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2008年8月31日 (日)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol.7 株の価値評価)

さ、今日はファイナンス理論第7回目。(そういや、AFPになってから最初の理論になりますな。。。)

 

いつも応援、ありがとうございます。(今日もここをクリック!!)

 

今日は、株価の評価をファイナンス理論ではいかに考えるか?の基礎です。

株については、根本的な仕組みをいまさら説明する必要はないかと思いますが、株って要は、

 

会社が運営資金を調達するための手段の一つ

 

なんですね。他にも借入金や社債も手段としてはあるんですが、大きな違いは、

 

株式は企業の元手であるのに対して、社債、借入金は借金である。

 

言い換えれば、

 

  • 株式=株式会社の自己資本
  • 社債・借入金=他人資本

 

ということです。株は「この会社の運営資金の一翼を担って会社と一緒に成長して、その分け前を分配or売却利益としていただく」ともいいますか。

 

この株式から入手した資金を元手に企業は商売をして収益を上げます。借入金や必要経費を除いた残り(税金は無視します)が利益として残ります。で、この全額は株主に帰属するということらしいです。

 

で、この利益のうち何パーセントに当たる部分を次の年度の資金としてあてるか?逆にいうとどれだけの分が株主に配当として割り当てられるか?この割合のことを

 

配当性向(payout ratio)

といいます。配当しない割合を再投資率(内部留保率:plowback ratio)ともいいます。

 

で、投資家がある株を一年間保有した場合の投資家にとっての株式の現在価値は、以下のように表現されるらしいです。

 

P0=(D1+P1)/(1+r)

P0:現時点での株価

D1:株式の1株当たりの予想配当額

r:資本コスト

P1:一年後の予想株価

で、もし、毎年の配当額が一定割合gで増加していくなら、その場合の株価は

 

P0=D1/(r-g)

D1:1年後の予想配当額

g:毎年の配当額増加率

 

で出すんだそうな。てことは、毎年の配当額増加率が上がっていく企業の株価は上がっていく(だって、分母が小さくなるから)んだそうです。

 

この式から、将来の配当が増えていくような株式のことを

 

成長株(growth stock)

 

というんですって。

また、株主が払い込んだ資本金などの株式資本を使って、どれだけ利益を生み出したかを示す値を

 

ROE

というらしく、この値が高いということは「この会社は、効率よく経営をしているということである」と客観的に判断することができます。

 

で、(細かい説明は省くこととして)このROEが資本コスト(詳細はここをみてください)を上回る場合に株価が上昇するのだそうです。

 

まぁ、確かに、目指す利回りよりもその企業が、より、効率よく経営をしてくれているわけですから、皆が「この株はかいだ!!」と判断できますものね。そのほか株価を評価するものさしとしては、

 

PBR・PER

などがありますが、前者は、株価が一株あたりの純資産の何倍に買っているかを示しており、これが高いと、割高、

 

後者は、株価が1株あたりの税引き後利益の何倍になっているかを見るもので、この倍率が高いほど割高

 

と判断されているようです。

 

、、、あら、ほとんど、巷の株式関連のHPに書いてある内容ですね。。。(汗)

 

僕は株式投資はやりません。(一部塩漬け中と、海外投資ファンドを持っていますが)適正が合っていないためです。

 

無数にある企業の中から価値ある企業をスクリーニングする手間と、その企業が出す財務諸表の信憑性と、得られたファンダメンタルズはいいとして、テクニカルな部分で常に株価を気にしながら生きる人生が自分の価値観に合っていないためです。

 

ただし、IPOだけは、ある程度リスクを見切れるためたまに参加しています。(こちらは今のところ、十分勝っていますが、最近はIPO全体の場がわるいため、やっていません)

 

ま、この手の指標の見方もある程度抑えておくと、不動産投資にもそれなりのフィードバックができるんじゃないかと思います。

 

なので、株に関する話はご参考まで。。。(でも、株でも勝つ人は勝つんですよね。すごいなぁ。。。)

 

要は、適正の話です。投資手段は千差万別。自分に合った投資手法を使って楽しい人生を作り上げていきたいものです。

 

僕は不動産投資がおもしろい!!!

 

応援よろしくお願いします!!(ここをクリック!!)

 

次回は、「第8回、現在価値の投資評価への応用((1)現在価値計算の際の留意点)についてです。

2008年8月27日 (水)

そういえば、すっかり忘れてた。(ファイナンス理論再開!!)

今日も会社ではテンション下がることばかり。。。

 

いかん!!マイナス思考はすべてを駄目する!まけねーぞー。

 

応援、お願いします。(ここをクリック)

 

たまーに、自分の過去ログを見て、自己満足or嫌悪に陥るわけですが、ブログカテゴリをみていたら、あるカテゴリを見つけました。(ていうか存在を忘れてた)それは、、、

 

ファイナンス理論

 

です。

 

忘れてしまった時点では、第6回まで書いています。

 

(これ)

 

我ながら結構まじめに書いていたんだなぁ。。。と改めて感心。

 

たしか、どなたから、「わかりやすいので、楽しみにしています」ってエールもらったんだよな。。。完全に裏切ってしまいました。。。ごめんなさい。。。

 

てことで、反省の意を込めて。毎週末のどちらかでこのファイナンス理論を復活させます。

 

参考書は、以前もご紹介した、

 

 

です。思いっきり教科書なので、カフェで読んだってちっとも面白くないので、ここをkanaloa流に噛み砕いて説明できればと思っています。自分の言葉で書きます。そうしないと腹に落ちないですからね。

 

もし、ご興味があれば、週末のどちらかを楽しみにしていてください。また、ファイナンス理論の専門の方で僕が間違ったことを言っていたならば、ご指摘下さい。(反省し、カイゼンします)

 

それでは、Vol7は、「株式の価値評価」ですね。

Vol1~Vol5は以下

(vol.5)

(vol.4)

(vol.3)

(vol.2)

(vol.1)

 

応援してください。(ここをクリック!!)

2007年11月16日 (金)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol.6 現在価値による金融商品の価値評価(国債)だ!)

昨日も風邪がひどく、ブログアップができませんでした。

今日はだいぶ良くなっています!

banner2 <--価値のある様々な不動産投資がここに詰まっています。(左のボタンをクリック!)

今回は、

『現在価値による金融商品の価値評価(国債)』

です。

国債は、国や地方公共団体、企業が債権を発行して、活動資金を調達することが目的の商品です。最初に規定された利払いが定期的に行われ、満期時に最後の利息と元本が返ってくるという仕組みのものです。

日本国は、アメリカ国債を相当買っていますが、この先のアメリカ経済の先行きを考えるとちょっとポートフォリオとしては、うーんという感じですね。

日本国債は、最近は個人向け国債も発行され個人投資家にもポピュラーな商品となっています。

その債権の評価というものを、当理論に基づいて評価するというものです。

はっきり言って理解しづらいです。(笑)

ま、おき楽に行きましょう。

例えばこういう国債があったとします。

  • 債権の額面:10万円
  • 利払いは年1回(発効日から1年毎)で利率は額面の2.5%
  • 満期は発行日から5年後

ここから投資家が得ることのできるキャッシュフローは、

  • 1年後:2,500円
  • 2年後:2,500円
  • 3年後:2,500円
  • 4年後:2,500円
  • 5年後:102,500円(最後に利息と元本が返ってくるから)

ということになります。総額:112,500円(12,500円儲かるぞ!)

なかなかじゃないですか。

と考えてはいけませんね。(多分)

そう、隔年に得られるキャッシュフローは将来価値なので、この値を現在価値に戻して考える必要があります。この辺の話は、不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol3 『現在価値と将来価値』)あたりを読んで頂けるとわかりやすいかも。

投資家は、ある商品に対して投資資金を投下する際、将来その商品が投資家に与えてくれるキャッシュフローの額を現在価値に割り戻すのですが、その値として『資本コスト(投資家がクリアすべき投資利回り)』を使います。

投資家がこのような5年債に適用すべき資本コスト(例えば金利)を3%と設定した場合この国債の現在価値はいくらかというと、上記隔年のキャッシュフローを3%で割り戻した(歳を追うごとに3%をべき乗していくことを忘れずに)値ですので、

  • PV=2,500/1.03 + 2,500/1.03^2 + 2,500/1.03^3 + 2,500/1.03^4 + 102,500/1.03^5 = 97,710

  • 現在価値:97,710円

ということになります。残念ながら元本われです。(投資不適格とみなします)

で、国債が発行されてから、2年6ヶ月後に金利情勢が大きく変動して、資本コストが1%に低下したとします。

そうすると、既に2回の利払いは終了しているので、残り3回のキャッシュフローの現在価値を計算して、全体を足しこんだ結果で判断しなおすことになります。

うっとうしい計算は省いて結果だけいうと、

  • 現在価値:104,932円

という異なります。おぉ、元本にたいして4,932円儲かっています(一応、投資にあたいすると判断できます)

ということで、

債権のキャッシュフローは発行された時点で決まっているので投資家の資本コストが上昇すれば割引が大きくなるので、債券価格は下落します。逆に投資家の資本コストが下降すれば債券価格は上がるということになるのです。

お。

これは、FPの勉強でかじった、債券価格と金利の関係が上記関係を説明していますね。

  • 金利上昇→債権価格下落(上記資本コスト3%ケースに同じ)
  • 金利下落→債券価格上昇(上記資本コストが1%に落ちた場合に同じ)

なるほど、こうやって考えると理解しやすいもんだ。

このように債権の評価をされてみてはいかがでしょうか?

banner2 <--あ、でもFPの教科書の債権と金利の関係もわかりやすいなー。ま、要は上記の金利と債権の関係を抑えてもらえれば十分ということです。次回は、株式の価値評価と行きましょう。応援お願いします!

2007年10月31日 (水)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol.5 IRRだ!)

年末が近づくにつれ、忙しくなってきますね。

ストレスがたまりそうになったら息抜きしましょうね。

 

さて、久々の

 

『不動産投資理論を一緒に学ぼう』

 

今日は、

 

『IRR』編。です。

 

banner2 <--お、最近50位代をウロウロ。ボックス圏が上昇中!うれP(死語)応援おねがいします!

 

この指標は、ちょっと厄介です。

 

簡単に説明すると。

 

『その投資が、複利で何パーセントの投資なのか?』

 

がわかる指標です。

 

NPVが、

 

投資によって得る財の価値から投資額を差し引いたもの(正味現在価値:NPV)は

常にプラスになっていなくてはならない。

 

逆にNPVがゼロになるような投資とは、投資対象の現在価値を投資額とした場合ということになります。

 

このときの割引率のことをIRR(Internal Rate of Return)というのだそうです。

 

 

すいません、kanaloa、この論理、まったく意味がわかっていません。

 

まぁ、僕は学者じゃないですから、あまり気にしていません。

 

要は、

 

この指標が持つ役割を理解して、この数字でどう判断すべきか?

 

が明確になっていればいいと考えています。

 

 

ということで、

 

●IRRの役割:

その投資が、複利で何パーセントの投資なのか?

 

です。

 

で、この数字が、

 

自分のクリアすべき利回り→資本コストを超えていれば、

この投資はやるべきである!と判断する。

 

というのが一般的な考え方だそうです。

 

例えば、

 

自分の資本コスト1%(債権とか)とします。で、とあるREITの利回りが、

10%としたらば、このREITは買いである!と判断するのだそうです。

(だって、債権よりもうかる(ように見える)から)

 

実際は、結果でその判断が正しかったかどうかがわかるわけですね。

 

まぁ、REITで10%利回りなんて今のところないですかね。(笑)

 

banner2 <--でも、必ずしもIRRが高ければ高いほどいいとは限らないケースもあるそうです。これを語るには、kanaloa、もう少し勉強が必要です。ですが、概ね上記の理解で間違いはなさそうですよ。次回は、『金融商品の価値評価』っちゅうもんをやってみようかと考えております。興味のある方。お楽しみに。

2007年10月21日 (日)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol4.NPVだ!)

すんません、昨日は急遽カミさんを癒す旅になってしまい、仙石原のススキを見に行っていました。帰ってきたらよるの12時前だったのとグッタリ感でブログUPできませんでした。

さて、今日は

NPV

について、です。

この指標。不動産投資家にかかわらず、他の投資でも汎用的に使用できる指標です。是非理解をお勧めします。

さて、前回のファイナンス理論では、

『現在価値と将来価値』

について学びました。で、そこで学んだ理屈を抑えておかないと、こんかいのNPVが理解できないということもあわせてお伝えしました。

というのは、、、

NPVは、その説明をする際に、投資対象の将来の価値を現在価値に割り戻して全体の投資の可否を判断する。

というものだからです。

Banner2 <--いつも応援ありがとうございます。今日もいつののポチっと。よろしくです。

投資の目的が、保有する財の価値を高める(こんだけ、投資につっこんだら、おそらくこれくらいは価値が増えるだろうという前提に行動する)ことであるので、結果が儲かっていなければいけないということは誰でもお気づきのとおりですね。

ということで、NPVは

投資によって得る財の価値から投資額を差し引いたもの(正味現在価値:NPV)は常にプラスになっていなくてはならない。

というものだそうです。平たく言うとこの前述した、”結果が儲かっていなけらばならない”ということです。

それをどうやって計算するか?

計算式は以下のとおり。

NPV=(投資により得る財の現在価値)-(初期投資額)

です。

ここで、”投資により得る財の現在価値”が出てきましたね。そうです。X年後、Y年後(全体で何年の投資するかでこの年数は増減します)の収入を資本コスト(期待利回り)で現在の価値に割り戻してすべて足しこみ、さらに投下した初期の投資額を差し引くのです。

そうすると、あら不思議、将来の利回りも考慮された、投資の結果が予測できてしまうというわけです。

、、、、意味がわからんですね。。。(すいません。)

では、例題。(不動産投資投資理論入門を参考にちょいとだけ砕いた表現で)

Aさんは、1年後に500万円、2年後に600万円を受け取ることができるアパートを400万円で購入する場合のNPVはいくらでしょうか?

ただし、資本コスト(ここでは物件の期待利回りとします)を8%とします。

さて、どうなるか?

NPV=(投資により得る財の現在価値)-(初期投資額)

でしたよね?実際の計算は、、、

NPV=(500万/1.08^1+600万/1.08^2)-400万

というふうに計算します。( "^"のマークはべき乗<2の2乗は4とかいう計算です>を意味します)

答えはどうなるか?

NPV≒580万(細かい値は切り上げました)

ですかね。結果がプラスになりました。

これが何を意味するかというと、

Aさんが、投下した投資金額400万円は、580万円

増加する。

ということです。つまり、この投資は、

アリだ!

ということが判断できるのです。

(上記例題は、現実的にメチャクチャ嬉しい投資になりますね。だって不動産投資で、自己資金400万で、年間キャッシュフローが500万とか600万なんてkanaloaは最近聞いたことないから。あったら誰か教えて。)

ちなみに、設定する利回りは、市場にある同等の商品のレートでも良いですし、ハードルレート(例えば、国債利回りとか、物価上昇率)でもいいそうです。

※ちなみに、不動産投資では、このハードルレートより低い利回りでは、投資する意味無しと判断するのが妥当です。(だって、わざわざ手間隙かけて、国債より利回り低かったらバカバカしいでしょ。)

このように、NPVは、現時点で物件の将来価値を見据えて、数年後のこの商品(不動産投資なら投資物件)の価値を判断できる→この投資行動自体にGOサインを出せるか?を判断できるとても大事な指標であることがおわかりになりますか?

間違ってもNPVがマイナスになる商品には手を出しちゃいけませんよ。

それは、自分の資産がマイナスになることを意味しますから。(コワー)

不動産投資にかかわらず、すべての投資についてこのNPV、とても大事な指標になります。

理解して、使いこなしましょう。

ちなみに、不動産投資では、上記の計算だけでは、残念ながら完全に『この投資は成功である!』と言い切れません。それはなぜか???

それは、銀行からローンを組んで、レバレッジを利かせた投資であるからです。

この辺については、次回で書くよていのIRRや、その他の指標を理解できてから最終的に説明したいと(というより、ちゃんと説明できるレベルになっていようと)思います。

次回はIRR、これはいったいなんでしょうね。。。お楽しみに。

Banner2_2 <--土曜の仙石原のススキの景色は最高でしたよ。明日のブログにでも掲載しますね。応援おねがいしまーす。

2007年10月 4日 (木)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol3 『現在価値と将来価値』)

木曜って一番精神的に疲れているときですよね。

Banner2 <--でも、明日を終えれば3連休です!皆さんがんばりましょ!!応援もお願いしますです。

ファイナンス理論。今日のお題は、

『現在価値と将来価値』

(またもや、なんじゃそれ?)

です。

資本コストが、

『投資家が、一定の財を投資するとして、その投資に対して必ず稼がないといけない『ノルマ』みたいなもん。』

であると前回述べました。当然、そのノルマをこなせなければ、ペナルティとして財が減ってしまうということです。

(投資家に課せられた使命であります。キビシィーッ。)

さて、ある投資家がここに100万円の財を持っていたとします。

彼に課せられた資本コストは10%(ちょっとしたファンドマネージャーでも厳しい数字ですな)。

この場合、

彼が、1年後にこの財(100万円)を無事110万円に増やすことができたとしましょう。このとき、この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)というのだそうです。

?さすが教科書。ピンときませんね。

要は、

『この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)。』

『この投資家さんが立てた年間目標10%を達成できた』

とは、イコールの意味であるということです。多分。

で、この投資家が財をの価値を保ったということは、現時点の100万円と1年後の110万円が同じ価値であるということを意味するらしいです。

で、1年後の110万円と現在の100万円は資本コストを10%とした場合等価であり、1年後の110万円の現時点での価値は、100万円ということになります。この現時点の価値を、

現在価値というそうな。

はぁ?(ピヨピヨ。わけがわからん)

100万円が110万円になったってことは、10万円儲かったってことじゃん!なんで価値を保ったというわけ???

これを考えるには、例えばこういう考え方で入ってみるのはどうでしょう?

100万円の現時点での価値

100万円の1年後の価値

どちらが価値があるか?んー、これでも意味がわからないかもしれません。じゃぁ、現時点の100万で普通車(カローラとか)が買えたとします。

で、1年でインフレ(物の価値が上がってしまうこと)が10%おきたとします。相対的にお金の価値が下がってしまいます。

そうすると、100万円でおなじ普通車が帰るでしょうか?

買えませんよね。

で、この投資家はとても優秀で、このインフレを想定し、1年でなんとしても10%のインフレリスクをヘッジしないといけないと考えるわけです。

そこで彼が立てた1年の資本コスト(投資家としてのノルマ)が10%です。幸い、うまいこと投資で10%の利回りを確保しました。

おそらく、このときに使う言葉が、

『この投資家は保有する財の価値を保った(資本コストを達成した)。』

ということなんだと思います。で、達成すべき1年後の財110万に対する現在の価値100万円を、現在価値。と考えるのだと思います。

ま、あまりに極端な例ですが、こうすれば、100万円がもつお金の価値が時間軸とともに減っていく。ということを説明できます。(100万円という数字が時間軸とともに減っていかないことがこの概念をわかりにくくさせる要因ですねぇ。)

金融の世界では、基本的に物価というものは微小ながらあがっていくものであると考えているようです。(つまり、現時点のXXX円の金の価値は微小ながら下がっていくと考える?)

たしかに、

身近な例で言うと、ビックリマンチョコです。

僕が小学生6年生(12歳)の頃がピークの人気だったあの伝説のスナック。

あれ、当時は一個30円でしたよね。ところが、現在は、たしか80円くらいに値上がりしています。僕は現在33歳ですから、差し引き約10年。

(これまた極端ですが)10年の同スナックのインフレ率。

30円÷80円×100=37.5%

年率、3.75%のインフレということになります。

ビックリマンチョコのみでインフレを語るのはちとアホっぽいですが、物の価値に対してお金の価値が下がっていく(同じモノを買うのに昔よりたくさんのお金を払わないといけない)というのを説明するのには、ベターな例だと思います。

では、現在価値に対して将来価値は何か?

もうお分かりですね。

ある投資家にとって、現在の財X円に対する資本コストがN%とすると現時点のX円をN%で割り増したものが将来価値です。

銀行に100万円を1%で預けた場合の1年後の元利合計金額を出したりするのに使えますね。

現在価値、将来価値の算出の仕方は、この内容の参考書である

不動産投資理論入門」P36-P42

あたりを参考にしてください。

じゃぁ、これら現在価値とか将来価値がわかれば何ができるか???

それは、

正味現在価値(NPV:Net Present Value)が理解できる。

ということです。この値は、投資をするうえでとても大切な投資指標になります。この計算ができれば、100人いる不動産投資家の中で上位、うーん、そうですね。20位くらいの仲間に入れるかもしれません。

(保障はしませんよ。(笑))

たくさんある不動産投資物件をある程度ふるいにかけられるということです。

自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算

で有名なooyagakuさんもツールにこの考え方を導入しています。彼のツールが(私は使用させてもらったことはありませんが)、かなりの確度で不動産投資物件を振るいにかけられるのも、この指標が組み込まれていることが理由のひとつなのではないかと思います。

H君の会社でもこの指標は投資分析に使うために重要な値として繰り返し登場します。我々クライアントもこのあたりの概念を理解していないと彼らと対等(とまではいきませんが、それに近い土俵で)に会話ができないのです。

NPV。

次回をお楽しみに!

Banner2_2 <--オエー。長くなりました。お付き合いしてくださった方。お疲れ様です。でも正解はあくまで紹介した本の中ですよ。間違い等気づいたらコメントでご指摘を。ついでに応援のワンポチもお願いします!

2007年9月28日 (金)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol2『資本コスト』)

すいません、昨日は体調が悪くて寝込んじゃいました。。。

Banner2 <--先週の市場調査のたびでこじらせちゃったようですね。。でも今日は復活!応援お願いします!

今日は、

『資本コスト』(なんじゃそれ?)

についてです。

これ、簡単にいうと、

投資家が、一定の財を投資するとして、その投資に対して必ず稼がないといけない『ノルマ』みたいなもんですって。

ファイナンス理論的に言うと、

投資家自身が設定した投資期間と受け入れ可能リスクに応じたいろいろな投資機会の利回りのうち、最も利回りの高いものに投資することが投資家の『義務』である。この利回りを「資本の機会コスト、略して資本コストと呼ぶ。

のだそうです。

例をとって、砕いて言うと、

100万もっている投資家3人(Aさん、Bさん、Cさん)は、そのお金をたんすにおいておくわけにはいきません(だって、投資家だから。しかもたんす預金では、長期視点で考えるとその資産価値は目減りしてしまうので)。

そこで、その100万をどこに投資しよっかなー。

と考えるわけです。ところが、3人は同じ投資はできません。

理由は、Aさん、Bさん、Cさんにはそれぞれ事情があるからです。

Aさん:『私は財力が十分あるから、べつにお金を積極的にふやす理由はないわー。でも、増えないより良いから、安全に回せればいいわー。』

Bさん:『僕は将来が不安だから年金分くらいのお金には育てないなー。』

Cさん:『俺はできるだけ早くこのサラリーマン生活を脱出したいんだ!そのために不労所得をできるだけ早く手にしたいんだ!』

まぁ、ちょっと極端かもしれませんが、ここからわかることは、各投資家それぞれについて、

  • 投資期間
  • 受け入れ可能なリスク

が違うことがわかりませすね。

Aさんは、期間は長めで、リスクは取る意味もないから、一番安定運用できそうなもので運用すべきでしょう。となると、預金・国債でしょう。

Bさんは、期間はAさん同様長めでいいです。が、Aさんより資産背景が貧弱ですから、もう少し利回りのいい商品で運用しなくてはいけません、当然リスクも多少とっていかないといけません。となると、投資信託や株式運用(中長期売買・配当重視)、不動産投資(インカムゲイン重視)あたりでしょうか。

Cさんは、期間も短く、前の二人よりたくさん稼げるような仕組みに持っていかないといけません、不労所得を実現するためにも早い段階で大きな資産を気づかないといけません。となると、撮るべきリスクも大きくなりますね。となると、株式(新規上場株の短期売買・信用取引・サヤ取り・カラ売り)・商品先物・FX(ハイレバレッジ取引)等でしょうか。

お分かりのようにCさんが投資のリターンとしては、一番稼ぐノルマが高いのです。これがCさんがとるべき『資本コスト』ということになります。

資本コストは、投資期間と、受け入れられるリスクによって決まるといってもいいのかもしれません。

不動産投資においても、同じことが言えますね。投資期間と受け入れられるリスクと資本コスト。

資本コストが決まれば、手段が決まります。

僕の場合は、

  • 50歳までに(つまり現状33歳なんので投資期間は17年)
  • 年間1000万円のキャッシュフローを
  • 不動産投資で。

です。ここからどのくらいのボリュームの資産形成をしないといけないかを逆算するわけです。

  • 1000万円の月間収入=>1000万÷12≒83.4万
  • 一部屋あたりの収入=>5万と想定
  • 17年後に持っておくべき総戸数=>83.4÷5≒17戸
  • 安全度を考えて+2戸加えて19戸

19戸、まぁ、20戸相当の資産を形成し、17年後にローンを管財していないといけないという計算になります。(これが僕に課された資本コスト問うことになる??)

20個。6戸一棟だと3棟+2戸の区分所有。8戸一棟だと2棟+4個の区分所有。

こんなところでしょうか。

で、実施の第一弾として、現在の川崎物件(9戸バルク買い)を手に入れています。つまりあと11戸そろえれば大体目的は達成ということになりますね。残り17年。これだけあれば十分達成できると考えています。

ということで、こういったファイナンス理論の基礎を持つだけで、自分の人生の資産形成を定量的に分析・計画・実行することが可能となります。

闇雲に資産を増やして、「俺、資産XXX億だ!」とか言ってもあまり意味がないということです。(それだけリスク大きくなりますから。無論、それを許容できる方は別ですよ。)

面白いでしょ。ファイナンス理論。

では、次回は「現在価値と将来価値」について勉強しましょう!!

Banner2_2 <--人生死ぬまで勉強!一緒に頑張りましょう!応援もお願いしますね!ではでは、オヤスミなさーい。

2007年9月19日 (水)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:Vol1.ファイナンスって何よ?)

さて、『不動産投資の理論を一緒に学ぼう』の第一回目。

Banner2_3 <--やるといったものの、いざやるぞとなると難しいもんですね。頑張りますので応援お願いします!

今日は

ファイナンスって何よ?

です。

Finance(ファイナンス)という言葉自体は、英語で訳としては、様々な意味があるようです。

いろいろな意味があるようですが、要はなんかしら「お金」が絡む言葉であることは間違いないようですね。

参考書によると、ファイナンスとは

限られた資源を有効利用するための方法である。

ということらしいです。有効利用とは、その資源を守り、高めることであるということも言っています。

要は、

今ある資産を守りつつ、増やしていくということですね。

この行為(投資行為)をやった結果として、資産がどれだけ変化(減るのか?増えるのか?)するんだろう?という問題が発生します。

この問題に答えを与えてくれるのが、

ファイナンス理論

なんだそうです。

要は、

『今もっているお金を増やそうとおもうけど、○○投資信託や、○○債権に投資したら一体どれくらいになるんだろうか?』

という疑問に対して、定量的(いついつまでに、この資産がどのくらいに増える、もしくは減る)に答えを与えてくれるということでしょうか。

ファイナンス理論は、上記の答えを提供するために、以下の2つの価値を与えています。

  • 時間
  • 不確実性

なんじゃこりゃ?

1の『時間』ですが、意外とこれが僕もわかっているようでわかっていない。(人に説明するのも意外と難しい)

こういう言い方でどうでしょう?

今、持っている100万円とこの100万円を投資して得られる将来の価値を比較してどうこう考えよう。ということ。

当たり前っちゃぁ当たり前か。

2の『不確実性』は、

1の時間も絡むんですが、投資する時間が長ければ長いほど、その投資をした結果というのは、現時点の価値から乖離してしまうことをいっています。

1年先の予想はある程度できる人でも、10年後となるとちょっとよそうできませんよね。おそらくこの「不確定要素」が投資に与える影響の度合いを『不確実性』といっているんじゃないでしょうか。

あとこの不確実性には、選ぶ投資手段でもその幅は様々です。

  • 国債
  • 貯金
  • 株式投資

例えば国債は不確実性がまったくないと想定して最も高く評価して、他の財産については、内に秘めている不確実性に応じてその価値を割り引いて考えるんだそうです。

人にたとえて考えると、

Aさん:100円貸すと100円返してくれる

Bさん:100円貸すと105円返してくれる(なんていい人!)

Cさん:100円貸すと50円~150円の間で返してくれる。(ギャンブラーかしら?)

と考えたとき、誰が一番お金を貸すのが最適な答えか?こういうケースを考えるのと同じかなと。

こういった『時間』と『不確実性』を組み合わせてファイナンス理論は成り立っているんだそうです。

で、この理論は、その目的が、

『限られた財の有効利用を目的とした理論であり、投資の意思決定にもそのまま適用できる理論である』

だそうです。なるほど。

投資するなら、ファイナンス理論を展開して、時間や、投資商品の正確にともなう不確実性を定量的に分析して、投資可か不可かを適切に判断できるから頑張って理解せよ!

ということですね。

以上が、ファイナンスとその理論体系であるファイナンス理論の意味です。

ファイナンス理論の基本を抑えれば、不動産投資にかかわらず、株式投資や、国債、投資信託、預貯金、商品先物ナドナドいろんな金融商品の定量的分析ができるというわけです。

もちろん、完全ではないことはいうまでもありません。理論ですべてが解決できれば誰も苦労しませんし。

ただ、数ある投資手段をある程度のふるいにかけることは間違いなくできると思います。で、ふるいにかけた結果残った候補をどう料理するか?

これが投資家に課せられた、

  • センス
  • 勇気
  • 判断力
  • スピード

なんじゃないでしょうか?

ファイナンス理論を武装しない手はないです。だってこれをもたない人たちよりか頭ひとつ出れるわけですから。

がんばってみませんか?

あー、疲れた。今日はここまで。(キーン、コーン、カーン、コーン)

Banner2_4 <--いけね。飛ばしすぎた。続くかなー。皆さんの応援が何よりのカンフル剤。お願いいたします!!

こむずかしいですね。

2007年9月18日 (火)

不動産投資の理論を一緒に学ぼう(基礎編:序章)

今週も始まりました。元気よくいきましょう!

Banner2 <--応援ありがとうございます。あなたのワンクリックが僕の対ストレスの力!

先日の私のブログにて、

川崎物件投資分析。

なるもんを書きました。そこで、投資指標を書いて、なにやらえらそうなことを言っていましたね。で、そのなかで、

『スナップショット的な投資指標は問題ないといえます。

さて、では、中期的な出口を見据えて投資を考えた場合はどうかんがえるべきか。』

とも言っていましたね。で、今日これについて書こうかなと思ったのですが、

まて、NOIだ、CCRだ、FCRだとか抜かす前に、そもそも投資をするってことは何だったっけ?考えました。

まぁ、単純に言うと、投資とは、

今あるお金を、少しでも増やすこと。

だと思います。でもちゃんとした定義をよくよく考えると忘れている。

じゃぁ、この行為を実現させるために必要な理論があるはずだ!と考えてしまいます。

これを論理立てて説明できる理論が

ファイナンス理論。

です。

ということで、今日から不定期ですが、

『不動産投資の理論を一緒に学ぼう!』

をシリーズで始めます。

なぜって。

先の川崎物件の投資分析手法も元をたどれば、このファイナンス理論にたどり着くのです。

H君のコンサル会社では当たり前のように使っている手法です。

この理論の基礎を理解できれば、その先の不動産投資指標(といっていますが、要は金融全般に使える指標ですよ)を使いこなせるというわけです。スナップショット的投資分析もできるし、中・長期的、出口戦略も練れるということです。(あくまで理論上ですが)

最近、ooyagakuさんやrinaさんの当ブログのご紹介もあり、日当たりのアクセス数がジャンプアップしてきており、非常に嬉しい限りです。

あそびにいらっしゃる方には、私より遥かに優れた不動産投資家(恐縮です)、私とまったく同じくらいのレベルの方、数年前の私レベル(やべー、老後どうしよー。やっぱ株だよね!とかいっている方)、、、

様々だろうと思いますが、ここで話す内容は、私と同じくらいのレベル以下の方を対象にして書きたいと考えています。

目的はただひとつ。

ファイナンス理論の基礎を身に着けて、不動産投資に生かして、そしてそれぞれの人生を謳歌しましょう!

です。(影の目標は、kanaloaの投資理論を高める。であります。)

このお題シリーズにて参考にさせていただく本は、

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不動産投資理論入門(山内 正教 さん著)

です。

この本、いわゆる教科書です。不動産投資を始めようとする人がいきなりよんだって、面白くもなんともないです。(だって教科書だから)

僕は一度読破していますが、先日、この本を読み返すと、AFPの試験勉強とかもあって、「あれ、前回読んだときより理解しやすい」と思いました。

理論が身につき始めていると感じたのです。

そこで、せっかくならもっと確実に自分の身に着けようということで、少しずつケイゾクして基礎理論を勉強しなおそうという考えです。

で、せっかくなら、本ブログを読んで頂いている方も一緒にどうですか?というわけです。

一応、この本に従い、

  • 自分で理解した範囲で
  • 自分の言葉で

つづっていこうと思います。従いまして、内容の理解が行き届かない箇所もあるかと存じます。その際は、高いファイナンス理論を持った方、やさしくkanaloaをしかってくださいね。(コメントで)

このお題、不定期なので、毎日ご覧になっている方のみ体系的に基礎をわかりやすく理解できるようになるという仕組みになっています。

なーんてことはなく、ちゃんとジャンルで「ファイナンス理論」と分けて書いていますので、そちらを見ていただければ、このお題がシリーズで全部読める仕組みにしています。

(blogでできるデータベース化はこれが限界。)

一緒にがんばろうと思う方、是非是非!

もちろん、このネタだけだと詰まんないので、市場調査や、楽園マウイの話、独り言日記もこれまでどおりやりますよ。

今日は、本内容を『序章』と題しています。次回から『Vol. 1』をスタートとしてそうですね、半年くらいをメドに書き綴っていきたいと思います。

半年後、一緒に読んで頂いた方と一緒に成長できていると良いですね。(ファイツ!!)

Banner2_2 <--ケイゾクに勝る天才なし!FPのリベンジもあわせて頑張っていくです!応援を!!!プリィーーーズ!

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