忘れたころにやってくる。都内物件の不動産取得税。。。

こんばんは。

＜－－応援おましてますね！！

お題のとおりです。

忘れたころにやってくる、不動産取得税。

都内物件の取得税です。

想定では結構な額（100万チョイくらい）を想定していたのですが、意外や意外。

その半分近くでした。

なんか計算間違っていたかなぁ。。。

まぁ、安いに越したことはないですが、、、

ま、予定より自己資金を残せたので、買い物としては悪くなかったなと思ってます。

さぁて、ぼちぼち、確定申告の資料用のネタを整理する時期が近づいてきました。

今年は２物件。

資料を作成するのが大変なので、チョット気が重いですが、でもやらないと良い年を迎えられませんからね。

コツコツ進めておきます。

あともう一つ忘れていたころに物件のポスト・共用部の証明交換費用の請求書が届きました。

ふー。（まぁ、想定内だからいいんですけどね。出ていくものはいつも悲しい。でも、必要経費ですからね。）

そそ、最近、毎日１５分。必ず欠かさず、「品川物件のバリューアップ ブレスト」をやることにしてます。

たった１５分？

イエイエ。その１５分の逓増が、将来の物件の価値を決めるのです。

集中して15分考えるって意外とやったことないですよね？

考えてみてください。たまにアイデアがひらめきます。

てことで、今日はこんなところで。

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川崎所有の区分バルク物件の大規模修繕一年後確認。

しばらくぶりの更新です。

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先日川崎に所有している区分バルク物件の管理組合理事長より、

「昨年実施した大規模修繕の一年後状況確認（検査）をやります」

との連絡が入りました。

川崎物件（現在ありがたくも満室でーす）。

購入時に躯体がくたびれていたので、昨年前倒しで大規模修繕をしました。

業者さんは、「株式会社 エスジー」さん。

他複数の業者にもあたったのですが、他が非常にあいまいな見積もりをだしてくるのとその内容が適当感マンマンだったのですが、このエスジーさんは非常にキチンとした見積もりを出してくれて、しかも、コストを考えてくれながら経営サイドにとって最適と思われる見積もりをいくつかだしてくれるというとても良い業者さんです。

実際に技術もしっかりしています。

超強度の高い塗料（特許取得済）で躯体を強化する技術や、そのほか傷んだＲＣの躯体を強化する様々な手法をお持ちです。

さて、話を元に戻しますと、

１年後検査、結果は良好でした。一部鉄部塗装がはげかけている部分があったそうですが、そこは保証範囲で対応してくれるとのことです。

この修繕もあってか、先日の東日本大震災でも無傷でしたし、先日の台風でも雨漏り等の話は聞いていません。

ＲＣ物件の修繕を考えるのであれば、是非相見積にくわえていただくことをオススメしますよ。

＜－－うわぁ、ランキングゲキ落ち。できるだけ頑張ってＵＰしますんで、応援のほどよろしくお願いします！

消防点検報告来ました。（ヨカッタ。）

ようやく連絡がきました。ちょっとだけほっとしました。。。が、

<ーー毎度おうえんありがとう！どうぞ今日も一つ。

メールで連絡がきました。そのあと電話も入って「連絡がおくれてすいません。」の旨、報告受けました。

「いえいえ、お忙しいですからね。今後ともよろしくお願いしますね。」

そう伝え、その場は終了。

家に帰って、改めてメールを読みましたが、、、

うーむ、要領を得てないなぁ。。。

消火器見積もり：追って見積もりを出します。→うーん、３週間ほど前に同じこと聞いたんだけども。。。

だったら、いつ見積もりが出てくるのか書いた方がいいよなぁ。。。

掲示板の見積もり：追って、別の担当から見積もりが行くと思います。→うーん、、、その別の担当さん

が「この話は、（今の）担当がやりますんで」と聞いていたんだけど、、、

ちょっと、よろしくないですね。

電話で話した感じだと、悪い感じの人ではなさそうですが、、、

仕事の進め方が問題な気がしますね。。。

その辺含め、もう一人の担当さんに上記の意識の齟齬について確認と、今後の担当者の仕事の棲み分け

があるならその辺きっちり明確にしてほしい旨つたえました。（期限付きで）

僕のチームでこんな報告したら「報告になっとらんぞぉ！出直してこいやぁ！」と一喝・一蹴。です。（笑）

ただ、ここは大事なビジネスパートナーさん。進め方が悪いのならじっくり時間をかけて正しい方向へ向かうようにこちらが考えて差し上げないといけませんね。

長い付き合いになりそうです。（笑）気長に、気長に。

でもちょっとだけ、厳しく。です。

＜－－本人のためでもあります。これで一皮むければいいですね。応援クリックお願いします。

消防法点検の連絡が入らないんですよね。。。

ちょっと困ってます。

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先日からずぅーっと管理会社の担当さんに頼んでいる消防点検結果報告、そして掲示板の見積もり、消火器の見積もり。

３週間たってもきません。

契約したときの担当さんとは違う人で、聞くに建物管理には長けた人だと聞いていたので安心して任せてようとしてました。

しかし、いきなりこれです。ふぅ。困ります。

報告・連絡・相談（俗に言う、ホウレンソウってやつですね。）

の基礎の報告すらできていない。。。困った。

昨日も契約時の担当さんに状況を説明して、「本人にはきつく伝えて明日携帯に連絡させますから！」といってくれていたのですが、

今日も電話すら来ない。。。（はぁ。）

こんなレベルの低いことで大家がギャーギャー言うのも惨めなんでもう少し見守ってみようと思いますが、、、

仏の顔も三度まで、、、

僕、怒ると結構怖いっす。（どうか僕から笑顔を奪わないでちょうだい。）

でもビジネスですから、しかるべき対価を払ってそれに見合わないサービスを受けたら顧客としてはきちんと抗議すべきですからね。

あんまり、うるさいオーナーってイメージを作らぬよう、あくまで真摯に対応したいと思います。

、、、大人になったなぁ。。。僕。（しんみり）

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バイク置き場でなく、バイクバーン？（研究中）

いやはや。今日の仕事は大変でした。言いづらい交渉をして（怒られるの覚悟で）みたんです。

真摯な態度できちんと事情を説明したら、逆に応援されてしまった。。。

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さて、都内物件、いろいろバリューアップ研究中です。

バイク置き場プロジェクト、とりあえずは、自分でシコシコ調べてます。

ググって見たんですが、どうも「これだ！」という情報に出会えないんです。

うーむ。チョイと悩みました。

「そか、オーナーサイドの目線（賃貸経営）でなくて、バイクオーナーサイドになって考えてみりゃエェのか。」

てことで、いろいろバイク好きのサイトとかを覗いてみました。

ははーん。こういうことね。

どうやら、彼らの間では、バイク置き場という言葉より「バイクバーン」という言葉が流通しているようです。

こんなの。

みてください。

なんかジャバラ風の屋根があって、下が簡単な、、、なんていうんでしょう、床というか、、、まぁ、そんなところです。

ジャバラ風の屋根をガガッって手前に引くと、こんな感じなります。

イメージわきます？

まー、うちの場合はピロティなんで、屋根はいらんかなーって気もしますが、バイクオーナーさんって本当にバイクを大切になさっているんですよね。

屋根付きで、しかもバイクバーン形式。

どうでしょうか？うれしいんじゃないでしょうか？

でもって、コストはというと、、、大体４、5万ってところから10万かぁ。。。４０００円/月で貸したとして１０％の利回りかぁ。。。

まー、でも、これをセットにして、賃料を全体で2000円上げるとかできんかなぁ。。。

バイク好きの女子向け物件。。。

「あなたの彼氏（バイク）との関係を大事にできるとっておきの空間。バイク女子集まれ！」

都内だったら成立しないでしょうかね？無理ですかね。ナハハ。

とりあえず、研究を続けます。

あ、そそ、今日、管理会社さんから、ポストを交換したよという連絡ありました。

安く上がったんですが、仕上がりは上々です。やはり物件は「おもて面」が大事ですなぁ。だいぶ見違えました。

あ、でも、消防点検と消火器の状況報告が来てないなぁ。明日突っつきます。

以上でーす。

＜－－なんせ川崎物件は女子とまったくと言っていいほど縁がない物件なもんで。応援クリックおまちしてまーす。

消防点検、掲示板、消火器等々、いろいろやってます。

本業が毎度のごとく繁忙を極めてますが、物件経営も着実に進めてます。

＜－－アップ頻度が少なくてすいません。どか今後とも末永くご愛顧のほど。

主に都内物件の話。

消防点検が先週はいりました。これについて、併せて、火災報知器の設置状況の可能な範囲での確認を業者さんにお願いしています。

まだ確認は取れてません。（連絡待ちです。遅れたら催促します）

掲示板も適当なものを見繕ってます。これはまぁ、そんなに焦るものでもないのでチョコチョコと。

消火器が古いんで、新しいのを発注しました。（すでに報告したかもですが）

現在は都内物件のこういった、どちらかというと「インフラ面」を強化というかまともにして言っている最中です。

年内はこの辺の作業がほとんどになると思います。

年明けたら、れいのピロティ部分を有料のバイク置き場化プロジェクトを具体的に進めてい行きます。

低コストかつ、入居者様に喜んでもらえるように。が第一です。

あとは、ごみ箱もリニューアルする予定。というのも、せっかくの花壇が、今、ごみ置き場になっているんです。

こういった物件の「面構え」をよくすることもテナントリテンション、集客につながるベーシックな取り組みになると思ってます。

ごみ箱って、意外といろいろあるんですね。2万円だいから10万弱まで、まぁ様々。（決定までのプロセスもおってご紹介）

この辺のベーシックな部分を終えたら、もう少し色気を出していろいろやってみたいことをやります。

業者さんにはちょいとケムたがれそうですが（笑）

以上でーす。

＜－－－あ、そろそろ確定申告に向けた収支合わせの時期が近付いております。むー、ちと気が重いなぁ。。。でもやらねばです♪応援クリックおねがいしまーす。

都内物件にバイク置き場設置を考えてます。

都内物件の話です。

＜－－コツコツまいります。たまに応援してください。

都内物件は、鉄骨造で、１Fにピロティがあります。

かつては、小型の車の駐車場として使われていたようですが、現在は需要がないようで（というか道が狭いんですよね。）自転車や、ガラクタ置き場になってました。挙句の果てには隣のおうちのおばちゃん（前オーナーさんが、これまたなぜか、このおばちゃんに、月１万で清掃をいらいしていたとか。。。）の家の物干しラックがあったりと、、、

要はかなりみすぼらしい状況でした。。。

今回の契約の特約でこういった汚い残置物は全て撤去してもらい（売主負担）、隣のおばちゃんにも「申し訳ないですが、9月からはお仕事は専門業者にお願いすることになりました。」と伝えてもらい、ついでに物干しラックも片付けてもらいました。

でもって完全にすっきりしたわけです。

今は、数台の入居者さんの自転車しかなく、空間として非常にもったいないなぁって思うようになりました。

そこで考えているのが、「バイク置き場」です。

地元の賃貸客付業者にヒアリングした際に皆口をそろえて言っていたのが、「結構、この地域、バイク置き場がある賃貸物件少ないんですよ。ロック付なら１台５０００円/月取れると思います」です。

ほー。

このピロティ、少なくとも3台はおけそう。てことは月15000円の収入が見込めます。（年間１８万の増収の見込み）

なにせピロティですから、風雨にさらされませんのでこれは価値です。

てことで実現に向け、バイクロック設置業者をググってます。もちろん管理会社にも行って費用がどんなもんか検討してもらうつもりです。検討は年内。実現は来年でしょう。（今年は物件購入で赤なので、来年に経費化したい）

ただ、まぁ、設置費が異様に高かったら、うまみがないですので、その場合は単に線を引いて終わりかもしれません（でもって、U字ロックをプレゼントとかね。）

まだまだ、いろんなアイデアを考えています。

ポイントは

• きれいであること
• 使い勝手がよくなること
• 無駄に経費をかけないこと
• なにより入居者にメリットがあること

です。これに該当しない行動はしません。

がんばります。

＜－－応援クリック、よろしくですぅ。

火災報知器の話。もうチョイ。

季節が移ろいでますね。秋はもうそこです。

＜－－明日は、本業でバトルの予感。。。負けないよう論理武装します。応援クリックお願いします！

都内物件の火災報知器の話。もう少しだけ。

今日、管理会社の方と話しました。

担当者曰く

「売主様に確認したんですが（決済日に）、全戸対応済みといってましたよ。」

ふむ。ですが、なんの証拠もない。

ただ、売主様の「対応済み」がいわゆる「全戸に対して火災報知器を装着済み」かどうかは正直疑問です。

対応しようとして、借主様が留守・確認拒否等を受けた可能性があるからです。

これに関して実際どういう顛末だったのか、何の証拠もありません。

最近僕は、この手のエビデンスなき情報は疑ってかかることにしています。特に法律に絡む話。責任は基本的に管理主体である貸主にあるはずです。きっちりやねば。

ということで、
元売主様業者担当さんに再度売主の管理業者の方に火災報知器の対応の現状について確認いただくようお願いしておきました。

結果判明は早くて木曜になるとのことです。

結果に基づき、（火災報知器設置確認未の部屋に関して）改めて、借主様へ設置状態の確認と設置作業に関し業者様にご協力を仰ぐかもしれません。

聞くに、意外とこの火災報知器の対応って意外とあやふやになっている賃貸物件って多いそうです。（特に中古物件は）

貸主としての私の責任もそうですが、それ以前に、「借主様の命の安全を最大限確保する」ことが賃貸業務上最優先。

儲けより先にきっちりやるべきです。

＜－－やはり、自分の正義感・価値観ですぐに動ける不動産賃貸業はやりがいがありますね。区分・一棟問わずいろんな経験できます。日々修行ですなぁ。。応援クリックお待ちしてますね！

消火器・火災報知器。（むぅ、不勉強なり）

今日は都内物件の話。

＜－－毎度応援ありがとうございます。一棟モンの価値維持にまい進中です！！

消火器・火災報知器の話です。

我ながら情けないのですが、備品は現況渡しで了解の旨、契約書に明記しているので後の祭り。

消火器は、ボロくて、耐用年数８年を軽く超えてました。

火災報知器は、空き部屋以外は設置されているかわかりません。それを「あぁ、それはしょうがないですね」と納得してしまった。。。

これは売主の義務違反（法律違反）なので、ここは厳しくその旨伝えて売主費用で交換してもらえばよかった。。。

いまさら言えないんだよなぁ。。。

てことで、さっそく管理会社に消火器の対応について確認と、火災報知器に関しては、現借主に設置有無の確認の文書発行・連絡を即日実施（やっていることを記録に残す）をお願いしました。

で、設置されていなければ借主もちで交換するからとのことも伝えてます。（このくらいでケチケチする暇あったらさっさと交換したほうがまし）

消火器が現状2個設置されてます。

これも設置に関して基準が消防法上ありますね。

消防法における建築面積、床面積の計算をみてください。

とか、

割り算が若干ちがうけど。。。

とかでわかります。

うちの場合は、計算法に従うと（１７６㎡なんで）大体消化能力３とかであれば2本購入でいいそうな。。。

あってんのかな。この計算で。。（難しというか、分かりにくいんですよね。。。）

でもって各消火器間は、人が歩いたときの導線で図った距離が２０メートル以下となるように配置されないと

いけないんですってね。

わかりヅラー。

まー、どのみちこれで、４万くらい費用かかっちゃいそう。。。

ま、入居者様の安全のためです。

可及的速やかに対応します。（というか、管理会社に動いてもらいます。妥当な価格で♪）

＜－－うーむ。軌道に乗るまでに時間がかかるなぁ。一棟モンは。応援クリックおまちしておりまーす。

友人新居に大満足の模様。

先日の台風に対する川崎物件の巡回情報がさっそく管理会社から届きました。（さすがに素早い）

＜－－今日は辻堂海浜公園でJr.と奥様とエンジョイしてました。で、さっきまでJr.とくたばってました。AM3:00にブログ書いてます。（苦笑）応援クリックおねがいしまーす。

川崎物件、何の問題もなかったようで何よりでした。やはり昨年の大規模修繕がきいたんでしょう。水漏れ等の話も一切なし！当時の担当さんの推薦（業者の）、そして管理組合側の判断は正しかった。

都内物件も特に問題ないようです。（連絡ないから）都内物件は、ただいま新設の居住者向け「掲示板」取り付けについて業者とものの選定と価格交渉中です。長く使うのでキッチリした仕様のものを設置します。（こんなところでケチってもしょうがないし）

さて、前置きが長くなりました。先日の友人の新居の話。

融資も問題なく降りたそうで、（３５年固定、金利優遇（1.6%)で、変動ですが、1%を切ってます。ひえー。自分が住みますから、利回りは都内としては合格点になりますね。）あとは金消と引き渡しだけになってます。

あと、うれしい誤算が。

友人紹介ってことで、僕にも５万ほどの商品券もらえるそうな。ラッキー。楽しみです。(タブレットPCでも買おうかなぁ♪）

で、友人。今日都内に出る用事があり、ついでに物件の最寄駅（繰り返しますが、超ブランド駅2駅から徒歩圏）から歩いてみたそうです。

方や8分、方や11分。（のんびり歩いてだそうで、ペースはやめればあと１，２分は確実に縮まるそうです。）

「いやー、最高だ。のんびり歩いてこれだし、しかも付近には雰囲気のいいお店がそこらじゅうにあるよ。楽しいし、活気があっていいよ。早く引越ししたいなあ！」

なんか、聞いているほうが幸せですね。

引っ越しが終わったら、僕もちょいとお邪魔しようかと思ってます。近所のオシャレなバーでお祝いでもしよっかな。

そんな話を奥様としていたら、「アラ、いいじゃない。そそ、Jr.が中学くらいになったら、ウチ貸し出して、彼が行きたい学校の近くへ越してみるとかどう？？中古でそこまで広くなくていいから（まぁ、その時の経済状況にもよりますが）貸せる物件を買えばいいし。」

なるほど、それも一考ですな。まぁ、それ以前にJr.が中学はどこいくか聞いてないけど（笑）最近の学校教育は危険だとよく聞くので彼の人生への影響を考えるとこういった施策も必要なのかもしれません。

今年もこういったライフプランの再考や、すでに動いている次のプランの話、そして不動産の経営。そして本業。やることが山積みです。

のんびりしている暇はないですね。

＜－－明日はまたもJr.と奥様つれて、横浜美術館で子供アート教室で遊んできます。うぅ。体力が、、、応援お願いしますね！