この日が。

区分所有の方の物件運営の参考なれば幸いです。応援お願いします。

 

※上記の写真は、最近この物件に入った美容室のエントランス（カッチョイイ！！）この入居でずいぶん物件の格は上がってきていると思いますよ。

場所は、横浜みなとみらいの、不動産コンサル会社の一部屋をお借りして、開催。（快くお貸しくださったコンサル会社さん、心より感謝申し上げます♪）

参加者は、

• ４フロア分のオーナーさん。
• 不動産コンサル会社、AM担当のH君。
• 不動産コンサル会社、ＰＭ担当のＭ女史。

総勢７名です。

会議は以下の順番で進行しました。

1. Kanaloaがまず、冒頭２０分くらいで、パワポ資料にて、物件周辺の市場と物件本体の課題・取り組みの提案を。（一部H君に情報を捕捉してもらいました）
2. M女史が、最新の物件運営に関する話を。
3. あとは、皆で課題に対する取り組みを議論。

■決めたこと

物件の課題はいろいろ挙がりました。（結構沢山。）全部やるのはキャッシュフローとのバランスを考えあくまで「費用対効果」を重視し、また、「ある程度の即効性」のある施策を打つことにしました。

1. クタクタのエントランのポストを修繕、もしくは取り替える。
2. 鉄部の塗装をする。
3. エレベータ内部の修繕をする。

です。いずれも、物件運営での「Product（物件そのもの「格」）」を決める基本要素です。また、ポストには、ふたがないため、プライバシーがないに等しい状況ともいえます。現状、借主さんからはクレームが来ていませんが、いつなんどき、これをネタに「オーナー責任を問われる事態」が起きないとも限りません。

ということで、まずはポストの修繕 or 総取替えをしようということに。

修繕も金をかければいいというものではない（不動産投資はCFがあがって何ぼ世界というのはいまさらいうまでもありませんね）ので、まずは修繕、総取替えのコストがどのくらいかかるのかをM女史に試算してもらい、我々オーナーに教えてもらうことにしました。

（これだとやっぱり将来的に問題になりますもんね）

鉄部塗装・およびエレベータ内部の修繕もあわせて見積もりをお願いしておきました。

基本的に各オーナーさんは同じ思いで、特にこの対策について異論はありませんでした。

あとは、他のフロアの方に「こういうことをやるよ」と通知して、つつがなく対策をとる。ですね。

区分所有法では、小額の設備だと、議決権の過半数を超えれば、交換が可能になるといいます。この小額がどのくらいまで許されるかによって我々の決定が有効になるか否かが決まりますが、まぁ大丈夫だと思っています。

M女史も、いろいろ、本物件の格向上についての対策案を考えてくれており（もう少しポイントを押さえて話してくれると嬉しかったかな？次回に期待してます！）、今後が楽しみになってきました。

川崎周辺の相場観についてもナマの情報（これは個人で活動していては絶対に入ってこない生きた情報です）もM女史からもらえました。これはまた明日のブログにでも。

とまぁ、今回は、やるべきことを関係者で一気に話し合えたこと、そして、オーナーさん間での物件運営に関するベクトルあわせという意味では、

「成功」

と一定評価しています（もちろん、結果がでないと意味はないですよ）。力をひとつにまとめると物事が進みやすくなります。とても有意義な時間になりました。（ヨカッタ。ヨカッタ）

しかし、各オーナーさん、皆さんすばらしい経歴の持ち主で、いやはや、僕みたいな、しがないサラリーマンが偉そうにプレゼンするなんて、光栄であると共に、ちと、恥ずかしかったです。

また、皆さんの投資のスタンスや、背景もお聞きすることができました。（こういうことを知ることができるのも、この会議ならではです）

もし、区分所有で将来の物件運営を良くして行きたいと考えている方は、少しだけ勇気を出して関係者に声をかけてみるのも面白いかもしれません。（ただ、今回の例は、同じコンサル会社で物件を買った、ある意味共通の価値観を持ったオーナーさん間での話なので、必ずしも他の事例でそのまま適用できるとは限りません、各ケースに応じてやり方はあると思います。）

GWの初日はとても意義のある日になりました。おやすみなさい。。。

引き続き、応援おねがいします！！

転ばぬ先の物件バリューアップ。

今日は朝、AFPの勉強しましたが、ちょっと頭が情報を受け付けてくれなくなっているようなので、今日は夜だけはゆっくりします。

＜－－えーとJ-REITにおいて購入時に委託手数料はかかるか、、、おっと、イカンイカン。応援お願いします。

今、御世話になっているコンサル会社の僕の担当の若手ホープH君と

川崎物件の進化論

について、検討中です。まだ、具体的な案は出していませんが、こんごどのようにこの物件を経営していくべきかについて、少し突っ込んだ話をしようかと考えています。

何をすべきか？まず、最大の目的を認識すべきだと考えます（これぞゴール指向経営）。その目的とは、

顧客（店子さん）の利益

これは何を意味するかというと、現在住んでいらっしゃる方々がこれからも末永くこの物件に住んで頂けることを意味しています。では、顧客の利益とは何か？なんでしょうね？

• 住みやすい部屋である。
• 安全である。
• 家賃が妥当である。

こんなところでしょうか？まだ抽象的ですね。もう少し具体的に落とし込みましょう。

• 住みやすい部屋である：使いやすい水回り、使ってて気持ちのいいエアコン等々
• 安全である：電熱線ヒーターでなくIHヒーター。通常の鍵でなく、電子錠。覗き穴でなくモニターフォン
• 家賃が妥当である：物件の立地、物件の設備に対して設定された家賃が、他の同等の物件の部屋と比べて高くないこと。（また、安すぎないこと）

だんだんやるべきことがあぶりだされます。上記はあくまで一例ですが、要は、「ユーザ観点でものを考える」が重要だということです。プロダクト側というのはついつい自分の自己満足の境地に入ってしまい、肝心の顧客の要望を見落としがちです。この辺は、僕もエンジニアの端くれですので、上司からも口をすっぱく言われ続けていることなので考え方は身に付いているつもり。

あとは、これら具体的施策の何を、いつやるか？どのくらいの予算をかけてやるか？だと考えます。

ここからは、電卓とのにらめっこになります。この時点で、顧客が求める要件というのは整理されているはずですから、あとは、ひたすらこの行動が「投資」として合理的であるかどうかを、一切の主観を捨て、「数字で客観的に判断する」だけです。ここに定性的判断は一切いりません。あくまで定量的判断あるのみです。

これら一連の活動を空室が出る前に先手を打つ、いうなれば、、、

「転ばぬ先の物件バリューアップ」

でしょうか。

AFPの試験が終わったら、投資家側として考えうる案を整理して、担当のH君に見てもらいご意見をもらおうと考えています。（よろしくです。H君）

賃貸経営管理といえば、ご存知クマさんですが、この方の名言をご紹介。

テナントリテンションとは、『引っ越す理由のない方が引越ししてしまうことを防ぐ事』であること。

僕はこの言葉を聴いたときに「これぞ核心を突いた格言である」と思いました。発想が違いました。今、住んでいる方に長く住んで頂くための施策。それを考え、実行ていこうと思います。これが一番のリスク回避であり、合理的なファイナンシングであると考えます。

具体的な話は、改めて。

さ、今日は脳みそ休めよ。。。お休みなさーい。

＜－－景気動向指数はどこが・いつだすかというと、、、おっと、いかんいかん。。応援おねがいしまーす。

怪しい不動産投資勧誘の電話。

いやー、今日も『働きマン』見ちゃいました。

この番組見ると、明日への仕事へのモチベーションがあがりますね。オススメです。

＜－－お。また４０位台に復帰。トップブロガーの力ってすごい。感謝でございます。応援お願いしマース。

さて、今日会社に外線電話が入ったので、僕が対応しました。

僕：はい、○○会社でございます。

相手：あ、いつも御世話になっております、▲▲の××でございます。

聞いたことのない、なれなれしい声。

いやな予感、、、

相手：今日お電話をさせていただいたのは、昨今の年金不安やサブプライムローン問題が日本経済に影を落として～～（以下、無理やり経済ネタで興味を引こうとするが、内容はまったく支離滅裂）～～

ということで、不動産投資をお勧めいたしております。

来た。やっぱりか。。。（面倒くせーなぁ。。。）

僕：はぁ。はぁ。（乾いた返事を連呼し）興味ありません。

と、言ったところで引く相手ではなく、

相手：興味がないということは、話を一度もお聞きになられたことはないということですね。でしたら是非一度お会いしたいのですが！

僕：興味ありません。申し訳ないですが、お電話切らせてください。

これでも、あきらめない相手。

相手：話を聞かずに興味がないというのはどうかと思いますよ。（じゃぁ別を当たれよ）失礼ですがお名前をお聞かせ下さい。（はぁ？馬鹿？コイツ）

僕：申し訳ないですが面識がない方には一切お名前をお教えしません。

相手：じゃぁ、これから名前をいくつか挙げるので当たったら「あたり！」と言ってください。（間髪いれず）山田さん！（駄目だ、コイツ、壊れてる。。。）

ということで、いつもの一発。

僕：そんだけ勧めたければ、自分で買ってください。ではでは。

相手：いや、それだけのものをお客様に是非購入していただいて、我々は、、手数り

ガチャり。プー、プー。

あー、もう、忙しいのにこんな困った連中と会話する時間がほんともったいない。

こういう輩が販売する物件で儲かるものは、ハッキリ言って

『絶対ありません！』

こういう連中が、まじめに不動産投資を進める会社の方や、不動産運用管理会社の方々の地位を下げるんでしょう。まったく、腹が立ちますね。皆さん絶対まともに応対しては駄目ですよ。

コツは、ひたすら『興味ありません』『申し訳ないですが電話を切らせて頂きます』

そして、そーっと受話器を置く。あとはしばらく放置。

うちの会社のちょっと空気の読めない困った課長さんが、不幸にもまともに相手して２時間以上不毛な格闘をされていたようです。（さっさときればいいのに。。）

あと、自分は不動産投資家だからといって、「ＣＣＲはどれくらい？」とかあまり突っ込んだ内容も良くないです。巻き込まれますよ。一旦巻き込まれたら最後、何か買うまで食らいついてきます。百万歩譲って相手のことを考えれば、多分彼らもものすごいプレッシャーの中でノルマをこなさないといけないはずなので。

ある意味、かわいそうです。（仕事への誇りなんてきっと持っちゃいないでしょうし。）

若い彼らにはもっと社会性のある仕事をやってもらいたいものです。

＜－－彼らも『働きマン』見れば生き方変わるかもしれないな。今度電話来たら勧めてみよっかな。イカンイカン（笑）応援お願いします！！

火災保険。

昨日に引き続き体調は最悪ですが、なんとか会社に行っています。（やすみゃいいのに）

自分の担当で仕事が遅れそうだから頑張らないと。。。

＜－－応援ありがとうございます（最近40位代をレンジ相場中）

昨日はココログさん、メンテナンスで投稿できませんでした。

昨日、どこぞかの町で、ガス漏れが原因と思われる爆発事故が発生していました。

なんでもとおりを２つ経た民家まで影響があったとか。

怖いですね。

近隣住民にも少なからず被害を与えている模様です。

同物件のオーナーさんは災難です。

さて、ここで思い出すのは『火災保険』。

今回のケースではどこまで保障されるんでしょうか？

住宅総合保険では、

火災・落雷・破裂・爆発・消防活動による水漏れ・風・ひょう・雪災などをカバーします。この中に「爆発」とあります。

kanaloaが持っている物件は、東京マリンの個人財産総合保険（総合火災保険のことですかね）に入っていますが、上記『爆発』ももちろん保障の範囲です。『爆発』とは、（以下、約款より）

気体または上記の急激な膨張を伴う破壊またはその現象を言います。

とあります。

確か、民法特別法である『失火責任法』では、経過室によって火災を発生させた場合、それによって損害をこうむった隣近所に対しては、賠償責任を負わなくても良いということになっています。

裏を返せば重過失だったら弁償せぇよ。ということ。

今回のような事故って、住人の重過失による爆発事故ですよね。

あっているとして、この場合は近隣住民に対しても賠償責任が発生するわけです。

過失がおそらく住人にあるので、他人の賠償については住人が責任を持つんでしょう。（違ったら教えてください）

で、肝心の建物ですが、これは損害保険の『損害保険とは？』を説明する、

保険のうち「損害保険」とは偶発的な事故や、風水害などの自然災害など、偶然のリスクによって生じた損害を補償する

の『偶発的な偶然のリスク』と家主からは見えますので、おそらく保障の範囲になるんだと思います。（違ったら教えてください）

ちなみに、保険金がどれくらいでるか？ですが、以下の計算式ではじき出せます。

保険金＝実際の損害額×保険金額÷（保険価格×０．８）

となります。

具体的には、

時価2,000万の住宅に保険金額1000万の火災保険をつけたとして、この住宅が半焼した場合の支払われる保険金の額はいくらか？を考えて見ます。

上記しきを使って計算すると、、、

実際の損害額：1000万円（半焼だから）

保険価格：2000万円（時価で考えるから）

保険金額：1000万円

なので、

保険＝1000×1000÷（2000×0.8)＝650万円

ということになります。結果からわかるのは、保険金額は目いっぱいかけるが原則であるということです。

ここ、重要です。

でも、なによりも、借主さんに日ごろの火の元注意を呼びかけるなどのマインドへの呼びかけが重要ですね。

＜－－これから空気が乾燥します。人間様もそうですが、建物も乾いてきますのでよりいっそうの火の元注意でございます。応援お願いいたします。

サブプライムに株安に、、、大変だ。

今日はちょっとだけ、ストレスが減りました。

＜－－まぁ、ストレスも栄養にかえるkanaloaですけどねー。応援お願いします！

サブプライムローンの焦げ付きに端を発した世界同時株安。個人投資家を襲っているようです。

この件について、数名の方のブログを拝見しましたが、やはりアメリカ人の低所得者層っていうのは、ファイナンシャル・リテラシーが低い方が多いようですね。

「不動産神話」にだまされて、担保以上のローンをして、その上澄みで車とかを買っているそうですね。

そういえば、、、

昨年、マウイに行ったときに感じたのは、

あれー、５年前と比べてやたら新車が多いなー、

という違和感でした。当時は「さすがアメリカ、景気がいいのねー。日本もあやかりたいもんねぇ。。」と思っていました。

家もそこらかしこに新築の家が建っており、「バブリー」なイメージが頭に残っています。実は、その頃から行き過ぎだったんでしょう。。。

株安→金利は上げられない。

まぁ、一見不動産投資家にはウレシそうに感じますが、果たしでどうなんでしょうね。はっきり言ってわかりません。

ただ、ひとつだけわかったのは、こんなに大騒ぎしていても、私の物件には現状なんの影響もないことです。（あたりまえか。そんな敏感な商品だったらおっかなくて手が出せません。（笑））

不動産投資の場合のリスクといえば、

• 災害リスク
• 老朽化・陳腐化リスク
• 瑕疵に対するリスク（土壌汚染・地盤・シロアリなど）
• 地価下落リスク
• 滞納リスク
• 金利上昇リスク

といったところです。これらはあらゆる手法でコントロールすることができます。（そうできるよう、某不動産コンサル会社に協力を仰ぎ、個人でも勉強しています）

ただ、僕の物件は３年固定金利。３年後に現状のキャッシュフローを維持できる上限の金利は（毎年の貯金とＣＦには一切てをつけないという条件ですが、無理はしていないです）、

金利＝5.67％

です。（計算あってっかなぁ。。）

うん、でも、場合よっては、この金利を上回るもありえますよね。この金利リスクをどうカイゼンしていくがが、今後の僕の不動産投資（経営）の課題だと考えています。

この３年で何とか８％以上の金利上昇リスクに耐えうる体力をつけたいものです。（って考えると、金利が上げられないこの状況は歓迎すべき？？）

先日Ｈ君と今後の戦略について考えた資料をもう一度復習してみよ。

＜－－しかし、不動産にかかわる勉強って飽きないですよね。なんていうか、こう、具体的な目標が描けるんですよね。（仕事では最近、絵に描いた餅ばかり。。。）でも、ガンバル！応援お願いしますです！

たまには自分の物件も見に行ってみたりする。

あっつい。。。

＜－－ちったぁ涼しくなったと思ったんですがね。。まだ夏は続きますね。応援も引き続きお願いいたします！

さて、昨日は自分の物件の現況を把握しておこうと、川崎の私の愛する物件（区分所有９戸）を覗いてきました。

写真をとるのをすっかり忘れていたので、言葉でご勘弁を。

現在、私は、管理組合の議決権を３ヶ月間売主がわに委譲しています。理由は、物件の引渡し時期にちょうど管理の仕組みを見直していたところで、そこに新参者のkanaloaが分け入るのはカンベンしてほしいという売主側の意向を呑んだものです。

むこうさんも、自分の物件を同物件内にもっているので、悪くはしないであろうという判断から、委譲を決断しました。ただ、家に帰って冷静に考えると果たして、この判断が正しかったかどうかは今だに結論付けることができていません。

この状況を打破するには、

「一に確認、二に確認、三四に確認、五に確認」

これしかないですね。

ということで、まず第一関門ということで、屋上防水の状況（売主側は、まずこれをやると明言していたので）を確認してみようと思いました。が、よくよく考えてみると「どうやって状況を確認すんだ？」ということに。

さておき（なんだそれ）、ひとまず、物件へ。

うん、相変わらず汚い外観。（笑）ま、これはおいおい高圧洗浄かけるとのことですので、おいておきましょう。

エレベータに乗り込んだら、貼り紙が、、、

「○○プラザの皆様、屋上防水工事のお知らせ。」

おぉ！ちゃんとしているじゃん！（うれＰ）

しかも思ったよりはやい動き。（予定は１０月くらいという話でしたが、８末から開始で９頭には完了とのこと）

第一関門は合格としましょう。（アレ。でも、施工の確認ってどうやってすんだろ？？）→Kanaloa's Angelsに確認だ！

あ、しまった。非常階段にあったゴミ片付いていたかどうかを確認するの忘れてた。これもあわせてAngelsに確認だ！

＜－－最近、ケルヒャーのカタログを電車で読みながらほくそ笑んでます。絶対周りから「なんだ、このオタク」と見られているんでしょう。えぇ、そうです。僕はケルヒャーオタクを目指すの＾です！

応援お願いしマース。

不動産投資の安全度を上げる手段。（その３）

さらに昨日の続き。

＜－－最近業者さんのブログ強いっすね。サラリーマン不動産投資家をどうか支えてやってください！応援お願いしマース。

さて、私の物件は、以下のような条件で融資を受けました。

1. 物件価格：５７６０万円
2. 借り入れ額：５７６０万円
3. 借り入れ金利：３．２％
4. ２５年、３年固定

上記のとおり、３年固定ですから、３年後にはローン残高で改めてそのときの金利でローンを組むことになります。

条件としては、

1. ３年間のキャッシュフローには一切手をつけないで貯蓄する。
2. 年間２００万の貯金をする（カミさんとKanaloaあわせて）
3. 現状の家賃推移で経営がうまくいったとする。

です。

そうすると以下のような計算が成り立ちます。

• ３年後のローン残高＝52,861,812→これが次のローン対象。(A)
• ３年間でたまるキャッシュフロー＝1,543,567×3=4,630,701   (B)
• 3年間でたまる貯蓄＝2,000,000×3＝6,000,000                  (C)

3年後に繰り上げ返済をして、返済金額を変えない場合、改めて22年でローンを組みなおすとすると、いったいどのくらいまでの金利絶えられるかを求めると、、、

• 3年後の返済対象額＝(A) - ( (B)  +   (C) )  = 41,405,145
• 返済年数＝22年
• 金利は？？？

金利は、HPの金融電卓で逆算すると、、、

金利＝5.67％

までであれば、現在と同じキャッシュフローを得られる計算になります。

まぁ、ぎりぎり良しとしましょう。（できれば7％近く出てほしかった）。

これをさらにカイゼンするには、

• カミさんとKanaloaの貯金をもう少し頑張る！（でも生活きつそう）
• 新たに物件を買い足して、そこから得られるキャッシュフローを返済に充てる。

などがあります。

この辺は、幸い、Kanaloa夫婦は、先日3級FP受かりましたし、2級AFPの提案書作成課題も合格しました。（あとは試験にパスすれば晴れて2級AFPです）

kanaloa家のキャッシュフロー表を作成するの術は習得しているので、確実に目標の貯蓄を確保しつつ生活の質も維持しながら頑張る自身はあります。

ま、いずれにしても、この数字も電卓上の話であり、あくまで投資の成否は、

不動産経営がうまくいくか否か

にかかることになりますが。

この物件は、可能な限り持ち続けて、空き担保でさらに次の物件に投資というスタイルをとっていくべきかなと思いますので、如何にこの物件の価値を上げる（もしくは維持する）かをテーマにこれからの不動産投資に取り組んでいこうと思います。

実現のためには、よりいっそうの勉強と、実践での経験の積み上げと、人脈をつくり質のいい情報を仕入れること。

これが大事です。

ガンバルゾ。

＜－－応援ありがとうございます！

不動産投資の安全度を上げる手段。（その２）

今日は涼しいな。。。

＜－－やば、１００位落ちそう。。。あなたの一票で僕は救われます。

さて、昨日の続き。

不動産投資の安全度を測る指標のひとつして、

DCRを説明しました。

私の物件では、以下の条件で、DCRは以下のように求めることができます。

1. 物件価格：５７６０万円
2. 借り入れ額：５７６０万円
3. 借り入れ金利：３．２％
4. GPI：（家賃設定、平均５８０００円で）６３２１０００円
5. ADS:３３５００００円
6. NOI：４８９３０００円 （←昨日は桁間違ってました。訂正）
7. DCR＝NOI　÷　ADS　＝　１．４６

これは現状の家賃で推移した場合です。DCRが１．３以上であるため今のところ安全といえます。

DCRの式からもわかるとおり、DCRを上げるためには、

• NOIを上げる。
• ADSを減らす。

のいずれかになります。

１．NOIを上げるには？

NOIを上げるには、物件の魅力を上げて、家賃収入上昇を図らないといけない。んー、どうでしょう。この物件は

1. 洗濯機置き場がない。
2. となりがホテル（ビジネスホテルですが）である。がゆえに、日差しがはいりにくい。
3. 御多分に漏れず３点ユニットバスである。

とまぁ、いまどきのわかる不動産投資家なら「んー、パスかも」といってしまうくらいの欠点があります。まぁ、それを補うだけの立地的アドバンテージがあるのでKanaloaは投資Goのサインを出したわけですが。

とはいえ、上記のうち２は無理だとして（さすがに建物を移すわけにはいきませんし）１と３は退去時のリフォームで、何らかの策を打つことにより、多少は家賃を高くできるかもしれません。

あと、今回管理会社をちゃんとしたところに変え、修繕積立金で外観もきれいになるため、これも見た目がきれいになることから、多少の家賃アップ（は無理としても、家賃キープ）はできるでしょう。

この辺は、これからお付き合いする予定のH君の会社のPM（プロパティ・マネジメント）部隊の方と相談して話を進めていくつもりです。

２．ADSを下げるには？

うーむ、これはどうでしょう。僕個人の努力では簡単には下げられないかもしれませんね。金融機関との交渉になるからです。しかも現状のこのプチ不動産バブルと金利上昇圧力の状況下においてはなおのこと。

ここは、現状の物件を確実にまわしていくことで、銀行さんに対するクレジットを高めていって、次の融資時に金利優遇とかの交渉とかをするくらいしか、いまのKanaloaには策がありません。

あと、この物件は２５年の３年固定金利ですので、３年後に新たに残債に対してローンの再設定をすることになります。このときに、kanaloaが返済に耐えうる金利の限界というのを明日、算出してみたいと思います。

＜－－どうぞ、皆さんの一票で僕をひとつでも上へ行かせてくださいませ。

不動産投資の安全度を上げる手段。（その１）

暑いんだか、寒いんだか、、、

＜－－よくわかんない天気です。応援いつもありがとうございます。

さて、現在僕が購入予定（あとは決済のみ）の物件ですが、今回は

投資の安全度

を観点に語ってみたいと思います。

不動産投資には各種の投資判断指標があります。

で、大きく分けると

• 投資効率
• 安全度

という尺度になります。

このある意味二律背反的な両輪をバランスよく回すことで、不動産投資を安全かつ効率よく実現することになります。（ということをこれまで不動産投資セミナーやWebの先達から学びました）

さて、今回は安全度についてです。

これを語るために必要な投資指標は

• GPI：（グロスポテンシャルインカム＝潜在総収入）
• NOI： (Net Operating Income) 収益から減価償却前の費用を引いた収益のこと。
• LTV：(Loan to Value Ratio) 合計借入額を不動産の価値で割ることにより投資の安全性を確認する。
• ADS：（Annual Debt Service)：借りたお金を年間で支払う総額

まず、この三つです。

そして、上記３つのうちNOIとADSを使って求められる指標が

• DCR：(Debt Coverage Ratio) 正味賃料収入と借入金の実質返済額の比率を見ることで安全度を見る。

つまり、

DCR　＝　NOI　÷　ADS

で求めることができます。

不動産投資理論上、一般的に言われる安全圏というのは、この指標を使うことが多いようです。で、その数字は１．３以上であることが最低条件とされています。（もちろん、これは一般的にです、考え方によっては、もう少し高くてもいいという方もいるかもしれません。）

ちなみに、私の物件では、以下の条件で、DCRは以下のように求めることができます。

1. 物件価格：５７６０万円
2. 借り入れ額：５７６０万円
3. 借り入れ金利：３．２％
4. GPI：（家賃設定、平均５８０００円で）６３２１０００円
5. ADS:３３５００００円
6. NOI：４８９３００円
7. DCR＝NOI　÷　ADS　＝　１．４６

現状満室で、上記の数値です。数値上は、『安全である。』と判断できます。

ただ、これはあくまで、『満室』で、現状の家賃設定で推移した場合の話です。

つまり、これから月日を経る中で、退去者も出るでしょうし、家賃設定も下がるかもしれません。

では、現状想定している最低のケース。ではどうでしょうか？

最低のケースは以下。

• 年間空室率４％（川崎駅から徒歩６分でラ・チッタ・デッラのすぐ隣という好立地であるのと、立地的な特性を踏まえて、この程度の空室率と読んでいます）
• 家賃設定：５５０００円（現状の川崎の１Kの相場がこのくらいなのと、H君のこれまでの経験測に基づいています）

という設定で、

DCR　＝　１．２９

となります。（うーん、ちょっとだけ、安全度は低くなりますね。）

ということで、私の物件現状では十分回りますが、月日を経た場合、現状の１．４９という値を維持できるかは微妙なところです。

この数値を維持、もしくはカイゼンしていくことが、不動産投資の醍醐味だとKanaloaは考えていますし、そのための勉強がこれまでの不動産投資セミナーの勉強であると思います。

さて、明日は、この安全度を上げるためのKanaloaのリスクファイナンシングについて勉強したことを書きたいと思います。（明日へ続く）

＜－－あ、LTVについて書くの忘れてた。明日書きますね。応援お願いしマース。

P.S　新潟県中越沖地震は大変な賛辞となっていますね。昨日のブログ書き込み時は、たいしたことないのかな？と思っていましたが、、、お亡くなりになった方々の冥福をお祈り申し上げると同時に、被災者の方々の一日も早い生活の復旧を願っています。

ガス給湯器。

さっき、ゆれましたね。新潟地方で震度６クラスだとか。

＜－－いつもありがとうございます。

今のところ、あまり被害は大きくないようですね。ヨカッタ。ヨカッタ。

現在、購入した物件の一番最初に問題になるであろう、

ガス給湯器交換

について、勉強しています。アパートだとプロパンガス会社であれば、給湯器は無償で交換してくれるらしいですが、マンションだとオーナーの負担で交換する必要があるんですね。

僕の物件は築２２年、給湯器は、これまで一度も交換された様子がないようですので、そろそろ危険だとH君がいってました。

話によると、１台の給湯器の交換にかかる費用は１０万弱。

９戸分まとめて逝っちゃったら、１０×９＝９０万。（ワォ）。一応、投資計画の中にその分の予備費は準備しているんですが、できるだけ安く抑えたいものですね。（ただ、あくまで安全第一で。安さが先に来て安全をおろそかにすると後で借主・私とも痛い目にあいますから）

で、今朝からガス給湯器の研究を始めています。

結構、ガス給湯器ひとつとっても、知らない言葉があるんですね。

例えば号数。とあるサイトでは、以下のように定義されています。

• 32号→春・夏・秋ならシャワー2箇所と水栓1箇所の同時使用OK
• 24号→冬場でもシャワー1箇所と他栓の同時使用OK
• 20号→春・夏・秋ならシャワー1箇所と他栓の同時使用OK
• 16号→平均的なご家庭に多い普及タイプ。1年中パワフルシャワーで一世帯ご家族向け。
• 10号→春・夏・秋は快適シャワー。
• 8号→お台所専用。

なるほどです。

さて、定義はわかりました。では、実際ってどうなのかしら。。。

そうだ、今の僕のマンション（３LDK、３年ほど前に購入）の給湯器を見てみました。

メーカーは、Rinnai (○ロマじゃなくてよかった）。

型式名：GT-2023AW-H

取扱説明書を引っ張り出してスペックを確認すると。。。。ほうほう、２０号ってわけね。

春・夏・秋ならシャワー1箇所と他栓の同時使用OK

とあるから、冬は厳しいのかしら。（なんせうちは、冬場も真水で炊事やっていますから、同時に使った実績がないんです）。

他のマンションの住人は４人家族とかザラにいるのに、特に文句がでていないことからして、３LDKの家であれば２０号で十分なんでしょうね。

てことは、現在の投資物件には２０号では役不足になってしまいそうですね。

だって、１Kですから、多くても２人しか相手にしなくていいはずですから。

てことは１６号なのかしら。もしくは１０号。。。うーむ、わからん。

＃近所のワンルームマンションうろついて、調べてみよっかな。。。（あ、不法侵入で捕まっちゃうかも。（笑））

２４日に、H君の会社のPM（プロパティ・マネジメント）部隊の方と初顔合わせするので、その方に相談してみようかしら。（おそらく僕よりはるかにノウハウありそうですしね）

ベンキョウ。ベンキョウ。

がんばるぞ。

＜－－どなたか、この辺の知識持っている方。教えて頂けると幸いです。今後も応援お願いします！

不動産投資におけるリスク

今朝、とんでもない出来事に遭遇しました。

<--　応援おねがいしまーす。

いつもの通勤経路での出来事なんですがね、、、なんと、、、

僕の通勤経路に車が降ってきました（！！！！）

ありえねー。。。コワイヨー。

たまたま、少し遅れて会社に出かけたのですが、下手したら僕、この車の下敷きになって天国へ旅立つところでした。。。

神様は「まだ、おまへを天国に生かすわけにはいかん！！まずは楽園を目指せ！」といってくれたのでしょう！（超楽天家ですから！！）

でも、この手のリスクは回避のしようがないですね。。。（運転手の方、大丈夫だったのかな、、、心配ですね）

このように、

人生においては、こういった様々なリスクが潜んでいます。まぁ、上記のようなリスクは回避不可能としても、リスク処理技術というのが一応定義されています。

• リスクコントロール
• リスクファイナンシング

がその大きな２つです。

前者は、損失規模や発生頻度を軽減させ、事前の対策を打つことでリスク自体をコントロールする。

例えば、「旅行の中止で、行く先のテロを回避する」とか、「防犯装置をつけることで、泥棒を防ぐ」とかです。

後者は、リスクそのものを変えるのではなく、リスクによってもたらされる財務的影響を負担、軽減することです。

「貯金する」「民間保険に入る」がそれにあたります。

不動産投資においても、当然リスクがあります。（紙の投資に比べてリスクの種類は多いと思います）

• 災害リスク
• 老朽化・陳腐化リスク
• 瑕疵に対するリスク（土壌汚染・地盤・シロアリなど）
• 地価下落リスク
• 滞納リスク
• 金利上昇リスク

など、挙げれば結構ありますね。

そういったリスクを「あえて見つめず、とりあえずやってみる」か「ちゃんと理解して、対策をうてる準備をしてからはじめる」のでは、その投資の成功率に大きな差が生まれるとKanaloaは考えています。

ですので、その手のセミナーをきちんと受けて、来るべき時に備えています。

こう読んでいると、投資はリスクばっかじゃん。て気もしますが、それにたいして臆病でいると、

投資をやらないリスク

という知らない間に膨張していくリスクがその人たちの背後に発生してしまうのです。

サラリーマンだって、経済は復活しつつあるのに、むしろ給料が下がったり、定率減税廃止のあおりで実質的な増税で、手取り収入がおちています。

また、年金生活だって、場合によっては、激しいインフレに襲われて、もらっている年金自体の価値が意味を持たなくなることさえあるわけです。

こういったリスクが「投資をやらないリスク」なんじゃないでしょうか？

僕は、楽園ハワイをゴールにしている以上、何のリスクもとらずに（実はとっているんですけどね）生きている人よりかは、リスクを積極的にとっていこうと決断して、現在に至っています。（幸い、現状はトータルで投資行動の結果は＋です）

これから、近い将来不動産収益物件を手に入れます。（頑張ってね、僕の担当の方♪）

上記のリスクをもう一度、整理し、認識し、対策を考えつつ、オーナー投資家の準備を整えていきたいと思います。

少なくとも、「投資は危ない、貯金しろ！」とか「不動産投資ぃ？アブねーよ、やめとけよ」といいつつ、何の対策も考えていない人たちよりは、将来幸せでいられるよう。。。

※しかし、転落した車、よく炎上しませんでしたね。隣のおうちとかは本当にびっくりしたでしょうね。何事もなくてよかった。よかった。

■Kanaloa今週の予定--

1. ＦＰ３級試験勉強
2. ＦＰ２級勉強
3. 投資物件発見の連絡待ち（たのむー）

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■Kanaloa今日の物件情報

なし。（ショボーン。。。）連絡待ちでーす。

独自調査状況：たいした物件なし。

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